Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2009 г. N А08-501/08-29 Удовлетворяя встречный иск Общества об определении выкупной цены спорного земельного участка, суд обоснованно указал, что на участке расположен объект физической культуры и спорта, а следовательно, при определении выкупной цены следует исходить из показателей кадастровой стоимости земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 3 апреля 2009 г. N А08-501/08-29
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от Администрации: Н.Е.Н., начальника отдела правовой экспертизы (дов. N 1/3-2986 от 07.11.2008); П.Н.В., зам. начальника правового управления (дов. N 1/3-530 от 17.04.2008); от ОАО "К": Б.Ю.Н., адвоката (уд. N 46 от 10.06.2003, дов. N 07/07 от 05.06.2008); С.С.И., начальника юр. отдела (дов. N 305/07 от 27.02.2009); П.Н.В., адвоката (уд. N 241 от 15.12.2002, дов. N 806/07 от 05.06.2008), от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Старооскольского городского округа на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008 по делу N А08-501/08-29, установил:

Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области, г. Старый Оскол Белгородской области, обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к открытому акционерному обществу "К" (далее - ОАО "К"), г. Старый Оскол Белгородской области, о взыскании неосновательного обогащения в размере 3224004 руб. 98 коп.; возложении на ответчика обязанности принять пункты 3.1 и 3.2 договора купли-продажи на условиях, предложенных администрацией и взыскании судебных расходов в пользу 2 муниципального образования Старооскольский городской округ (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь ОАО "К" в порядке ст. 132 АПК РФ подало встречный иск, в котором просило определить выкупную цену земельного участка общей площадью 113322 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0242001:0013, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т М., 6, в размере 780505 руб. 28 коп., исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка для земель рекреационного назначения в кадастровом квартале 0242001 в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 N 101-пп.; а также обязать истца принять пункты 3.1 и 3.2 договора купли продажи участка (под зданием, строением, сооружением) в следующей редакции:

"3.1. стоимость участка составляет 780505,28 рубля (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек)".

"3.2. сумма 780505,28 рублей (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек) выплачивается покупателем продавцу путем единовременного перечисления на счет, указанный продавцом, в течение 3 (трех) дней с момента заключения договора".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008 решение от 10.10.2008 оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами в части, касающейся разрешения преддоговорного спора об определении выкупной цены земельного участка и редакций пунктов 3.1 и 3.2 договора купли-продажи, истец подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 10.10.2008 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2008 в этой части отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении встречного иска отказать, первоначальный иск в обжалуемой части удовлетворить.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах в этой части, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представители администрации поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, с учетом положений ст. 286 АПК обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции, РФ, полагает, что решение от 10.10.2008 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2008 следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 19.07.2003 N 273-Р, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района (правопредшественник Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области) и ОАО "К", последним в порядке приватизации, с условием окончания строительства до 01.07.2004, был приобретен незавершенный строительством объект (26% готовности) - здание универсального Дворца спорта, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, северо-восточная часть, магистраль 4-4, общегородская зона отдыха.

Право собственности ОАО "К" на данный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством серии 31-АА N 437306 от 16.09.2003 (т. 1 л.д. 57).

01.07.2004 между Администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области (продавец) и ОАО "К" (покупатель) на основании постановления главы местного самоуправления от 24.06.2004 N 2668 "О предоставлении ОАО "К" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т М., д. 6", был заключен договор N 36-04 купли-продажи названного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 по делу N А08-2357/06-10 договор купли-продажи N 36-04 от 01.07.2004 признан недействительным в силу ничтожности, в применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 указанное решение в части отказа в применении реституции отменено, на муниципальное образование муниципальный район "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области возложена обязанность возвратить ОАО "К" денежные средства в сумме 1208000 руб.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по делу N А08-2208/06-17 постановление главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 N 2668 "О предоставлении ОАО "К" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т М., д. 6" признано недействительным в части установления стоимости отчуждаемого земельного участка согласно оценке независимого оценщика, в остальной части в удовлетворении требований прокурора Белгородской области отказано.

01.02.2008 администрация Старооскольского городского округа Белгородской области в лице Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратилась к ОАО "К" с предложением заключить договор купли продажи спорного земельного участка по цене 12081731,9 руб., направив обществу проект договора и обоснование цены со ссылкой на то, что цена должна определяться на момент заключения договора купли-продажи спорного участка от 01.07.2004 N 36-04, исходя из десятикратной ставки земельного налога, существовавшей на 01.07.2004.

