Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2010 г. по делу N А64-6614/08-8 Дело о понуждении Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью к заключению договора купли-продажи нежилых помещений передано на новое рассмотрение, поскольку судом не исследован вопрос о правопреемстве ответчика, а также не дана оценка противоречиям в документах, представленных истцом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 22 апреля 2010 г. по делу N А64-6614/08-8
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определения ФАС ЦО от 8 октября 2009 г. N А64-6614/08-8, от 5 ноября 2009 г. N А64-6614/08-8 (Ф10-3467/09(2)), от 30 ноября 2009 г. N А64-6614/08-8 (Ф10-3467/09(3)) и постановление ФАС ЦО от 24 марта 2010 г. по делу N А64-6614/08-8

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Закрытого акционерного общества "Д" - М.С.Е. - представитель (дов. от 17.08.2009 б/н); ответчик: от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Тамбова - А.И.А. - главный специалист юридического отдела (дов. от 20.08.2009 N 01-12-1-2237/1); К.В.А. - главный специалист юридического отдела (дов. от 20.08.2009 N 01-121-2236/1);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2009 по делу N А64-6614/08-8, установил:

Закрытое акционерное общество "Д" (далее - ЗАО "Д", Общество), г. Тамбов, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью города Тамбова к заключению с ЗАО "Д" договора купли-продажи нежилых помещений NN 258, 258А общей площадью 2582,6 кв. м. и 1004,6 кв. м. соответственно, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. С., 119, по цене 8627708,70 руб. (уточненные требования).

В процессе рассмотрения спора суд произвел замену ответчика - Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью города Тамбова его правопреемником - Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тамбова (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2009, иск удовлетворен.

Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, Комитет по управлению муниципальным имуществом подал кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон, ходатайствовали об утверждении заключенного между сторонами мирового соглашения и прекращении производства по делу.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.11.2009 по настоящему делу утверждено мировое соглашение.

В порядке ст. 42 АПК РФ акционер ЗАО "Д" М.С.Е., обладающий 33,28% голосующих акций Общества, обратился в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с жалобой на вышеуказанное определение.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2010 по делу N А64-6614/08-8 указанное определение было отменено.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2010 с учетом определения от 05.04.2010 об исправлении опечатки, кассационная жалоба Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью города Тамбова повторно принята к производству суда кассационной инстанции.

До начала судебного заседания представителем Комитета заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения Арбитражного суда Тамбовской области по иску о применении последствий недействительности сделки- мирового соглашения от 06.10.2009.

Судом данное ходатайство отклонено, поскольку сам по себе иск о применении последствий недействительности сделки не означает невозможности рассмотрения кассационной жалобы на судебные акты по настоящему делу об обязании заключить договор купли-продажи по праву исключительной приватизации, в силу чего не может повлечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ. Производство по указанному делу, не будет иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, судом кассационной инстанции установлено следующее.

6 июня 1994 года между ТОО ТП "Д" и Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова был заключен договор аренды N 289/12 нежилого помещения площадью 3663 кв. м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. С., д. 119., пунктом 1.9. которого срок аренды определен до 15.04.2009 согласно договору купли-продажи N 243 от 15.04.1994. Указанный договор в материалы дела не представлен и не был исследован судом.

Вместе с тем, договор аренды N 289/12 дополнительными соглашениями продлялся ежегодно на очередной год.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.03.1997 (п. 1.9.) срок аренды установлен до 14.03.2009 (т. 1 л.д. 41-42).

Дополнительным соглашением от 20.10.2008 в договор аренды N 289/12 от 06.06.1994 были внесены изменения, в соответствии с которыми арендуемое нежилое помещение было разделено на два самостоятельных нежилых помещения: N 258 общей площадью 2582,6 кв. м. и N 258А общей площадью 1004,6 кв. м.

Посчитав, что ЗАО "Д" является правопреемником ТОО "Д", АООТ "Д", АОЗТ "Д" и имеет исключительное право на приобретение спорного имущества в собственность, Общество обратилось с настоящим иском в суд о понуждении Комитета заключить с ним договор купли-продажи спорных нежилых помещений, определив цену спорного имущества в соответствии с п. 4.9. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535.

