Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 ноября 2009 г. N А14-4007/2009/127/32 (Ф10-5078/09) Дело о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не дал правовую оценку законности сделок по передаче в залог спорного объекта недвижимости без одновременной передачи земельного участка, на котором данный объект расположен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 ноября 2009 г. N А14-4007/2009/127/32 (Ф10-5078/09)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3365/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 октября 2010 г. по делу N А14-4007/2009/127/32

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: М.С.В. - нач. юр. управления (дов. N 114/14 от 10.08.2009); М.Т.В. - представителя (дов. N 81/14 от 13.06.2009); от ответчиков: от ЗАО "Г": М.А.Б. - представителя (дов. N 72 от 10.06.2009); З.Е.Н. - представителя (дов. N 11 от 13.04.2009); от УФРС по Воронежской области: С.А.И. - представителя (дов. N 09-д от 11.01.2009); от иных ответчиков: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ЗАО КБ "А" в лице филиала в г. Воронеже, ЗАО "Г" в лице филиала в г. Воронеже и УФРС по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А14-4007/2009/127/32, установил:

Коммерческий банк "А" закрытое акционерное общество в лице филиала в г. Воронеже (далее - КБ "А" (ЗАО), г.г. Воронеж, обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Л.Г.И. (далее - Л.Г.И.), г. Воронеж, закрытому акционерному обществу "Г" в лице филиала в г. Воронеже (далее - ЗАО "Г"), г. Воронеж, Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - УФРС по Воронежской области), г. Воронеж, о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества NЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, заключенного Л.Е.А. и ЗАО "Г", прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 26.08.2008 об ипотеке ЗАО "Г" нежилого помещения IV в лит. 1Ж, 1Д, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал:1; лит. 1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7, и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на нежилое помещение IV в лит. 1Ж, 1Д, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Г., д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал: 1; лит. 1 Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7.

Определением суда от 01.06.2009 объединены в одно производство для совместного рассмотрения данное дело и дело N А14-4008/2009/128/32 по иску КБ "А" ЗАО в лице филиала в г. Воронеже к ИП Л.Г.И., ЗАО "Г" в лице филиала в г. Воронеже, УФРС по Воронежской области о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества NЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, заключенного ИП Л.Е.А. и ЗАО "Г", прекращении записи в ЕГРП от 03.10.2008 об ипотеке ЗАО "Г" нежилого помещения IV в лит. 1Ж, 1Д, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Грамши, д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал:1; лит. 1Д:1 этаж: 1-15, 2 этаж:1-15, 3 этаж:1-42, 4 этаж:1-7 (далее - спорное нежилое помещение) и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на спорное нежилое помещение; дело N А14-4009/2009/129/32 по иску КБ "А" ЗАО в лице филиала в г. Воронеже к ИП Л.Г.И., ЗАО "Г" в лице филиала в г. Воронеже, УФРС по Воронежской области о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества N ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, заключенного ИП Л.Е.А. и ЗАО "Г", прекращении записи в ЕГРП от 03.10.2008 об ипотеке ЗАО "Г" спорного нежилого помещения и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на спорное нежилое помещение; а также дело N А14-5849/2009/135/5 по иску КБ "А" ЗАО в лице филиала в г. Воронеже к ИП Л.Г.И., ЗАО "Г" в лице филиала в г. Воронеже, УФРС по Воронежской области о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества, заключенного между Л.Е.А. и ЗАО "Г" и зарегистрированного 13.10.2008 УФРС по Воронежской области за номером регистрации 36-36-01/149/2008-600, прекращении записи в ЕГРП от 03.10.2008 об ипотеке ЗАО "Г" спорного нежилого помещения и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на спорное нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 01.06.2009 к участию в деле в качестве ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Л.Е.А.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2009 в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров залога N ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, N ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 и прекращении записей в ЕГРП отказано. На УФРС по Воронежской области возложена обязать внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на нежилое помещение IV в лит 1Ж, 1Д, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Грамши, д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал: 1; лит. 1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договоров залога и прекращении записей в ЕГРП, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 30.06.2008 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2008 в указанной части отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В свою очередь, считая решение от 30.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2009 незаконными и необоснованными в части обязания УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на нежилое помещение IV в лит 1Ж, 1Д, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Грамши, д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал: 1; лит. 1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7, ЗАО "Г" и УФРС по Воронежской области подали кассационные жалобы, в которых просят названные судебный акты в указанной части отменить, в удовлетворении данных требований отказать.

