Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 января 2010 г. по делу N А62-5101/2008 Удовлетворяя иск о понуждении Предпринимателя к государственной регистрации дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки) недвижимого имущества, суд правомерно указал, что в силу Гражданского кодекса РФ дополнительное соглашение к договору залога подлежит госрегистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 января 2010 г. по делу N А62-5101/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца ОАО "Б": Б.Л.М. - представителя (дов. б/н от 18.01.2010); от ответчиков: не явился, извещен надлежаще; от П.А.Г. - не явился, извещен надлежаще, от Р.И.В., от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП П.А.Г. на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу N А62-5101/2008, установил:

Открытое акционерное общество "Б" (далее - ОАО "Б"), г. Смоленск, обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю П.А.Г., (далее - ИП П.А.Г.), г. Смоленск, и к индивидуальному предпринимателю Р.И.В. (далее - ИП Р.И.В.), г. Смоленск, о понуждении к государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2008 к договору залога (ипотеки) недвижимого имущества от 23.10.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - УФРС по Смоленской области), г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ИП П.А.Г. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 28.05.2009 и постановление апелляционной инстанции от 24.09.2009 отменить, в удовлетворении иска отказать.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. ИП П.А.Г. и УФРС по Смоленской области ходатайствовали о рассмотрении дела без участия их представителей. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие не явившихся представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 23.10.2006 между ОАО "Б" (кредитор) и ИП Р.И.В. (заемщик) был заключен кредитный договор N 2 сроком действия до 20.10.2009, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредит по возобновляемой кредитной линии с лимитом задолженности в размере 5000000 руб. с начислением 15% годовых за пользование кредитом, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и на условиях настоящего договора.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между ОАО "Б" (залогодержатель) и ИП П.А.Г., ИП Р.И.В. (залогодатели) заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества от 23.10.2006.

Согласно п. 1.2 данного договора залогодатели в качестве предмета ипотеки предоставляют залогодержателю следующее имущество, принадлежащие залогодателям на праве общей долевой собственности, а именно: пристройку к зданию хлебозавода общей площадью 192,3 кв. м, этажность 1, расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5; открытую площадку для хозяйственных целей площадью 407,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5. Кроме того в качестве предмета ипотеки залогодержателю также было передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:001 43 24:0008, категория земель - земли поселений, общей площадью 3366 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5.

31.01.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (продавец) и Р.И.В., П.А.Г. (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 633 от 31.01.2008, в соответствии с условиями которого продавец передал покупателям соответственно 2/3 и 1/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель, отнесенных к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:001 43 24:0008, общей площадью 3366 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5.

В связи с этим обстоятельством 06.06.2008 между ОАО "Б" (залогодержатель) и ИП П.А.Г., ИП Р.И.В. (залогодатели) было подписано дополнительное соглашение к договору залога, по условиям которого в связи с изменением формы собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5, залогодатели в качестве предмета ипотеки предоставляют залогодержателю следующее имущество, принадлежащее залогодателям на праве общей долевой собственности:

- пристройку к зданию хлебозавода общей площадью 192,3 кв. м, этажность 1, расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5;

- открытую площадку для хозяйственных целей площадью 407,7 кв.м, расположенную по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5;

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 43 24:0008, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 3366 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5.

Ссылаясь на то, что ИП Р.И.В. и ИП П.А.Г. уклонились от явки в регистрирующие органы с целью государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2008 к договору залога (ипотеки) недвижимого имущества от 23.10.2006, ОАО "Б" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора ипотеки) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В п. 1.2 договора ипотеки от 23.10.2006 предусмотрено, что предметом залога, в частности, является право аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:001 43 24:0008, площадью 3366 кв. м, функционально обслуживающего находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости - пристройку к зданию хлебозавода и открытую площадку для хозяйственных целей. Общая залоговая стоимость трех предметов ипотеки составила 5251147 руб.

В п. 1.3 договора ипотеки от 23.10.2006 указаны существо, сумма и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В этой связи, судебные инстанции, оценив все условия договора ипотеки, обоснованно указали, что договор от 23.10.2006 содержит все существенные условия договора (ипотеки) залога недвижимости, что позволяет признать его заключенным.

При этом договор (ипотеки) залога недвижимости от 23.10.2006 был зарегистрирован в установленном законом порядке как того требуют положения п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, что подтверждается имеющейся на договоре отметкой УФРС по Смоленской области от 13.12.2006 за N 67-67-01/120/2006-295 (т. 1 л.д. 17об).

Как следует из дополнительного соглашения от 06.06.2008 к договору ипотеки от 23.10.2006, его заключение было обусловлено изменением прав залогодателей в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. С., д. 5, являющего предметом залога, а именно по договору купли-продажи от N 633 от 31.01.2008 данный земельный участок площадью 3366 кв. м, ранее принадлежащий залогодателям на праве аренды, перешел в их общую долевую собственность.

При этом как обоснованно указано судебными инстанциями, из анализа условий дополнительного соглашения от 06.06.2008 не усматривается, что оно каким-либо образом изменяет существо самого обязательства, предусмотренного договором ипотеки от 23.10.2006, поскольку в данном случае стороны лишь изменили ранее существовавшее право аренды на земельный участок на право собственности, возникшее на основании договора купли-продажи N 633 от 31.01.2008.

В связи с этим подписание между ОАО "Б" (залогодержатель) и ИП П.А.Г., ИП Р.И.В. (залогодатели) дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки) недвижимого имущества от 23.10.2006 является обоснованным и соответствует требованиям статей 336, 339 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, поскольку в силу п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор залога (ипотеки) недвижимого имущества от 23.10.2006 подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то и дополнительное соглашение к данному договору от 06.06.2008 также подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчики не оспаривают факт уклонения от государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2008 к договору ипотеки от 23.10.2006, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ОАО "Б" подлежат удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение от 06.06.2008 является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют такие существенные условия договора ипотеки как сумма и срок исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом, является несостоятельным, так как дополнительное соглашение от 06.06.2008 не является самостоятельным договором ипотеки, а лишь изменяет, в части касающейся предмета залога, существующий договор ипотеки от 23.10.2006, в котором в п. 1.1 и п. 1.3 указаны сумма и срок обязательства во исполнение которого предоставлен залог недвижимости.

Довод заявителя кассационной инстанции о том, что ответчиками в адрес истца одновременно с подписанным дополнительным соглашением от 06.06.2008 был направлен протокол разногласий к нему, не заслуживает внимания, поскольку, по существу, направлен на переоценку обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что, в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Кроме того, представленный в материалы дела экземпляр дополнительного соглашения от 06.06.2008 не содержит указания на то, что он подписан залогодателями с протоколом разногласий.

На основании изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 1, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.05.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу N А62-5101/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.