Обосновывая свое право на исключительную приватизацию, Общество ссылается на заявку, поданную АООТ "Д" 26.08.1994 в Фонд имущества г. Тамбова, являвшегося в тот момент продавцом муниципального имущества, о приобретении в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. С., 119.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что ЗАО "Д" является правопреемником ТОО "Д", АООТ "Д", АОЗТ "Д" и арендатором по договору от 06.06.1994 N 289/12, в связи с чем выступало единственным правомочным покупателем данного имущества. При этом суд указал, что поскольку заявка на выкуп спорного имущества была подана до вступления в действие Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", у продавца не было оснований для отказа в выкупе арендованного имущества по цене, существовавшей на момент подачи заявления на выкуп (26.08.1994).

Вместе с тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 года N 2284, товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделения) и выкупившее его, имеет исключительное право приобретения в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет по их желанию) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности, по цене, устанавливаемой Госкомимуществом России.

Пунктом 4.9. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" (Указ Президента РФ от 22.07.1994 N 1535) было определено: "Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Цена на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления в 2-недельный срок с момента введения в действие Основных положений.

При расчете выкупной стоимости здания, строения, сооружения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. метра общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные - на коэффициент 2; а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Если методика определения выкупной стоимости не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа арендуемых зданий, сооружений, помещений осуществляется по максимальной стоимости, определенной в соответствии с настоящим пунктом.

При нарушении прав граждан на приобретение в соответствии с законодательством Российской Федерации арендуемого недвижимого имущества со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц защита этих прав осуществляется в судебном порядке".

Согласно пункту 4.5. "Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 года", утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется: физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего.

В связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в Указ Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" и в Основные положения, утвержденные этим Указом, следующие изменения: пункты 2-6 Указа признаны утратившими силу; в Основных положениях: раздел 1, пункты 2.1-2.3, абзацы первый и третий пункта 2.4, пункты 2.5-2.13, разделы 3-6, приложение 1, пункты 2 и 3 приложения 3 признаны утратившими силу.

При этом пунктом 2 статьи 43 указанного Федерального закона установлено, что являясь переходным положением и устанавливая сферу действия нового законодательства о приватизации во времени, он регламентирует, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном только законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Буквальное прочтение ст. 217 ГК свидетельствует о том, что законодательство о приватизации имеет приоритет перед ГК лишь в части регламентации порядка продажи государственного и муниципального имущества (т.е. продажи его на конкурсе или аукционе с соблюдением специальных правил, связанных с проведением публичных торгов). При этом данной нормой ни в коей мере не затрагиваются ни объекты, подлежащие продаже, ни, тем более, содержательные условия такой продажи (в частности, условие о цене приватизируемого объекта).

В соответствии с законодательством о приватизации действовавшим ранее Федерального закона N 178-ФЗ, частью 4 статьи 31 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ) было установлено, что нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации по вопросам, которые согласно настоящему Федеральному закону регулируются другими федеральными законами, действуют до введения в действие соответствующих федеральных законов в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Статьей 4 названного Федерального закона предусмотрено, что основы приватизации муниципального имущества в Российской Федерации устанавливаются федеральным законом о государственной программе приватизации государственного имущества в Российской Федерации.

Следовательно, до принятия программы приватизации действующие программы приватизации, утвержденные указами Президента Российской Федерации, могут применяться в части, не противоречащей Федеральному закону "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97.

В то же время Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" было предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (часть 4 статьи 29).

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года применяются при проведении приватизации объектов муниципальной собственности, в том числе земельных участков в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного самоуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не определены другие порядок и условия приватизации таких объектов.

Конституционный Суд Российской Федерации установил, что поскольку Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, а Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года в силу части 3 статьи 90 Конституции Российской Федерации могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным законам, то муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества (Определение Конституционного Суда РФ от 15.06.99 N 64-О).

С учетом вышеизложенного вопрос о выкупной цене муниципального имущества не может рассматриваться применительно к пункту 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

В этой связи Основные положения государственной программы приватизации могли применяться лишь в части, не противоречащей Федеральному закону "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97 N 123-ФЗ.

Вместе с тем, часть 2 статьи 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97 N 123-ФЗ и соответственно статья 16 того же Закона, ч. 4, при определении способа приватизации предписывает комиссии по приватизации учитывать рыночную стоимость объекта приватизации.

Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, в связи с тем, что с 1 июля 1994 года установлен иной, чем в Основных положениях государственной программы приватизации порядок определения выкупной цены при приватизации муниципального имущества, то суду надлежит правильно определить выкупную цену спорных нежилых помещений, исходя из норм действующего законодательства.

