Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 марта 2010 г. по делу N А35-9068/08-С6 Дело об обязании передать жилое помещение и о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение, поскольку суд не запросил выписку из ЕГРЮЛ и сведения о составе общего имущества Товарищества собственников жилья (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 12 марта 2010 г. по делу N А35-9068/08-С6
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 сентября 2011 г. N Ф10-224/10 по делу N А35-9068/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Товарищества собственников жилья "С" - Н.О.Б. - представитель (дов. От 11.01.2010 N 1); Ответчик: от ГОУ ВПО "К" - Б.Е.В. - юрисконсульт (дов. От 13.03.2008); Третьи лица: от ТУФА УГИ по Курской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ГОУ ВПО "К" на решение Арбитражного суда Курской области от 13.07.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу N А35-9068/08-С6, установил:

Товарищество собственников жилья "С" (далее - Товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ГОУ ВПО "К" (далее - Университет) об обязании передать ТСЖ "С" одну трехкомнатную квартиру N 44 общей проектной площадью 86,23 кв. м, расположенную на первом этаже жилого дома N 2 по ул. 50 лет Октября в г. Курске - объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006, а также о взыскании с ответчика неустойки.

В свою очередь ответчик заявил встречный иск о признании договора долевого участия в строительстве от 09.08.2006 недействительным (ничтожным).

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТУФА УГИ по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.07.2009 основной иск удовлетворен в части обязания Университета передать ТСЖ "С" квартиру N 44 общей проектной площадью 86,23 кв. м, расположенную по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, дом N 2, 1 этаж, договорной стоимостью 1 207 220 руб. В оставшейся части в удовлетворении иска отказано.

В удовлетворении встречного иска ГОУ ВПО "К" к ТСЖ "С" о признании договора долевого участия от 09.08.2006 ничтожным, отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Университет просит решение и постановление суда отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска полностью.

ТУФА УГИ по Курской области ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, и отзывом на нее, заслушав представителей сторон, судом кассационной инстанции установлено следующее.

9 августа 2006 года между ГОУ ВПО "К" и ТСЖ "С" был подписан договор долевого участия в строительстве (простого товарищества), предмет которого определен следующим образом: ГОУ ВПО "К" (по договору - застройщик) привлекает ТСЖ "С" (дольщик) к участию в строительстве многоквартирного жилого дома N 2, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября (объект) "путем предоставления застройщику права осуществить временное подключение строящегося жилого дома N 96 по ул. 50 лет Октября к сетям водоснабжения и канализации согласно имеющихся у ответчика проектных решений и технических условий".

Размер долевого участия дольщика в строительстве объекта (п. 2.3 договора) составлял 1207220 руб.

Застройщик обязался после выполнения дольщиком всех принятых на себя обязательств, завершения строительства и ввода в эксплуатацию передать до 01.12.2007 в собственность истцу по акту приема-передачи одну трехкомнатную квартиру N 44 общей проектной площадью 86,23 кв. м, расположенную на первом этаже жилого дома N 2 по ул. 50 лет Октября в г. Курске для использования ее в качестве жилого помещения (п. 3.1. договора).

Согласно п. 4.1. договора, договор вступал в силу с момента подписания его сторонами и действовал до полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств.

Посчитав, что Товарищество выполнило принятые на себя по Договору обязательства по предоставления застройщику права осуществить временное подключение строящегося жилого дома N 96 по ул. 50 лет Октября к своим сетям водоснабжения и канализации, в то время как ГОУ ВПО "К" не передало до 01.12.2007 в собственность истцу по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру N 44, расположенную по вышеуказанному адресу, ТСЖ "С" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении встречного иска и частично удовлетворяя основной иск суд исходил из отсутствия правовых оснований для признания договора долевого участия от 09.08.2006 ничтожным, а также из того, что предметом указанного договора является обязанность ТСЖ "С" предоставить возможность Университету подключить объект строительства к принадлежащим ТСЖ инженерным сетям, а Университета, в свою очередь, передать в собственность ТСЖ оговоренное недвижимое имущество.

Между тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса.

Статьей 144 ЖК РФ предусмотрено, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья (статья 145 ЖК РФ).

Пунктом 2 указанной статьи определено, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится и разрешение других вопросов, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Данные положения содержаться и в п. 2.14 Устава ТСЖ "С" (утв. протоколом общего собрания домовладельцев от 10.04.2001 N 1) (далее - Устав).

