Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 января 2010 г. по делу N А48-3086/2009 Отказывая в удовлетворении требования Предпринимателя о признании незаконным отказа Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд правомерно исходил из отсутствия соглашения по предмету договора аренды, в связи с чем такой договор является незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 29 января 2010 г. по делу N А48-3086/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Г.А.Н. - представитель (дов. от 07.08.2007 N 1д-643, пост.); от Администрации г. Орла - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ш.Л.П. на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2009 по делу N А48-3086/2009, установил:

Индивидуальный предприниматель Ш.Л.П. (далее - ИП Ш.Л.П., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации г. Орла в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 59/100 доли в праве, что составляет 78,35 кв. м в нежилом помещении N 63, кафе (обеденный зал), общей площадью 132,8 кв. м, условный номер 57-57-01/028/2006-144, расположенного на 1-м этаже дома N 19/2 по ул. Л. в г. Орле, а также об обязании Администрации г. Орла совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" и направленные на реализацию его преимущественного права на приобретение данного имущества (уточненные требования).

Решением суда от 19.08.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2009 решение суда от 19.18.2009 оставлено без изменений.

В кассационной жалобе Предприниматель просит отменить принятые по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной

жалобе, заслушав объяснения представителя Предпринимателя,

кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены, изменения оспариваемых решения и постановления судов.

Как видно из материалов дела, между ИП Ш.Л.П. и Администрацией г. Орла были заключены договоры аренды нежилых помещений.

В соответствии с договором от 01.01.2002 N 15125 Управление муниципального имущества г. Орла (арендодатель) сдает Предпринимателю во временное пользование нежилое помещение N 58 общей полезной площадью 339,0 кв. м, расположенное в г. Орле по ул. Л., д. 19/2. Срок действия аренды определен с 01.01.2002 г. по 31.12.2018.

Предметом договора от 01.05.2002 N 15133 является нежилое помещение N 26, общей полезной площадью 48,7 кв. м, расположенное по адресу: ул. Л., д. 19/2 в г. Орле. Срок аренды с 01.05.2002 по 30.04.2019.

Указанные договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Предпринимателю в этом же доме (ул. Л., д. 19/2) принадлежали на праве собственности две квартиры N 27 и N 27а, которые постановлением Администрации г. Орла от 15.11.2005 N 4646 были переведены в нежилые помещения с изменением их функционального назначения - для расширения существующей точки общественного питания.

29 декабря 2005 года Администрация г. Орла вынесла постановление N 5467 о заключении с Ш.Л.П. предварительного договора на проведение перепланировки помещений по ул. Л. 19/2 путем сноса несущих перегородок с объединением арендуемых Предпринимателем муниципальных помещений с помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию город Орел, в целях определения долей сторон в праве общей долевой собственности на полученное после перепланировки единое помещение и порядка владения и пользования этим реконструированным помещением.

На основании указанного постановления между Управлением муниципальным имуществом г. Орла и ИП Ш.Л.П. был заключен предварительный договор от 29.12.2005, согласно которому предметом перепланировки являлись помещения в г. Орле по ул. Л., 19/2, общей площадью 126,5 кв. м, в том числе: принадлежащие муниципальному образованию город Орел помещение N 58 в составе комнат NN 37, 38, 38а, 386 (договор аренды нежилого помещения от 01.01.2002 N 15125, площадь 25,9 кв.м.) и помещение N 26 в составе комнат NN 31, 32, 33 (договор аренды нежилого помещения от 01.05.2002 N 15133, площадь 48,7 кв. м) общей площадью 74,6 кв. м; принадлежащие Ш.Л.П. квартиры NN 27, 27а (постановление Администрации г. Орла о переводе в нежилое помещение от 15.11.2005 N 4646) общей площадью 51,9 кв. м.

Пунктом 2 указанного договора стороны установили, что после перепланировки и ввода в эксплуатацию реконструированного помещения, доля муниципального образования г. Орел в праве общей долевой собственности составила 59/100, а доля ИП Ш.Л.П. - 41/100.

11 января 2006 года между сторонами был заключен еще один предварительный договор на тех же условиях.

Распоряжением Главы администрации г. Орла от 20.02.2006 N 53 утвержден акт комиссии по приемке в эксплуатацию нежилого помещения-кафе "Карусель" (обеденный зал) общей площадью 132,8 кв. м по ул. Л., 19/2 после перепланировки, выполненной Предпринимателем.

