Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 ноября 2009 г. N А35-2497/09-С3 Дело о признании недействительным договора аренды земельного участка и об обязании ответчика возвратить истцу полученные по оспариваемой сделке денежные средства передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не установил, имелись ли на момент заключения договора обстоятельства, препятствующие арендатору пользоваться земельным участком по предусмотренному сделкой назначению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 12 ноября 2009 г. N А35-2497/09-С3
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 октября 2010 г. по делу N А35-2497/09-С3

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Г.Л.В. (дов. б/н от 18.06.2009); от ответчика: К.Е.В. (дов. N 01-12/10767 от 29.10.2009); П.И.Л.(дов. N 01-12/17 от 11.01.2009); от третьего лица Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска: Т.Е.В. (дов. N 5249/06-021 от 19.10.2009);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 по делу N А35-2497/09-С3, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "О" (далее - ООО "О"), пос. Прямицыно Курской области, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - КУИ Курской области), г. Курск, о признании недействительным договора N 1129-08ю от 19.03.2008 и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу полученные по сделке денежные средства в сумме 106558336 руб. 40 коп., в том числе 106500000 руб., уплаченные по результатам аукциона, а также уплаченные истцом арендные платежи в размере 58336 руб. 40 коп.; обязании истца возвратить переданный ему на основании договора земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1 по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет архитектуры и градостроительства города Курска и Департамент архитектуры и градостроительства Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 исковые требования удовлетворены частично. Договор N 1129-08ю от 19.03.2008, заключенный между ООО "О" и Комитетом по управлению имуществом Курской области признан недействительным. На КУИ Курской области возложена обязанность возвратить ООО "О" полученные по сделке денежные средства в сумме 106500000 руб., уплаченные по результатам аукциона. На ООО "О" возложена обязанность возвратить КУИ Курской области переданный ему на основании договора N 1129-08ю от 19.03.2008 земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 04.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2009 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Департамент архитектуры и градостроительства Курской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что решение от 04.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2009 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, решением КУИ Курской области от 17.01.2008 N 01-18/48 в отношении земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:1 01 063:0011 площадью 110232 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Информация о проведении аукциона, назначенного на 12.03.2008, была опубликована в газете "Курская правда" от 06.02.2008 N 16 (24446), а также размещена на официальном сайте Администрации Курской области в сети Интернет.

Согласно протоколу о результатах проведения аукциона от 12.03.2008 N 2, победителем аукциона было признано ООО "О", предложившее за право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка 106500000 руб.

В соответствии с извещением о проведении аукциона с лицом, выигравшим аукцион, должен быть заключен договор аренды земельного участка в срок не позднее 5 банковских дней со дня подписания протокола.

На основании протокола о результатах проведения аукциона 19.03.2008 между КУИ Курской области и ООО "О" был заключен договор N 1129-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, для проектирования и строительства многоэтажной застройки, на срок до 12.03.2014 года.

Истец обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском, ссылаясь на письмо ОАО "Российский институт градостроительства и инвестиционного развития "Г" (исх. N 41 от 26.01.2009) о том, что участок по ул. 1-я Агрегатная Железнодорожного округа г. Курска не может быть использован под жилую застройку, так как находится в санитарно-защитной зоне производственных и коммунальных объектов, а также в санитарном разрыве вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов, Генеральным планом города Курска жилая зона на этой территории не предусмотрена, а также истец привел ответ Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области (исх. N 12-1765 от 26.03.2009), согласно которому указанный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне КПКО "К", а в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов" размещение жилой застройки в санитарно-защитной зоне не допускается.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности в виде обязания ответчика возвратить истцу внесенную последним плату за право на заключение договора аренды земельного участка в сумме 106500000 руб., а истца - соответственно передать ответчику спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что договор аренды земельного участка N 1129-08ю от 19.03.2008 является недействительной сделкой в силу положений ст. 166, 167, п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ. При этом сделали вывод о том, что земельный участок, переданный по названному договору аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть полноценно использован под жилую застройку, так как находится в санитарно-защитной зоне производственных и коммунальных объектов, а также в санитарном разрыве вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов, а также указали, что в нарушение подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ перед участием в аукционе и при заключении сделки общество не было осведомлено о предстоящей корректировке генерального плана города Курска, повлекшей существенное изменение качеств предмета сделки, а именно необходимости учета зоны шумового воздействия аэропорта при разработке проекта архитектурно-планировочного решения зоны застройки.

Кроме того, суды приняли во внимание довод истца о том, что в случае, если бы ООО "О" было известно на момент совершения сделки о предстоящем отнесении части земельного участка к зоне шумового воздействия аэропорта, оно отказалось бы от участия в аукционе и от заключения договора аренды земельного участка, поскольку такие условия значительно снижают рыночную стоимость и количество ликвидных объектов недвижимости, однако ни в информационном сообщении о проведении аукциона, ни в п. 1.3 договора аренды N 1129-08ю от 19.03.2008, в котором перечислены имеющиеся обременения спорного земельного участка, обременение в виде санитарно-защитной зоны указано не было.

Суды пришли к выводу о том, что КУИ Курской области ввело ООО "О" в заблуждение при заключении оспариваемой сделки относительно качества земельного участка, поскольку КУИ Курской области на этот момент было известно о разработке изменений в генеральный план застройки г. Курска, в соответствии с которыми часть спорного земельного участка расположена в зоне шумового воздействия аэропорта (санитарно-защитной зоне) и возведение на нем жилищного строительства не допускается.

Судебная коллегия не может признать вынесенные судебные акты законными и достаточно обоснованными.

Принимая их, судебные инстанции не исследовали генеральный план г. Курска, действовавший на момент проведения аукциона и заключения договора аренды N 1129-08ю от 19.03.2008.

В этой связи судам следовало дать оценку доводам ответчика о том, что согласно действующему генплану, Правилам землепользования и застройки г. Курска, утвержденным решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-З-РС, спорный земельный участок по ул. 1-я Агрегатная располагается в зоне Ж-4, предназначенной для жилой застройки высокой этажности (более 9 этажей), а зона шумового воздействия аэропорта, обозначенная на карте границ зон с особыми условиями использования территорий г. Курска, являющейся графическим приложением к названным Правилам землепользования, спорный земельный участок не затрагивает. Не проверены доводы Комитета и том, что в границы санитарно-защитной зоны аэропорта не определены до настоящего времени.

Таким образом, при разрешении спора суды должны были установить, имелись ли на момент заключения оспариваемого договора аренды обстоятельства, препятствующие арендатору пользоваться земельным участком по предусмотренному договором назначению.

Кроме того, судами не дано оценки доводу ответчика о том, что согласно новой карте градостроительного зонирования переданный в аренду истцу земельный участок также расположен в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для жилой застройки высокой этажности, а также не учтено, что до настоящего времени изменения градостроительной документации, касающиеся определения земельных участков, относящихся к зоне шумового воздействия аэропорта, в установленном порядке не утверждены.

Помимо этого, судебная коллегия считает необходимым отметить, что, делая вывод о намеренном введении ответчиком истца в заблуждение относительно качества спорного земельного участка, судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что ООО "О" как участник гражданского оборота, занимающийся предпринимательской деятельностью, должен был с учетом расположения земельного участка вблизи аэропорта предвидеть последствия строительства жилых объектов в указанной зоне.

Что касается существенных изменений обстоятельств по сравнению с имевшими место на момент заключения договора по результатам аукциона, то возникновение таковых влечет наступление иных правовых последствий для истца.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение от 04.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2009 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду области при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 по делу N А35-2497/09-С3 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.