Подпунктом 3 пункта 3.3. Устава определено, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лица; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме.

С учетом изложенного, ТСЖ может выступать в качестве представителя членов товарищества собственников жилья по сделкам, связанным с использованием общего имущества, а также в части заявления исковых требований, касающихся общего имущества собственников, лишь при условии, что члены товарищества собственников жилья приняли соответствующее решение и наделили ТСЖ необходимыми полномочиями.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09.

Вместе с тем, в материалах дела не имеется подтверждения принятия общим собранием решения как о заключении сделки по долевому участию в строительстве, так и о наделении ТСЖ полномочиями представлять интересы членов товарищества собственников жилья в споре об истребовании имущества.

Отмеченные обстоятельства судами при вынесении обжалуемых судебных актов исследованы и учтены не были.

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее - Правила) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу пункта 8 указанных Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08.

Согласно п. 1 Правил состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Согласно п. 26 Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Согласно п. 3 Правил, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Порядок внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, в рассматриваемом случае состав общего имущества ТСЖ должен быть установлен общим собранием собственников помещений и зарегистрирован в Реестре.

Соответственно, применительно к рассматриваемому спору, ТСЖ даже в случае наличия соответствующего разрешения членов товарищества собственников жилья на подключение спорного объекта к инженерным сетям, входящим в состав общего имущества, было вправе дать согласие на подключение строящегося многоквартирного жилого дома N 2, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября лишь к своим инженерным сетям, до границы эксплуатационной ответственности, определенной в п. 8 Правил.

Вместе с тем, как пояснили в суде кассационной инстанции представители сторон, фактически подключение вышеназванного дома было осуществлено за пределами указанных границ. Место фактического нахождения врезки судом не установлено и данный вопрос не исследован.

Согласно письму от 02.06.2008 исх. N 69 ТСЖ "С", адресованному руководителю МУП "В", правление ТСЖ дало разрешение на врезку водопровода и канализации жилого дома N2 (по генплану) к существующим сетям ТСЖ "С", согласно проекта (лист 32 книги НВК).

Из п. 1.3. техусловий на присоединение к сетям водопровода и канализации жилого дома N 2 на 80 квартир жилой застройки по ул. 50 лет Октября следует, что подключение предусмотрено от ведомственной сети водопровода Д 150 м по ул. Студенческая на основании вышеуказанного разрешения правления ТСЖ.

Однако в материалах дела отсутствует техническая документация об инженерных сетях, в частности об их местоположении и схеме следования, к которым производилось подключение строящегося многоквартирного жилого дома N2, позволяющая суду сделать вывод о месте присоединения к указанным инженерным сетям.

Данные обстоятельства судом не были исследованы, документы не истребованы.

Судом апелляционной инстанции запрашивались документы о принадлежности инженерных сетей, однако документы в материалы дела также представлены не были.

Кроме того, материалы дела содержат противоречивые сведения об учредительных документах ТСЖ "С".

Согласно письма ТСЖ руководителю ИМНС по г. Курску, на основании решения общего собрания членов товарищества от 07.08.2001 (протокол N 2) в п. 2.11 устава ТСЖ "С" внесены изменения, в соответствии с которыми в состав недвижимого имущества ТСЖ входили, помимо прочих, жилые дома, расположенные по адресам: г. Курск, ул. С., 8 и г. Курск, проспект Хрущева, 16.

Вместе с тем, из решений УФАС по Курской области от 03.03.2008 следует, что собрания собственников жилых помещений указанных домов образовали два самостоятельных ТСЖ, а именно ТСЖ "С" и ТСЖ "В", которые прошли государственную регистрацию в качестве юридических лиц.

Сведений об исключении вышеуказанного имущества из состава имущества ТСЖ "С" в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, поскольку вышеотмеченные юридически значимые для рассмотрения настоящего спора обстоятельства судом исследованы не были и надлежащей оценки суда не получили, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вышеуказанные вопросы и с учетом полученных выводов принять законное обоснованно и мотивированное решение по делу.

Кроме того, при новом рассмотрении суд должен запросить в налоговом органе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащих сведения в отношении ТСЖ "С", для определения состава жилых домов входящих в указанное юридическое лицо, а также в уполномоченном органе УФРС сведения о составе общего имущества.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 13.07.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу N А35-9068/08-С6 отменить.

Направить дело А35-9068/08-С6 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.