В судебном заседании представители КБ "А" (ЗАО), представители ЗАО "Г" и представитель УФРС по Воронежской области поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав явившихся представителей, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 30.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2009 в части отказа в удовлетворении исковых требований КБ "А" (ЗАО) отменить, дело в данной части передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО "Л" перед КБ "А" ЗАО по договору кредитной линии с лимитом выдачи N 2007-048 от 08.10.2007 между КБ "А" ЗАО (залогодержатель) и ИП Л.Е.А. (залогодатель) заключен договор ипотеки N 2007-048/И от 11.10.2007.

Данный договор ипотеки 2007-048/И от 11.10.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/257/2007-287 от 12.10.2007.

В целях обеспечения исполнения обязательств ИП Л.Е.А. перед КБ "А" ЗАО по договору кредитной линии с лимитом выдачи N 2007-049 от 16.10.2007 КБ "А" ЗАО (залогодержатель) и ИП Л.Е.А. (залогодатель) заключен договор последующего залога недвижимости (ипотеки) N 2007-049/И от 16.10.2007, который также зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/309/2007-284 от 27.12.2007.

В соответствии с пунктами 2.1 договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007 залогодатель передал в залог следующее имущество: земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под нежилое здание площадью 1161 кв. м по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Ленинский район, ул. Г., 73б, кадастровый номер 36:34:04 06 013: 047, принадлежащий ИП Л.Е.А. на праве собственности, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/204/2007-191 от 02.10.2007.

В силу пункта 2.2 названных договоров залога недвижимости (ипотеки) в соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя, в том числе: нежилое здание лит. 1А, 1Б, 1В, 1а, площадью 1050,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Грамши, 73б, принадлежащее залогодателю на праве собственности, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/125/2005-40; на любое здание или сооружение, которое возводится или будет возведено на земельном участке, а также на любой неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке.

Как установлено судебными инстанциями на заложенном ИП Л.Е.А. земельном участке в 2006 - 2007 годах ею самовольно возведена пристройка к нежилому зданию лит. 1А, 1Б, 1В, 1а.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 21.07.2008, вступившим в законную силу 01.08.2008, признано право собственности ИП Л.Е.А. на самовольно возведенную постройку - нежилое помещение IV лит. 1Д пристройка с подвалом лит.1Ж общей площадью 2486,6 кв. м.

19.08.2008 в ЕГРП внесена запись регистрации права собственности Л.Е.А. на указанное нежилое помещение N 36-36-01/177/2008-344.

19.08.2008 ИП Л.Е.А. обратилась в КБ "А" ЗАО за получением согласия на последующий залог земельного участка площадью 1161 кв. м, кадастровый номер 36:34:04 06 013:0047, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., 73б.

Не получив ответа КБ "А" ЗАО, ИП Л.Е.А. (залогодатель) и ЗАО "Г" (залогодержатель) заключили договоры о залоге недвижимого имущества N ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, N ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 нежилого помещения IV в лит. 1Ж, 1Д, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Грамши, д.73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж 1-4, номера на поэтажном плане: лит.1Ж: подвал: 1; лит. 1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7, в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам N КЛ 5 107/08 от 25.08.2008, N КЛ 5 025/08 от 11.03.2008, N КЛ 3 084/08 от 05.06.2008, N КЛ 3 045/08 от 07.04.2008 между ЗАО "Г" и ООО "Л".

