Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2009 г. N 19АП-1498/09

14 мая 2009 г.

Дело N А64-3359/08-8

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медковой Е.А.,

при участии:

от АК СБ РФ (ОАО) - Грачева И.В., начальник отдела претензионно-исковой работы юридического управления, доверенность N ДО-3-29/3 от 15.11.2007г.; Галанова Н.М. - начальник юридического отдела, доверенность N ДО-3-29/3609 от 07.10.2008г.;

от ИП Ереминой Т.А. - Бессонова Б.Н., представитель по доверенности N 68-01/127048 от 03.04.2009г.; Еремин А.В. - представитель по доверенности N 68-01/127047 от 03.04.2009г.;

от ОАО "Альянспродукт" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от УФРС по Тамбовской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АК СБ РФ (ОАО), г.Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009г. по делу N А64-3359/08-8 (судья Фирсов С.Л.) по иску Индивидуального предпринимателя Ереминой Татьяны Алексеевны к Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (Открытое акционерное общество), при участии в качестве третьих лиц: Открытого акционерного общества "Альянспродукт", УФРС по Тамбовской области, о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Еремина Татьяна Алексеевна (далее - ИП Еремина Т.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (Открытое акционерное общество) (далее - АК СБ РФ, ответчик) о признании договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г., заключенного между истцом и ответчиком, ничтожным, применении последствий его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений от 05.06.2007г. и 23.07.2007г. к договору ипотеки, а также снятии обременения ипотекой объекта недвижимости - нежилого помещения на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214 кв.м., расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Рылеева, д.73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009г. иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой ссылается на его незаконность и необоснованность, в связи с чем просит его отменить.

При этом, по мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению, неправильно истолкованы нормы материального права.

В судебном заседании апелляционного суда представители АК СБ РФ (ОАО) поддержали доводы жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить.

Представители ИП Ереминой Т.А. возражали на доводы жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными, по основания, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве на жалобу, просили оставить обжалуемое решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Представители ОАО "Альянспродукт", УФРС по Тамбовской области в судебное заседание апелляционного суда не явились.

Через канцелярию суда апелляционной инстанции от УФРС по Тамбовской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, а также отзыв на жалобу, в котором оно поддерживает доводы апелляционной жалобы ответчика.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, и присутствовавших в судебном заседании, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При этом апелляционный суд руководствуется следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.02.2007г. был заключен договор ипотеки N 640106928/И-1, по условиям которого ИП Еремина Т.А. (залогодатель) передает в залог АК СБ РФ по месту нахождения Тамбовского отделения N 8594 (залогодержатель) принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214,9 кв.м., расположенное: г.Тамбов, ул.Рылеева, д.73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Альянспродукт", возникших на основании: договора N 640106928 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.12.2006г., дополнительного соглашения N 1 от 22.02.2007г. к договору N 640106928 - заключенных между Тамбовским отделением N 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ и ООО "Альянспродукт".

Впоследствии к договору ипотеки N 640106928/И-1 были заключены дополнительное соглашение от 05.06.2007г. и дополнительное соглашение от 23.07.2007г.

Пункт 1.2. договора ипотеки N 640106928/И-1 предусматривает передачу нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что договор ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. заключен с нарушением положений ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ИП Еремина Т.А. обратилась в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительным в силу ничтожности, а также применении последствий недействительности договора ипотеки в виде признания ничтожными подписанных к нему дополнительных соглашений.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд области исходил из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьи 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залог недвижимости)", а также сложившийся судебной практики, договор ипотеки N 640106928/И-1, в котором не содержится условие об ипотеке земельного участка, функционально обеспечивающего заложенное нежилое помещение, не соответствует закону.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что договор ипотеки N 640106928/И-1 не соответствует закону также и потому, что в данном случае нарушен пункт 4 статьи 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залог недвижимости)", который предусматривает, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Однако в договоре ипотеки N 640106928/И-1 в нарушение п.4 статьи 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не указана сторона (кредитор) в основном обязательстве. Такое нарушение приобретает особое значение, поскольку заемщик по основному обязательству и залогодатель по договору ипотеки не являются одним и тем же лицом.

