Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 апреля 2010 г. по делу N А48-2781/2009 Поскольку Администрацией в материалы дела не представлены правовые акты о наделении ее полномочиями по формированию и распоряжению спорными земельными участками, судебные акты нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении требования Прокурора о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, отменены, иск удовлетворен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 7 апреля 2010 г. по делу N А48-2781/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2010 г. N ВАС-7869/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Первого заместителя прокурора Орловской области - А.Ю.Т. - прокурор отдела по участию прокуроров в гражданском и арбитражном процессах (дов. N 08/10); ответчики: от Отдела по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района Орловской области - Д.В.В. - представитель (дов. от 29.03.2010 N 2); от Общества с ограниченной ответственностью "С" - В.А.В. - представитель (дов от 09.01.2009 б/н); Третьи лица: от Департамента сельского хозяйства Орловской области - С.С.В. - начальник отдела экономики аграрных преобразований и земельных ресурсов (дов. от 11.12.2009 б/н);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Прокуратуры Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А48-2781/2009, установил:

Первый заместитель прокурора Орловской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к отделу по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района Орловской области (далее - Администрация) и Обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - Общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 12.11.2008 N 103-08/АЗ.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент сельского хозяйства Орловской области (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования полностью.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон и третьего лица, судом кассационной инстанции установлено следующее.

На основании Постановления Главы Покровского района от 12.11.2008 N 451 о передаче земли в аренду ООО "С" 12.11.2008 между отделом по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района (арендодатель), действующим в соответствии со ст. 980 ГК РФ без поручения в интересах собственников земельных долей, и ООО "С" (арендатор) был заключен договор N 103-08/АЗ аренды земельного участка (далее - Договор).

Данным договором ООО "С" были переданы в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2499700 кв. м с кадастровыми номерами 57:18:0050101:120, 57:18:0020201:165, 57:18:0040201:127, 57:18:0050201:278, 57:18:0050101:239, 57:18:0060301:98, 57:18:0060301:99, 57:18:0060301:100 на срок до 11 октября 2009 года, то есть на 11 месяцев.

Посчитав, что вышеуказанный Договор заключен с нарушением требований закона, в связи с чем является ничтожным, Первый заместитель прокурора Орловской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из того, что оспариваемый Договор заключен в соответствии со ст.ст. 980, 981 ГК РФ, а Прокурора отсутствуют полномочия на обращение в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Как установлено п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12, другими нормами Гражданского кодекса РФ и иными законами.

Одним из которых является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу названной материальной нормы, для применения указанного способа защиты необходимо подтвердить сам факт противоречия сделки закону.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166-181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 32 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела 12.11.2008 между отделом по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района (арендодатель), действующим в соответствии со ст. 980 ГК РФ без поручения в интересах собственников земельных долей, и ООО "С" (арендатор) был заключен договор N 103-08/АЗ аренды земельного участка (далее - Договор) предметом которого являлись земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 499 700 кв. м с кадастровыми номерами 57:18:0050101:120, 57:18:0020201:165, 57:18:0040201:127, 57:18:0050201:278, 57:18:0050101:239, 57:18:0060301:98, 57:18:0060301:99, 57:18:0060301:100.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Оборот земель сельхозназначения регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон).

В соответствии со ст. 15 указанного Закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу названного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 13 Закона установлено право участника или участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 указанного Федерального закона.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 13 названного Закона, земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

В силу указанной нормы права, в состав образуемого земельного участка в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Таким образом, вышеприведенная норма определяет порядок распоряжения невостребованными земельными долями, заключающийся в их обязательном выделении и образовании самостоятельных земельных участков на основании соответствующих решений субъектов Российской Федерации, включения в состав образуемых участков в первую очередь неиспользуемых земельных участков и участков худшего качества, с учетом принятых Общим собранием участников долевой собственности решений об определении местоположения образуемых земельных участков, и с обязательной публикацией в средствах массовой информации сообщений о невостребованных земельных долях с указанием их собственников.

Распоряжение субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием образованным земельным участком, включающим в себя невостребованные земельные доли, возможно лишь после признания за ними права собственности на указанные участки в судебном порядке.

Как следует из данных в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснений представителями сторон и материалов дела, невостребованные земельные доли физических лиц, поименованные в приложении N 1 к Договору, приобретены перечисленными физическими лицами в порядке приватизации сельхозпредприятий (колхозов) в 90-х годах.

Данные физические лица своими долями с указанного момента не распорядились, невостребованные доли в натуре не выделялись и земельные участки кадастрового учета не проходили.

Из невостребованных земельных долей Администрацией Муниципального образования были сформированы самостоятельные земельные участки, прошедшие впоследствии кадастровый учет.

Указанные обстоятельства сторонами не отрицаются.

Согласно передаточному акту от 12.11.2008 к Договору в аренду Обществу переданы земельные участки общей площадью 2 499 700 кв. м, поименованные в п. 1.1. Договора (земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 57:18:0050101:120, 57:18:0020201:165, 57:18:0040201:127, 57:18:0050201:278, 57:18:0050101:239, 57:18:0060301:98, 57:18:0060301:99, 57:18:0060301:100).