Права залога ЗАО "Г" зарегистрированы в ЕГРП, о чем произведены записи регистрации N 36-36-01/149.2008-441 от 26.08.2008, N 36-36-01/015/2008-718 от 03.10.2008, N 36-36-01/015/2008-720 от 03.10.2008, N 36-36-01/149/2008-600 от 13.10.2008.

09.09.2008 КБ "А" ЗАО обратилось в УФРС по Воронежской области с заявлением N 19.10-15 об отсутствии письменного согласия КБ "А" ЗАО на последующий залог спорного нежилого помещения и внесении в ЕГРП записи о залоге КБ "А" ЗАО в силу закона на спорное нежилое помещение

УФРС по Воронежской области в ответе N 6753/1 от 08.10.2008 указало на применение к отношениям, возникающим из договоров ипотеки N 2007-048/И от 11.10.2007, N 2007-049/И от 16.10.2007, положений главы XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а не главы XI "Особенности ипотеки земельных участков", вследствие чего право ипотеки на спорное нежилое помещение у КБ "А" ЗАО отсутствует.

В соответствии с соглашением о разделе общего супружеского имущества от 20.03.2009 спорное нежилое помещение перешло в собственность Л.Г.И., право собственности которого зарегистрировано УФРС по Воронежской области 26.03.2009, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-36-01/055/2009-311.

Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ИП Л.Е.А. оно в силу прямого указания закона и в соответствии с условиями договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-049/И от 16.10.2007 и N 2007-048/И от 11.10.2007 находится в залоге у КБ "А" ЗАО, в связи с чем заключенные ИП Л.Е.А. с ЗАО "Г" договоры залога недвижимого имущества N ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, N ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 являются недействительными сделками, поскольку совершены в нарушение требований п.п. 3, 4 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, п.п. 2, 3 ст. 43, п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", КБ "А" ЗАО обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части обязания УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на нежилое помещение IV в лит 1Ж, 1Д, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Грамши, д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал: 1; лит. 1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Между истцом и ИП Л.ЕА заключены договоры ипотеки земельного участка N 2007-049/И от 16.10.2007 и N 2007-048/И от 11.10.2007 и согласно п. 2.1 договоров, правоотношения по ним регулируются положениями главы XI "Особенности ипотеки земельных участков" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что исключает возможность применения к отношениям, вытекающим из указанных договоров положений главы XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действовавшей на дату заключения договоров ипотеки земельного участка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В пунктах 2.2 договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007 предусмотрено, что в соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право залога распространяется на любое здание или сооружение, которое возводится или будет возведено на заложенном земельном участке, а также на любой неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке.

Из материалов дела следует, что на дату заключения данных договоров залога недвижимости (ипотеки) спорное нежилое помещение уже существовало, но не могло быть предметом ипотеки, поскольку имело статус самовольной постройки.

19.08.2008 право собственности на указанную самовольную постройку зарегистрировано за Л.Е.А. в установленном законом порядке на основании решения Ленинского районного суда г. Воронежа 21.07.2008.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно указали, что УФРС по Воронежской обязано было зарегистрировать ипотеку КБ "А" ЗАО 19.08.2008 одновременно с государственной регистрацией права собственности ИП Л.Е.А. на спорное нежилое помещение, пристроенное к находящемуся в залоге у истца зданию литер 1А, 1Б, 1В, 1а, в связи с чем пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования КБ "А" ЗАО об обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге КБ "А" ЗАО на нежилое помещение IV в лит 1Ж, 1Д, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Г., д. 73б, площадью 2486,6 кв. м, этаж: 1-4, номера на поэтажном плане: лит. 1Ж: подвал: 1; лит.1Д: 1 этаж: 1-15, 2 этаж: 1-15, 3 этаж: 1-42, 4 этаж: 1-7, подлежат удовлетворению.