Кроме того, учитывая, что в установленном порядке информационное сообщение о приватизации спорного имущества не размещалось, а заявка не содержит никаких существенных условий выкупа, в том числе выкупной цены спорного имущества, заявка от 26.08.1994 не может являться офертой для заключения сделки приватизации муниципального имущества.

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 23.11.1994 по делу N 9/3674, которым на Фонд имущества г. Тамбова возложена обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, также не содержит существенных условий, на которых необходимо заключить договор, в том числе выкупной цены, то есть не отвечает принципу правовой определенности, и соответственно не может быть исполнено.

В материалах дела не имеется сведений о том, вступило ли в силу данное решение, исполнялся ли указанный судебный акт, выдавался ли соответствующий исполнительный документ.

По указанному основанию отклоняется и довод заявителя кассационной жалобы о том, что производство по настоящему делу подлежало прекращению по основаниям, предусмотренным п.п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Соответственно при изложенных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты, вынесенные на основе заявки АООТ "Д" от 26.08.1994 и обязывающие ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества, на основании недействующих норм права 1994 года, подлежат отмене.

Суд кассационной инстанции считает необходимым ответить, что в материалы дела приобщена также заявка ЗАО "Д" от 17.10 2008 на приватизацию спорных помещений по Закону РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которой суд, в нарушение ст.ст. 168, 170 АПК РФ не дал правовой оценки.

Правовым основанием заявленного иска Обществом названо исключительное право на приобретение спорного имущества в собственность в порядке приватизации муниципального имущества.

В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на неподлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из материалов дела следует, что на момент направления в адрес ответчика для заключения договора купли-продажи арендуемых Обществом помещений N 258 площадью 2582,6 кв. м. и N 258А площадью 1 004,6 кв. м. вступили в действие положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Материалами дела также подтверждено, что ЗАО "Д" 17.10.2008 обращался в Комитет с заявлением N 01-19.1-9197 о разрешении на продажу ему спорного имущества по основаниям, определенным вышеуказанным законом.

При этом согласно высказанной в судебном заседании суда кассационной инстанции позиции представителя Комитета, ответчик не имеет каких-либо возражений по вопросу приватизации спорного имущества в порядке, установленном вышеуказанным нормативным актом.

Поскольку вышеизложенные, юридически значимые для рассмотрения настоящего спора обстоятельства судом надлежащим образом исследованы не были, обжалуемые решение и постановление суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Более того, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее. Посчитав, что ЗАО "Д" является правопреемником ТОО "Д", АООТ "Д", АОЗТ "Д", суд не дал оценки противоречиям, содержащимся в документах представленных истцом в материалы дела.

Как следует из содержания п. 1.1. Устава ЗАО "Д" (утв. Протоколом N 2 Общего собрания акционеров ЗАО "Д" от 27.10.2008), Общество было создано в результате преобразования арендного предприятия в соответствии с Указом Президента РФ от 29.01.1992 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий" на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Тамбова от 29.12.1993 N 163-р и зарегистрировано постановлением администрации Октябрьского района г. Тамбова от 30.12.1993 N 759.

В свою очередь из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащей сведения в отношении ЗАО "Д" по состоянию на 17.03.2010, следует, что согласно сведениям о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, Общество было образовано путем реорганизации и зарегистрировано Администрацией Октябрьского района г. Тамбова 30.12.1993.

В договоре от 06.06.1994 N 289/12 арендатором поименовано ТОО ТП "Д".

Пунктом 1.1. указанного договора предусмотрено, что на основании результатов конкурса арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение в доме N 119 по ул. С., общей площадью 3663 кв. м. для использования под размещение магазина по договору от 22.07.1992 дог. N 95-92-II пом, который в дело не представлен и заключен от даты, когда Общество еще не было зарегистрировано.

Согласно свидетельства о собственности от 04.08.1994 рег. N 0213 оно выдано ТОО ТП "Д", выкупившему муниципальное имущество магазина "Д" на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова 20.12.1993 (то есть до даты регистрации Общества) в соответствии с требованиями договора купли-продажи от 15.04.1994 N 243, которого в материалах дела не имеется.

В связи с тем, что заявка о продаже в личную собственность нежилого помещения, расположенного по ул. С., 119 подана также в августе 1994 года, но АООТ "Д", суду надлежит исследовать вопрос правопреемства ЗАО "Д" от ТОО ТП "Д".

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать все отмеченные выше обстоятельства и с учетом полученных выводов разрешить спор, приняв законное обоснованное и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 06.02.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2009 по делу N А64-6614/08-8 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области в ином составе суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.