Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2009 г. N А14-15758-2008/511-17 Учитывая, что сторонами не достигнуто соглашения об увеличении арендной платы, кроме того, оспариваемые действия ответчика направлены на одностороннее изменение условий договора, что противоречит закону, суд апелляционной инстанции правомерно признал незаконным уведомление Управления об увеличении арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 сентября 2009 г. N А14-15758-2008/511-17
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 февраля 2010 г. N ВАС-250/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Е.Е.В. - представителя (дов. б/н от 31.10.2008); от ответчика: не явился, извещен надлежаще; от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТУ ФАУГИ по Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2009 г. по делу N А14-15758-2008/511-17, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области (далее - ТУ Росимущества по Воронежской области), г. Воронеж, о признании незаконным уведомления ТУ Росимущества по Воронежской области N 6-7019 от 28.10.2008 об увеличении арендной платы в связи с проведением оценки ее рыночной стоимости по договору аренды основных фондов N 10/2 от 01.01.2003 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.02.2009 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2009 указанное решение отменено, иск удовлетворен.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 30.04.2009, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, оставив в силе решение от 24.02.2009.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.2003 между ТУ Росимущества по Воронежской области (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) подписан договор N 10/2 о передаче в аренду основных фондов, указанных в приложении N 2 к договору, являющихся федеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. 40 лет Октября, д. 1, ул. П., 2б, для использования под теплостанцию, на срок с момента подписания акта приема-передачи по 31.12.2012 года.

По актам приема-передачи от 01.01.2003 по 29.10.2003 имущество было передано арендатору.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата была установлена в размере 1470500 руб. 32 коп.

19.12.2003 договор аренды был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

28.10.2008 ТУ Росимущества по Воронежской области направило в адрес ООО "Т" уведомление N 6-7019, в котором сообщило об изменении арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости до 10380230 руб. в год.

Ссылаясь на незаконность принятого арендодателем решения об увеличении размера арендной платы по договору N 10/2 от 01.01.2003, оформленного уведомлением N 6-7019 от 28.10.2008, ООО "Т" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в п. 4.4 договора аренды N 10/2 от 01.01.2003 стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы и пришел к выводу о том, что изменение арендодателем данного размера, исходя из отчета оценщика о рыночной стоимости объекта аренды, произведено в соответствии с постановлением Правительства РФ N 685 от 30.06.1998 года "О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства РФ от 23.03.2006 года N 156), что не противоречит условиям договора.

Отменяя решение суда области, и, удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 4.1 договора аренды N 10/2 от 01.01.2003 стороны предусмотрели, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с методикой определения величины арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными нежилыми помещениями, расположенными на территории Воронежской области, утвержденной распоряжением Территориального управления Минимущества России по Воронежской области от 27.12.2002 N 286.

Таким образом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. При этом, пунктом 4.4 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, что, судя по смыслу пункта 4.1 договора, возможно лишь в случае изменения показателей методики, используемых в прилагаемом к договору расчете.

В то же время, пункт 4.4 договора не позволяет арендодателю по собственному усмотрению изменять саму методику, устанавливающую порядок определения размера арендных платежей, поскольку указанное условие договора вступило бы в противоречие с пунктом 3 статьи 614 и статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, носящими императивный характер.

Между тем, направляя оспариваемое уведомление, арендодатель изменил сам порядок расчета арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, не предусмотренную методикой, утвержденной распоряжением Территориального управления Минимущества России по Воронежской области от 27.12.2002 N 286 (ссылка на необходимость применения этой методики имеется в п.4.1 договора аренды N 10/2 от 01.01.2003).

При этом, как обоснованно отметил суд апелляционной инстанции, не может быть признана правомерной ссылка ТУ Росимущества по Воронежской области на то обстоятельство, что порядок определения размера арендных платежей с учетом рыночной оценки стоимости арендуемого имущества ко времени направления спорного уведомления был уже установлен пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 N 156 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства 23.03.2006 г. N 156). Апелляционная инстанция правильно указала, что в силу п. 2 ст. 421 и п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ правила исчисления арендной платы, определенные названным постановлением Правительства, введенные в действие с 04.04.2006, применимы лишь к последующим договорам, заключаемым уже на конкурсной основе, то есть не могут распространяться на отношения, возникшие ранее указанной даты.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Вместо слов "постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 г. N 156 " следует читать: "постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685"

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При таких обстоятельствах, учитывая, сторонами не было достигнуто соглашения об увеличении арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что действия ответчика, направленные на одностороннее изменение договора, следует признать не соответствующими закону, а официальное уведомление N 6-7019 от 28.10.2008 - недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Поэтому суд апелляционной обоснованно счел исковые требования ООО "Т" подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2009 г. по делу N А14-15758-2008/511-17 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.