Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2008 г. N 19АП-5540/08

26 декабря 2008 г.

Дело N А08-501/08-29

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: Председательствующего судьи Мокроусовой Л.М., судей Колянчиковой Л.А.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: 1) Попова Н.В., заместитель начальника правового управления, доверенность N 1/3-530 от 17.04.2008 г.; 2) Красова В.В.., начальник отдела судебной защиты правового управления, доверенность N 1/3-2987 от 07.11.2008 г.; 3) Некрасов Е.Л., начальник отдела правовой экспертизы правового управления, доверенность N 1/3-2986 от 07.11.2008 г.;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Некрасов Е.Л., начальник отдела правовой экспертизы правового управления, доверенность N 1/3-1630 от 07.11.2008 года;

от ОАО "КМАпроектжилстрой": 1) Сергеева С.И., начальник юридического отдела, доверенность N 1764/07 от 17.11.2008 г.; 2) Бражников Ю.Н., адвокат, доверенность N 807/07 от 05.06.2008 г.; 3) Парьев Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года по делу N А08-501/08-29 (судья Булгаков Д.А.) по иску администрации Старооскольского Белгородской области к открытому акционерному обществу "КМАпроектжилстрой", при участии в качестве третьего лица Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о взыскании неосновательного обогащения и понуждении ОАО "КМАпроектжилстрой" к заключению договора купли-продажи земельного участка и по встречному иску открытого акционерного общества "КМАпроектжилстрой" к администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о понуждению к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях открытого акционерного общества "КМАпроектжилстрой",

УСТАНОВИЛ:

Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник администрации г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области в связи с переименованием) (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском к открытому акционерному обществу "КМАпроектжилстрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 224 004 руб. 98 коп.; возложении на ответчика обязанности принять пункты 3.1. и 3.2. договора купли-продажи на условиях, предложенных администрацией и взыскании судебных расходов в пользу муниципального образования Старооскольский городской округ.

Департамент имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области) был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска.

ОАО "КМАпроектжилстрой" обратилось со встречным иском о разрешении преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли продажи земельного участка между истцом и ответчиком в вопросе определения цены выкупа земельного участка общей площадью 113 322 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т Молодежный, 6, с кадастровым номером 31:06:02 42 001:0013. Ответчик просил суд определить цену выкупа спорного участка в размере 780 505 руб. 28 коп. исходя из 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка для земель рекреационного назначения в кадастровом квартале 02 42 001 в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной Постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 года N 101-пп.; обязать истца принять п.п. 3.1. и 3.2. договора купли продажи участка (под зданием, строением, сооружением) в следующей редакции:

"3.1. стоимость участка составляет 780 505,28 рубля (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек)".

"3.2. Сумма 780 505,28 рублей (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек) выплачивается Покупателем Продавцу путем единовременного перечисления на счет, указанный Продавцом, в течении 3 (трех) дней с момента заключения договора".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года в удовлетворении исковых требований было отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме. Дополнительным решением от 24.10.2008 года с администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в пользу ОАО "КМАпроектжилстрой" взыскана государственная пошлина за рассмотрение встречного иска по делу N А08-501/08-29 в суде первой инстанции в размере 2000 руб.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года отменить в части определения выкупной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области доводы апелляционной жалобы поддержали и, указав на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года в части удовлетворения встречного иска ОАО "КМАпроектжилстрой", просили его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ОАО "КМАпроектжилстрой" доводы апелляционной жалобы отклонил по мотиву их несостоятельности, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании 19.12.2008 года объявлялся перерыв до 26.12.2008 года.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и при отсутствии возражений со стороны ответчика, судебная коллегия не сочла необходимым выйти за пределы обжалуемой части решения.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, судебная коллегия не нашла оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления главы местного самоуправления от 24.06.2004 года N 2668 "О предоставлении ОАО "КМАпректжилстрой" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т Молодежный, 6" администрация и ОАО "КМАпроектжилстрой" заключили договор купли-продажи от 01.07.2004 года N 36-04 спорного участка.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 года по делу N А08-2357/06-10 по иску прокурора Белгородской области к администрации г. Старый Оскол и Старооскольского района, ОАО "КМАпроектжилстрой" о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки, признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2004 года N 36/04 между администрацией города Старый Оскол и Старооскольского района и ОАО "КМАпроектжилстрой", в применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 года решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 года по делу N А08-2357/06-10 отменено в части отказа в применении реституции. Данным постановлением на муниципальное образование муниципальный район "Город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области возложена обязанность возвратить ОАО "КМАпроектжилстрой" 1 208 000 руб.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 года по делу N А08-2208/06-17 решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.07.2006 по делу N А08-2208/06-17 по заявлению прокурора Белгородской области о признании недействительным постановления главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 года N 2668 "О предоставлении ОАО "КМАпроектжилстрой" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т Молодежный, д. 6" отменено в части. Постановление главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 года N 2668 "О предоставлении ОАО "КМАпроектжилстрой" земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: г. Старый Оскол, пр-т Молодежный, 6" признано недействительным в части установления стоимости продаваемого земельного участка согласно оценке независимого оценщика, в остальной части в удовлетворении требований прокурора Белгородской области отказано.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На спорном земельном участке расположен дворец спорта, использование земельного участка по назначению подтверждается имеющимися в деле документальными данными и не оспорено истцом.

Дворец спорта был приобретен на стадии незавершенного строительства по договору купли-продажи от 19.07.2003 года N 273-Р между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района и ОАО "КМАпроектжилстрой".

