Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 сентября 2009 г. N А09-13200/2008 Поскольку одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ликвидирована в результате прекращения конкурсного производства, суд обоснованно применил аналогию закона и обязал Управление зарегистрировать переход права собственности на оспариваемое здание к Обществу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 сентября 2009 г. N А09-13200/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "Б" - Г.С.В. - генеральный директор (приказ от 04.04.2008 N 25-К); Ответчик: от Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - Б.А.А. - представитель (дов. от 03.08.2009 N 72);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 по делу N А09-13200/2008, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Б" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - Управление) об обязании провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества: здание кухни медсанчасти, общей площадью 143 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Н., 140.

Решением суда от 24.04.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований истца.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав представителей сторон, судом кассационной инстанции установлено следующее.

Между ОАО "Б" (продавец) и Обществом (покупатель) 12.12.2006 заключен договор купли-продажи (далее - Договор) согласно п. 1.1. которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять нежилое помещение: здание кухни медсанчасти общей площадью 143 кв. м, кадастровый номер 32:28:1:0:457:140:Б:0, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Н., 140.

Согласно п. 4.1. Договора объект передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение 10 дней после подписания сторонами настоящего Договора. С момента подписания акта передачи Объекта Покупателю, ответственность за сохранность объекта, равно как и риск его случайной гибели несет покупатель.

Пунктом 4.2. Договора определено, что обязательство продавца передать объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в органе государственной регистрации.

По акту приема-передачи от 21.12.2006 предмет договора был передан покупателю, а последний оплатил продавцу его стоимость посредством проведения зачета, о чем подписано соответствующее соглашение от 21.12.2006 N 2 и по платежному поручению от 20.12.2006 N 2301.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 26.12.2006 по делу N А09-5869/2001 завершена процедура конкурсного производства ОАО "Б" и 29.12.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности ОАО "Б" в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о прекращении конкурсного производства.

Посчитав, что в результате ликвидации продавца у покупателя отсутствует возможность для регистрации перехода права на приобретенное недвижимое имущество, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленное требование, суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

По правилам ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Главой III Закона N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В этом случае подлежит применению аналогия закона.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, одна из сторон которого (продавец) ликвидирована.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03 и соответствует сложившейся судебной практике.

Факт заключения 12.12.2006 сделки купли-продажи нежилого помещения: здания кухни медсанчасти общей площадью 143 кв. м, кадастровый номер 32:28:1:0:457:140:Б:0, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Н., 140 подтвержден материалами дела. Форма заключения сделки купли-продажи соблюдена.

Недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи и оплачено последним, что свидетельствует об исполнении вышеназванного договора.

С учетом изложенного, и принимая во внимание обстоятельство ликвидации продавца в результате прекращения конкурсного производства, открытого в отношении Общества, суд обоснованно в рассматриваемом случае применил аналогию закона и обязал Управление зарегистрировать переход права собственности к Обществу на вышеназванное здание.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, судом кассационной инстанции отклоняется.

Пунктом 1 статьи 9 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав).

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2001 N 233 утверждена Инструкция "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения".

Согласно п. 5 Инструкции, обязательной для исполнения регистратором, заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Отсутствие заявления продавца о переводе права собственности на покупателя при подаче документов на государственную регистрацию прав автоматически влечет отказ регистратора применительно к ст. 20 Закона N 122-ФЗ.

По указанным основаниям отклоняется и довод Управления о несоблюдении Обществом досудебной процедуры урегулирования спора.

Принимая во внимание, что судом дана оценка невиновности действий Управления ФРС по Брянской области и невозможности разрешения данного спора иначе, чем через судебное решение, в связи с чем судебные расходы по делу отнесены на истца, суд кассационной инстанции не находит оснований считать, что принятыми судебными актами нарушены права Управления, как ответчика по делу.

С учетом изложенного, оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 по делу N А09-13200/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.