Доводы, приведенные УФРС по Воронежской области и ЗАО "Г" в обоснование их кассационных жалоб, были известны судам первой и апелляционной инстанций, исследовались ими и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах, в связи с чем не могут быть приняты во внимание как основание для отмены обжалуемых в вышеуказанной части судебных актов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными договоров залога недвижимого имущества N ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, N ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, N ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 и в части прекращения соответствующих записей в ЕГРП, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений п. 4.1.2 и п. 4.2.3 договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007, а также ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пришли к выводу о том, что запрещение на последующий залог не установлено договорами залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 г. и N 2007-049/И от 16.10.2007, напротив, последующий залог разрешается при наличии согласия залогодержателя, в связи с чем отсутствие согласия на передачу в последующий залог спорного нежилого помещения ИП Л.Е.А. нельзя считать основанием для признания оспариваемых договоров залога недействительными. Кроме того, судебные инстанции указали, что к рассматриваемому спору не подлежат применению положения п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, поскольку из буквального толкования указанных норм спорное нежилое помещение как часть здания не относится к объектам, в отношении которых установлено такое правило.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

В 4.1.2 договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007 предусмотрено, что залогодатель не имеет права распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя, что соответствует положениям п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ.

В силу пунктов 4.2.3 названных договоров залогодатель вправе передавать предмет залога в последующий залог только после получения предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, из смысла и содержания условий договоров залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007 следует, что для залогодателя установлен запрет на распоряжение предметом залога в случае отсутствия письменного согласия на это залогодержателя.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договорами залога недвижимости (ипотеки) N 2007-048/И от 11.10.2007 и N 2007-049/И от 16.10.2007 запрещение на последующий залог не установлено.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает, что вывод судебных инстанций о том, что нежилое помещение как часть здания не относится к объектам недвижимости, перечисленным в п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), а, следовательно, в отношении спорных сделок не подлежат применению нормы данного Закона, не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, согласно названной норме права к объектам недвижимости относятся не только здания, строения, объекты незавершенного строительства и земельные участки, но и иные объекты прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По мнению суда кассационной инстанции, данным признакам объекта недвижимости помещение отвечает в полной мере.

Кроме того, помещение является частью здания, которое само по себе является объектом недвижимости, то есть помещение это часть объекта недвижимости.

Помимо этого, как следует из материалов дела 19.08.2008 в ЕГРП внесена запись N 36-36-01/177/2008-344 регистрации права собственности Л.Е.А. на спорное пристроенное нежилое помещение IV, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Г., д. 73б, как на объект недвижимости в порядке установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи судебная инстанция считает, что отдельное помещение право, на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, может являться предметом ипотеки.

Данная позиция суда кассационной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Кроме того, вывод о том, что нежилые помещения относятся к объектам недвижимости содержится в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

При таких обстоятельствах, судебным инстанциям следовало дать правовую оценку законности сделок по передаче в залог вышеуказанного объекта недвижимости без одновременной передачи земельного участка, на котором данный объект расположен.

Однако суды первой и апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора не учли вышеизложенные обстоятельства.

Боле того, в обжалуемых судебных актах содержатся противоречивые выводы о том, что спорное помещение не относится к объектам недвижимости на которые распространяются правила п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ и одновременно о том, что УФРС по Воронежской области было обязано произвести государственную регистрацию ипотеки КБ "А" ЗАО на спорное нежилое помещение, пристроенное к находящемуся в залоге у истца зданию совместно с государственной регистрации права собственности ИП Л.Е.А. на него.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение от 30.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2009 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду области при новом рассмотрении дела необходимо устранить отмеченные недостатки, и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А14-4007/2009/127/32 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований КБ "А" закрытого акционерного общества. Дело в данной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

В остальной части оспариваемые судебные акты оставить без изменения, а кассационные жалобы - ЗАО "Г" в лице филиала в г. Воронеже и УФРС по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.