01.02.2008 года администрация Старооскольского городского округа Белгородской области в лице Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратилась к ответчику с предложением заключить договор купли продажи спорного участка, по цене 12 081 731,9 руб., направив ответчику проект договора и обоснование цены, со ссылкой на то, что цена должна определяться на момент заключения договора купли-продажи спорного участка на 01.07.2007 года N 36-04, признанного арбитражными судами недействительным, исходя из десятикратной ставки земельного налога, существовавшей на 01.07.2004 года.

Ответчиком проект данного договора подписан с протоколом разногласий в отношении пунктов 3.1. и 3.2. касающихся цены выкупа спорного участка.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в ней территориальным зонам, в том числе рекреационным.

В соответствии с положениями главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации зонирование производится с учетом, как уже существующих объектов, так и объектов, строительство которых предполагается с учетом развития территорий.

Согласно статье 98 Земельного кодекса Российской Федерации, к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовства и охотника, детские туристские станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

По сведениям территориального отдела по г. Старый Оскол и Старооскольскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области (письмо от 08.08.2008 года N 1886) удельные показатели кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения в кадастровом квартале 31:06:0242 001 составляют:

1) утвержденные постановлением главы администрации Белгородской области "Об утверждении Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" N 474 от 18.12.2002 - 249,36 руб./кв.м. (период действия до 01.01.2008 года);

2) утвержденные постановлением главы администрации Белгородской области "Об утверждении Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" N 101-пп от 27.04.2007 - 275,50 руб./кв.м. (период действия с 01.01.2008 года)

Письмом от 22.09.2008 года N 1/03-1430 Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области сообщил, что земельный участок, общей площадью 113 322 кв.м., с кадастровым номером 31:06: 02 42 001:0013, категория земель - земли поселений, предназначенный для обслуживания Универсального Дворца Спорта по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-т Молодежный, 6 не относится к землям особо охраняемых территорий. Однако, то обстоятельство, что участок не относится к категории земель рекреационного назначения, не исключает возможности его использования с рекреационными целями в соответствии с назначением имеющегося на нем объекта недвижимости.

Учитывая то, что согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации отнесение земельных участков к тем или иным территориальным зонам осуществляется с учетом существующего назначения при определении кадастровой стоимости спорного участка в качестве удельного показателя, необходимо принимать во внимание фактические обстоятельства землепользования, организационно-правовую форму предприятия и функциональное использование объектов (Дворец Спорта).

Следовательно, действующее законодательство устанавливает взаимосвязь кадастровой стоимости земельного участка с его фактическим и функциональным использованием, т.е. в отношении спорного участка она должна соответствовать землям под объектами оздоровительного и рекреационного назначения.

В пользу такого толкования суд первой инстанции обоснованно сослался на некоторые косвенные доказательства.

Согласно пункту 10 статьи 12 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 года N 1738-1 "О плате за землю" учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности и спортивные сооружения (за исключением деятельности не по профилю спортивных сооружений), независимо от источника финансирования полностью освобождались от уплаты земельного налога в 2004-2005 годах.

Решением территориального Совета депутатов г. Старый Оскол и Старооскольского района от 28.11.2005 года N 104 "Об установлении земельного налога на территории муниципального района "Город Старый Оскол и Старооскольский район", вступившее в силу с 01.01.2006 года (в редакции Решения Совета Депутатов муниципального района от 24.05.2006 года N 159) в соответствии с пунктом 6 которого, налоговая ставка в отношении земель, занятых для эксплуатации спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением, составляет 0 % от кадастровой стоимости участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу названного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что администрация, рассмотрев заявление ответчика, приняла решение о продаже земельного участка, однако при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по цене земельного участка.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи спорного участка содержит выкупную цену, которая определена на основании расчета, составленного в соответствии с законодательством, действующим в момент рассмотрения спора.

Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации), суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

Как следует из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подачи истцу ответчиком заявления на приватизацию спорного участка), исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами. Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяется сторонами в момент заключения договора.

Определяя таким образом цену по договору купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что она должна соответствовать действующим на момент его заключения законам и нормативным правовым актам. Довод истца о том, что должна применяться норма, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права.

Арбитражный суд области правомерно указал, что из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. Поскольку такого согласия сторонами не достигнуто, пункты 3.1. и 3.2 договора должны быть приняты в редакции ответчика.

Федеральным законом от 24.07.2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" внесены изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие, что до 01.01.2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Законом Белгородской области от 13.02.2008 года N 188 "О внесении изменений в Закон Белгородской области" "О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности" предусмотрена цена выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости.

Таким образом, исходя из рекреационного назначения спорного участка, отчуждения объекта из муниципальной собственности, руководствуясь статьями 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу императивных норм статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена спорного участка правомерно определена судом первой инстанции в сумме 780 505,28 руб.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно учета кадастровой стоимости земельного участка, указанной в паспорте, не могут быть приняты во внимание, т.к. эти данные не должны противоречить иным сведениям, изначально принимаемым во внимание при определении такой стоимости.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 136, государственная кадастровая оценка производится для определения стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка, подлежащая указанию в паспорте участка должна соответствовать данным неоспариваемого сторонами Постановления Правительства Белгородской области N 101-пп от 27.04.2007 года. При этом, утверждения администрации о том, что Дворец спорта относится к разделу учреждений народного образования, а не к оздоровительным учреждениям, доказательствами, свидетельствующими об обоснованности таких сведений, не подтверждены.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

Расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2008 года по делу N А08-501/08-29 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

Л.А. Колянчикова В.И. Федоров