Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 января 2010 г. N Ф10-5926/09 по делу N А09-4529/2009 Дело о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) в части земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не привлек к участию в деле Управление Федеральной регистрационной службы в целях выяснения того, совершались ли действия по преобразованию спорного объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 27 января 2010 г. N Ф10-5926/09 по делу N А09-4529/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2011 г. N Ф10-5926/2009 по делу N А09-4529/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ЗАО "Р" в лице Брянского филиала - не явились, извещены надлежаще, от ответчиков: 1. АК "Т" (ЗАО), - не явились, извещены надлежаще, 2. ИП Д.Р.А. - К.С.В. - представитель (дов. от 13.01.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Р" в лице Брянского филиала, г. Брянск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А09-4529/2009, установил:

Закрытое акционерное общество "Р" в лице Брянского филиала, г. Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому банку "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала, г. Брянск, о признании договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ в части земельного участка, площадью 2712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, недействительным и применении последствий недействительности данной сделки.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.06.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Д.Р.А., г. Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 иск удовлетворен частично.

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, заключенный между АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А., в части передачи в залог земельного участка, площадью 2712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, признан недействительным.

В части требований о применении последствий недействительности указанного договора отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 решение суда от 12.08.2009 в части признания недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 года N 022-2007/ДЗ, заключенного между акционерным коммерческим банком "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала, г. Брянск, и индивидуальным предпринимателем Д.Р.А., г. Брянск, в части передачи в залог земельного участка площадью 2712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, отменено.

В удовлетворении этой части иска отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не соглашаясь с постановлением суда апелляционной инстанции, ЗАО "Р" в лице Брянского филиала обратилось в Федеральный Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и оставить в силе решение Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что земельный участок площадью 7730 кв. м, являющийся предметом залога по договорам об ипотеке от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2007 N 98-2007, был преобразован в три участка с такими же назначениями и категорией земель, но только с разными кадастровыми номерами, которые необходимы для технического учета и они не являются показателем юридической гибели объекта залога.

Также указывает на то, что само по себе изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ссылается на Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых указано, что, поскольку при преобразовании спорных объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит, актуальные записи о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и прочее) не погашаются, а переносятся в новые разделы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель АК "Т" (ЗАО) доводы жалобы не признал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный.

Представители ЗАО "Р" в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А. в судебное заседание кассационной инстанции не явились. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело, в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителя АК "Т" (ЗАО), оценив доводы жалобы и отзыв на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ОАО "И", правопреемником всех прав и обязанностей которого является ЗАО "Р", (Кредитор) и ИП Д.Р.А. (Заемщик) заключили Генеральные соглашения об условиях и порядке открытия кредитной линии от 15.08.2007 N КЛП-181-2007 и от 20.11.2007 N КЛП-235-2007.

Исполнение обязательств Заемщика по указанным кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2008 N 98-2007, предметом которых явилась передача ИП Д.Р.А. принадлежащего ей на праве собственности, подтвержденного свидетельством о государственной регистрации права серии 32 АГ N 223382 от 29.06.2007, земельного участка общей площадью 7 730 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, в залог в целях обеспечения обязательств Заемщика перед Кредитором по указанным кредитным договорам.

12.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответственно регистрационные записи за N 32-32-01/049/2007-327 и N 32-32-01/065/2007-265 об обременении (ограничении) указанного земельного участка залогом в пользу ОАО "И".

Впоследствии земельный участок общей площадью 7730 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, был преобразован его собственником ИП Д.Р.А. с согласия залогодержателя - ЗАО "Р" в лице Брянского филиала на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2712 кв. м и 2308 кв. м, что подтверждено письмом от 10.10.2008 N 3060.

12.12.2008 АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала (Кредитор) и ИП Д.Р.А. (Заемщик) заключили договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита N 022-2008/Л, во исполнение которого АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала (Залогодержатель) и ИП Д.Р.А. (Залогодатель) заключили договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ.

Пунктом 1.2 договора установлено, что Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество:

- склад, общей площадью 857,9 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, условный номер 32-32-01/047/2005-325, принадлежащий Залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.1998 года, акта приема-передачи недвижимости от 20.10.1998, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2008 сделана запись;

- земельный участок, на котором расположено здание общей площадью 2712 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования склада горюче-смазочных материалов, кадастровый номер 32:28:041 15 05:84, адрес: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, принадлежащий Залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.05.2007 N 10, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2008 сделана запись регистрации N 32-32-01/051/2008-879.

16.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись за N 32-32-01/089/2008-154 об обременении (ограничении) указанного выше земельного участка залогом на срок с 16.12.2008 по 11.06.2010 в пользу АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала.

Полагая, что договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ заключен с нарушением требований закона, ЗАО "Р" в лице Брянского филиала обратилось в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующей требованиям закона, и применении последствий его недействительности.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 166-168, 334, 342 ГК РФ, ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 2, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу о том, что договор о залоге недвижимого имущества от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ в части передачи спорного земельного участка является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Свой вывод суд мотивировал тем, что договор в указанной части не соответствует требованиям ст. 342 ГК РФ и ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку заключен в нарушение условий п. 2.6 предшествующих договоров ипотеки от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2008 N 98-2007, предметом которых является земельный участок, часть которого передана в последующий залог по спорному договору, содержащего запрет на повторный залог до истечения сроков действующих вышеуказанных договоров об ипотеке.

В обоснование отказа в удовлетворении требований в части признания государственной регистрационной записи недействительной, суд сослался на то, что указанное требование не может быть заявлено в качестве последствий недействительности ничтожной сделки.

Отменяя решение суда первой инстанции в части признания недействительным (ничтожным) договора о залоге недвижимого имущества от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ в части передачи в залог спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора в указанной части недействительным (ничтожным).

В обоснование своего вывода апелляционный суд указал на то, что предметом оспариваемого договора о залоге недвижимого имущества от 12.12.2008 N 022-2008/ДЗ является другой предмет залога - земельный участок, общей площадью 2 712 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования склада горюче-смазочных материалов, кадастровый номер 32:28:041 15 05:84, адрес: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81.

В этой связи, по мнению суда апелляционной инстанции, запрет, установленный в п. 2.6. договоров об ипотеке от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2007 N 98-2007 в отношении земельного участка общей площадью 7730 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062, из категории земель с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, не может распространяться на другой земельный участок, являющийся предметом спора по настоящему делу.

Однако судебная коллегия считает, что выводы судебных инстанций сделаны без надлежащего установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрации ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 20).

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка УФРС по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРИП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке урегулирован Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ N 226 от 18.09.2003.

Между тем, судом не привлечено к участию в деле Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области в целях выяснения того, совершались ли указанные действия в связи с преобразованием земельного участка площадью 7730 кв.м. на три земельных участка.

По мнению суда кассационной инстанции, без исследования и установления данного обстоятельства выводы судебных инстанций относительно заявленных исковых требований являются недостаточно обоснованными.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А09-4529/2009 - отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.