Как видно из кадастровых паспортов спорных земельных участков, соответствующие сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости 28.10.2008.

Таким образом, Администрацией сформированы из невостребованных земельных долей самостоятельные земельные участки, поставлены на кадастровый учет и, в силу ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные выше земельные участки стали самостоятельными объектами права.

Причем, как следует из кадастровых паспортов вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами: 57:18:0060301:100, 57:18:0060301:98, 57:18:0060301:99, 57:18:0050101:239 - сведения о правообладателях данных земельных участков отсутствуют.

В отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами: 57:18:0050101:120, 57:18:0020201:165, 57:18:0040201:127, 57:18:0050201:278, - в них указаны правообладатели физические лица, отличные от тех, которые числятся в списках собственников невостребованных земельных долей, являющихся приложением N 1 к договору аренды; площади невостребованных долей в приложении N 1 также не соответствуют площадям вновь образованных земельных участков.

На основании вышеизложенного, нельзя признать обоснованным довод Отдела по управлению муниципальной собственностью Администрации Покровского района Орловской области, о том, что Администрация действовала в интересах собственников невостребованных земельных долей, о чем последние были уведомлены посредством публикации в газете "Орловские земельные ведомости" N 35 (220) от 02.10.2008, номер объявления 4-220.

Более того, информационное сообщение в нарушение п. 5 ст. 13 Закона не содержало сведений о собственниках невостребованных земельных долей.

Помимо этого, из содержания указанного сообщения не следует, что Администрация уведомляла владельцев именно невостребованных долей, вошедших 28.10.2008 в состав выше обозначенных земельных участков, поскольку сведения о земельных участках опубликованные в информационном сообщении в действительности не соответствуют сведениям о земельных участках переданных в аренду Обществу.

В связи с тем, что образование спорных земельных участков должно было осуществляться на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации - Орловской области, Администрация МО Покровского района Орловской области должна была подтвердить наличие правовых оснований делегирования ей данного полномочия.

Однако Администрация руководствовалась в своих действиях не нормами права, а интересами неустановленных собственников земельных долей.

Как следует из нормы статьи 2 Закона Орловской области от 11.09.2006 N 610-ОЗ "О порядке наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Орловской области", наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями области осуществляется соответствующими законами области в соответствии с Федеральным законом и настоящим Законом. Иной порядок наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями области не допускается.

Закон Орловской области от 05.06.2003 N 331-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области" предусматривает правовые последствия ненадлежащего использования собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, статьей 4 указанного закона предусмотрено, что при ненадлежащем использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, или неиспользовании в соответствии с целевым назначением в течение трех лет заявление в суд о принудительном изъятии этого земельного участка у собственника направляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции области.

Неиспользуемая в течение трех лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок Орловской областью в лице органа исполнительной государственной власти специальной компетенции области, уполномоченного в сфере сельского хозяйства, по правилам, установленным статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Орган исполнительной государственной власти специальной компетенции области, уполномоченный в сфере сельского хозяйства, направляет в суд заявление:

1) о признании права собственности Орловской области на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны;

2) о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и признании права собственности Орловской области на указанный земельный участок, если участник или участники долевой собственности известны.

Споры участников долевой собственности по местоположению, оценке стоимости и иным вопросам, связанным с характеристикой выделяемого земельного участка, разрешаются с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством области, а в случае невозможности принятия согласованного сторонами решения - судом.

Администрацией в материалы дела не представлены правовые акты Орловской области о наделении ее полномочиями по формированию спорных земельных участков и распоряжению ими, решения Общих собраний участников долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка (невостребованных долей).

В этой связи суд кассационной инстанции приходит к выводу о незаконности постановки Администрацией спорных земельных участков на кадастровый учет.

Помимо этого, согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распоряжение субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием образованным земельным участком, включающим в себя невостребованные земельные доли, возможно лишь после признания за ними права собственности на указанные участки в судебном порядке.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Отсутствие же признанного за Администрацией права собственности на данные земельные участки свидетельствует о неправомерном распоряжении ими, и о ничтожности заключенного ею договора аренды земельного участка от 12.11.2008 N 103-08/АЗ, как противоречащего указным нормам права.

При изложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции пришли к ошибочному выводу о заключении Договора с соблюдением требований закона.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит подлежащим удовлетворению требование Прокурора в порядке статьи 52 АПК РФ, п. 3 ст. 35 ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", о признании недействительной сделки по передаче земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 57:18:0050101:120, 57:18:0020201:165, 57:18:0040201:127, 57:18:0050201:278, 57:18:0050101:239, 57:18:0060301:98, 57:18:0060301:99, 57:18:0060301:100 в аренду ООО "С".

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N 48-2781/2009 отменить.

Иск Первого заместителя прокурора Орловской области удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 12.11.2008 N 103-08/АЗ, заключенный между Отделом по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района Орловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "С".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.