20 февраля 2006 года между Администрацией г. Орла и Предпринимателем был заключен договор об установлении долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и порядка владения и пользования им, в целях установления долей "Сторон" в праве общей долевой собственности на полученное после перепланировки помещение, расположенное в г. Орле, по ул. Л., 19/2, помещение N 63, площадью 132,8 кв. м, согласно которому предметом перепланировки являлись помещения в г. Орле по ул. Л., 19/2 в том числе: помещение N 58а, литер А, площадь 25,9 кв. м, в составе комнат NN 37, 38, 38а, 38б, принадлежащее "Стороне 1" (муниципальному образованию - г. Орел) на основании выписки из Единого реестра муниципального имущества города Орла, утвержденного Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 25.04.2002 N 18/234-ГС, по состоянию на 30.05.2002; встроенное нежилое помещение N 26, площадью 48,7 кв. м, в составе комнат NN 31, 32, 33, литер А, принадлежащее "Стороне 1" (муниципальному образованию - г. Орел) на основании выписки из Единого реестра муниципального имущества города Орла, утвержденного Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 25.04.2002 N 18/234-ГС, по состоянию на 14.08.2002; квартира N 27, площадью 33,6 кв. м, принадлежащая "Стороне 2" (ИП Ш.Л.П.) на основании договора купли-продажи квартиры от 06.05.2002, зарегистрирован Регистрационным управлением Орловской области 13.06.2002 за N 57-01/01-33/2002-308; квартира N 27а, площадью 18,3 кв. м, принадлежащая "Стороне 2" (ИП Ш.Л.П.) на основании договора на передачу квартиры в собственность от 04.08.2003, зарегистрирован в реестре 08.08.2003 за N 42998.

Итого перепланированы помещения общей площадью 126,5 кв. м, в том числе муниципальные помещения общей площадью 74,6 кв. м и принадлежащие Ш.Л.П. помещения общей площадью 51,9 кв. м (74,6 + 51,9=126,5).

Впоследствии было зарегистрировано право общей долевой собственности за Ш.Л.П. на 41/100 долю, за муниципальным образованием г. Орел - на 59/100 доли в помещении N 63 - кафе, общей полезной площадью 132,8 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Л., д. 19/2, помещение 63, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 06.03.2006.

Кроме того, на основании постановления Администрации г. Орла от 16.02.2006 N 585 соглашением сторон от 16.02.2006 был расторгнут договор от 01.05.2002 N 15133 и соглашением сторон от 17.02.2006 изменена арендуемая площадь по договору от 01.01.2002 N 15125.

Указанные соглашения были зарегистрированы в УФРС по Орловской области в установленном законом порядке.

Предприниматель, полагая, что нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью г. Орла и вошедшие в состав помещения N 63 по адресу: г. Орел, ул. Л., 19/2, находятся у нее в аренде с 01.01.2002 и с 01.05.2002 по настоящее время, 20.02.2009 обратилась в Администрацию г. Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в котором заявил о своем согласии на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 59/100 долей в праве на нежилое помещение N 63, общей площадью 132,8 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Л., 19/2.

27 марта 2009 года Администрация г. Орла отказала Предпринимателю в удовлетворении вышеназванного заявления, ссылаясь на то, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения, вытекающие из договора от 20.02.2006. При этом Администрация г. Орла указала, что в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ Предприниматель имеет преимущественное право покупки 59/100 долей помещения N 63 по ул. Л., 19/2 при продаже муниципальным образованием "Город Орел" этого имущества.

Не согласившись с отказом Администрации г. Орла в выкупе 59/100 доли в праве на нежилое помещение, ИП Ш.Л.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право арендатора при выполнении определенных условий на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, а именно в силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ воспользоваться преимущественным правом на приватизацию субъект малого и среднего бизнеса сможет только при выполнении совокупности следующих четырех условий: арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего бизнеса непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества; арендная плата перечислялась в течение всего срока аренды надлежащим образом; площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, из соглашения от 16.02.2006 усматривается, что договор аренды от 01.05.2002 N 15133 встроенного нежилого помещения N 26, площадью 48,7 кв. м, вошедшего в состав реконструированного помещения N 63 был расторгнут сторонами 28.02.2006. Соглашением от 17.02.2006 в договор аренды от 01.01.2002 были внесены изменения: исключена площадь помещения N 58а-25 кв. м (ранее входившая в помещение N 58, площадью 351,5 кв. м), которая вошла в состав реконструированного помещения N 63, изменения зарегистрированы 02.03.2006.

Таким образом, на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ (на 05.08.2008) Предприниматель не являлась арендатором недвижимого имущества, отнесенного к муниципальной собственности г. Орла.

Кроме того, анализируя требования п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ и содержание договора от 20.02.2006 об установлении долей в праве общей долевой собственности, суд правомерно пришел к выводу о том, что отсутствие в договоре индивидуально-определенной характеристики объекта свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора, как существенному условию, в связи с чем договор аренды является незаключенным.

В связи с изложенным наличие договора от 20.02.2006 однозначно не свидетельствует о продолжении арендных отношений между Предпринимателем и Администрацией г. Орла.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно отказал ИП Ш.Л.П. в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствует нормам материального и процессуального права.

Ввиду уплаты Предпринимателем при подаче кассационной жалобы государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, излишне уплаченная госпошлина в сумме 950 руб. на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2009 по делу N А48-3086/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Ш.Л.П. из федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 950 руб., излишне уплаченную платежным поручением от 24.11.2009 N 400.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.