ОАО "К" направило Администрации Старооскольского городского округа подписанный проект данного договора с протоколом разногласий в отношении пунктов 3.1 и 3.2, касающихся стоимости спорного земельного участка, в котором отметило, что считает обоснованным установление выкупной цены земельного участка в сумме 780505,28 рубля.

Ссылаясь на то, что ОАО "К" до настоящего времени пользуется земельным участком общей площадью 113322 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0242001:0013, расположенным по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т М., 6, без оформления правоустанавливающих документов на него и без внесения платы за такое использование, а также считая, что выкупная цена спорного земельного участка должна определяться исходя из цены, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 01.07.2004 N 36-04, Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, указывая на то, что при определении выкупной цены спорного земельного участка следует исходить из цен действующих на начало текущего календарного года, а также учитывать физкультурно-оздоровительное назначение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, ОАО "К" заявило встречные исковые требования.

Поскольку решение от 10.10.2008 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2008 в части отказа администрации во взыскании с общества неосновательного обогащения не обжалуются, то в силу ст. 286 АПК РФ законность и обоснованность названных судебных актов в этой части кассационной инстанцией не проверяются.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в остальной части, и, удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Из материалов дела следует, что ОАО "К" является собственником незавершенного строительством объекта - здания универсального Дворца спорта, приобретенного в процессе приватизации, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, северо-восточная часть, магистраль 4-4, общегородская зона отдыха, находящегося на земельном участке общей площадью 113322 кв.м, с кадастровым номером 31:06:02 42 001:0013, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т М., 6.

24.06.2004 главой местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района на основании обращения ОАО "К" было вынесено постановление N 2668 "О предоставлении ОАО "К" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т М., д. 6". В пункте 2.2 данного постановления было предусмотрено - "установить стоимость продаваемого земельного участка согласно оценке независимого эксперта оценщика".

Впоследствии Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по делу N А08-2208/06-17 постановление главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 N 2668 признано недействительным в части установления стоимости продаваемого земельного участка согласно оценке независимого оценщика.

Однако в остальной части указанное постановление было признано соответствующем действующему законодательству, в том числе в части решения о предоставлении ОАО "К" спорного земельного участка.

Проект договора купли-продажи данного земельного участка, направленный администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области в адрес ОАО "К" 01.02.2008, был подписан последним с протоколом разногласий, касающихся вопроса определения выкупной цены имущества. При этом обществом был представлен расчет выкупной цены и предлагаемые им в связи с этим редакции п. 3.1 и п. 3.2 договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Исходя из смысла норм земельного законодательства, п. 1 ст. 485 ГК РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что цена определяется сторонами в момент заключения договора, в связи с чем правомерно отвергли довод истца о необходимости определения стоимости спорного земельного участка исходя из цены, действующей на момент подписания договора купли-продажи от 01.07.2004.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" внесены изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие, что до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Законом Белгородской области от 13.02.2008 N 188 "О внесении изменений в Закон Белгородской области" "О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности" предусмотрена цена выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 N 101-пп были утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов (руб./кв.м) с численностью населения более 10000 человек. Согласно данным показателям кадастровая стоимость земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения в г. Старый Оскол установлена в размере 275,5 руб./кв.м.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ОАО "К" при расчете размера выкупной цены земельного участка общей площадью 113 322 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0242001:0013, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т М., 6, исходило именно из вышеуказанных показателей, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказав в удовлетворении первоначального иска, удовлетворили встречные исковые требования, приняв пункты 3.1 и 3.2 договора купли-продажи в редакции, предложенной ответчиком - ОАО "К".

Довод администрации о том, что в рассматриваемом случае удельные показатели, установленные постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 N 101-пп для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, не подлежат применению, были известны судам, исследовались и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в судебных актах.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в ней территориальным зонам, в том числе рекреационным.

В соответствии с положениями главы 4 Градостроительного кодекса РФ зонирование производится с учетом, как уже существующих объектов, так и объектов, строительство которых предполагается с учетом развития территорий.

Согласно статье 98 Земельного кодекса РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовства и охотника, детские туристские станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Исходя из изложенного, а также, учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект физической культуры и спорта, судебная коллегия соглашается с с выводом судов первой и апелляционной инстанций в части необходимости применения при определении выкупной цены земельного участка показателей кадастровой стоимости земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, установленных постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 N 101-пп.

На основании изложенного, а, также принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и оценивались им, а нарушений норм материального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008 по делу N А08-501/08-29 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.