Подпункт 3.1.1. договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.07г. содержит указание на то, что предмет залога на момент заключения данного договора находиться в залоге Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ на основании договора ипотеки от 26.04.2005г. N 640105239/И-1 (залогодатель - Еремина Татьяна Алексеевна), заключенного в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 640105239 от 18.04.2005г. (заемщик - "Агро-М", кредитор - Тамбовское отделение N 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ). Однако, на момент заключения договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. обязательства по кредитному договору N 640105239 от 18.04.2005г. были полностью погашены.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ устанавливает в качестве основания прекращения залога прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Исходя из этого, арбитражный суд сделал вывод, что на момент заключения договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. предмет залога не находился в залоге по обеспечению обязательства по кредитному договору N 640105239 от 18.04.2005г., и пп.3.1.1. договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. противоречит подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

В связи с этим, суд области посчитал, что договор ипотеки N 640106928/И-1, заключенный между Ереминой Татьяной Алексеевной и Тамбовским отделением N 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ, является ничтожным как не соответствующий закону.

Судебная коллегия апелляционного суда не может согласиться с вышеизложенными выводами арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 69 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Указанными предписаниями реализуется принцип единства юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, на котором они расположены.

Этот принцип обеспечивает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Материалами дела подтверждается, что по договору ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. ИП Еремина Т.А. передала в залог банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:29:02/02/02/001:0426 по ул.Рылеева, д.73, корпус 2 в г.Тамбове.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на расположенный под ним земельный участок связывается законом с моментом формирования такого участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункт 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не урегулирована ипотека нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием.

Согласно положениям статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или совместной), владение и пользование которым осуществляется по правилам статьи 247 ГК РФ, предусматривающей, в частности, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

По смыслу статьи 251 ГК РФ, приобретатель доли становится участником общей долевой собственности.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (пункт 2 статьи 7 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как следует из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" в случае, когда собственнику нежилого помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания, и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Системное толкование пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что, приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение, участник общей собственности приобретает право на приобретение по своему желанию соответствующего земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Как указано в статье 75 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом.

Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, применительно к спорным правоотношениям, независимо от того, включены ли в оспариваемый договор ипотеки положения об одновременном залоге доли права на земельный участок, право аренды этой части, договор ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г. следует считать действительным.

Не может считаться обоснованным допущенное судом области применение абзаца 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего в качестве основания прекращения залога прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Оспариваемый договор был заключен в обеспечение кредитного обязательства, возникшего из договора N 640106928 от 22.12.2006 г., сведений об исполнении которого материалы дела не содержат. Судьба же обязательства из договора N 640105239 от 18.04.2005 г., на который ссылается суд в своем решении, не относится к предмету настоящего спора и не сказывается на действительности рассматриваемой по делу сделки.

Несостоятельна также сделанная судом первой инстанции ссылка на то, что к моменту заключения оспариваемого договора, земельный участок, расположенный под жилым домом, находился у истца на праве аренды, которое также должно было передаваться в залог по договору ипотеки.

Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует применять при условии, если у залогодателя иметься возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" такая возможность возникает только в том случае, когда право аренды само подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.

Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Поэтому, когда права арендатора, вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Между тем договор аренды земельного участка под жилым домом, в котором расположено принадлежащее истице нежилое помещение, был заключен на срок менее одного года, и по пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не требовал государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия апелляционного суда полагает, что исковые требования ИП Ереминой Т.А. удовлетворению не подлежат.

Исходя из вышесказанного, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, а в иске надлежит отказать.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы, в силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 рублей относится на истца - ИП Еремину Т.А.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009г. по делу N А64-3359/08-8 отменить.

В иске Индивидуальному предпринимателю Ереминой Татьяне Алексеевне к Акционерному коммерческому Сберегательному Банку РФ (Открытое акционерное общество) о признании договора ипотеки N 640106928/И-1 от 26.02.2007г., заключенного между истцом и ответчиком, ничтожным, применении последствий его ничтожности путем признания ничтожными дополнительных соглашений от 05.06.2007г. и 23.07.2007г. к договору ипотеки, а также снятии обременения ипотекой объекта недвижимости - нежилого помещения на первом этаже десятиэтажного жилого дома, общей площадью 1214 кв.м., расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Рылеева, д.73, корпус 2, N 79, инвентарный номер 13811/329:1079, кадастровый номер 68:29:02 01 001:0426:13811/329:1079, отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ереминой Татьяны Алексеевны в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ (Открытое акционерное общество) в лице Тамбовского отделения N 8594 1 000 рублей госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров