Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 июня 2010 г. по делу N А14-9965/2009/300/22 Поскольку суд не исследовал сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка, а также обстоятельства, связанные с изменением условий этого договора, кроме того, судом не исследовано наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, дело о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права аренды земельного участка передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 июня 2010 г. по делу N А14-9965/2009/300/22
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2011 г. N Ф10-2072/10 по делу N А14-9965/2009/300/22 и от 22 февраля 2012 г. N Ф10-2072/10 по делу N А14-9965/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "П" - Х.С.В. - представитель, доверенность от 31.12.2009, Б.Е.А. - представитель, доверенность от 21.05.2010, Т.А.Ю. - представитель, доверенность от 21.05.2010, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - Д.Т.И. - представитель, доверенность от 06.05.2010 N 151-д, от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от открытого акционерного общества "Т" имени Коминтерна - М.З.В. - представитель, доверенность от 20.05.2010, от общества с ограниченной ответственностью "Т" - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.11.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А14-9965/2009/300/22, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "П" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением (с учетом уточнений) о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - Управление) в государственной регистрации права аренды земельного участка по договору аренды от 16.07.2007 N 275-07/гз общей площадью 17856 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский пр-т, 11з, кадастровый номер 36:34:02 09 014:0050; обязании зарегистрировать право аренды указанного земельного участка и погасить запись в ЕГРП о праве аренды ОАО "Т" им. Коминтерна на земельный участок с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034 в части земельного участка общей площадью 17856 кв. м с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0050.

Решением суда от 17.11.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

При рассмотрении дела в суде кассационной инстанции от заявителя жалобы поступило ходатайство о его замене в порядке процессуального правопреемства на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. При этом суду представлены приказы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.02.2010 N п/41 и от 19.04.2010 N П/163, в соответствии с которыми Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области реорганизовано с передачей полномочий в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Государственная регистрация изменений, связанных с переименованием была произведена 30.04.2010 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 12 по Воронежской области.

Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции производит замену Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция полагает, что принятые по настоящему делу решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 24 января 2006 года ООО "П" зарегистрировано право собственности на часть здания III в литере 16А по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Коминтерновский район, Московский проспект, 11, площадью 19243,80 кв. м инвентарный номер:5756, литер 16А, этаж 1-2, кадастровый (или условный) номер 36- 36-01/061/2005-039 (свидетельство о государственной регистрации права серия 36-АБ N369629) и часть здания III в литере 16А по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Коминтерновский район, Московский проспект, 11, площадью 5511,4 кв. м инвентарный номер:5756, литер 16А, этаж 1, кадастровый (или условный) номер 36-36-01/061/2005-037 (свидетельство о государственной регистрации права серия 36-АБ N 369630).

Указанное имущество было приобретено Обществом на основании договоров купли-продажи от 19.01.2006, заключенных с ОАО "Т".

До перехода права собственности объекты недвижимого имущества располагались на земельном участке площадью 477 787 кв. м с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034, предоставленном ОАО "Т" на праве аренды, зарегистрированном в установленном порядке.

Постановлением главы городского округа г. Воронеж от 13.12.2006 N 2033 утвержден проект границ земельного участка площадью 17856 кв. м, занимаемого производственными зданиями по Московскому проспекту, 11з, приобретенными в собственность ООО "П".

Приказом Главного управления государственного имущества Воронежской области от 24.05.2007 N 736-3 право аренды ОАО "Т" имени Коминтерна на часть земельного участка площадью 17 856 кв. м прекращено и спорный земельный участок в указанной площади предоставлен в аренду сроком на 49 лет ООО "П".

На основании принятых правовых актов был осуществлен кадастровый учет указанного земельного участка площадью 17 856 кв. м с присвоением кадастрового номера 36:34:02 09 014:0050.

По договору аренды от 16.07.2007 N 275-07ГЗ спорный земельный участок предоставлен ООО "П" для размещения и эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимого имущества.

ООО "П" 20.04.2009 обратилось с заявлением о проведении государственной регистрации права аренды на земельный участок в соответствии с вышеуказанным договором.

Сообщением Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области от 25.06.2009 исх. N 01/2/2009-814 в государственной регистрации права было отказано в связи с тем, что заявленный к регистрации земельный участок с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0050 входит в состав земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034, площадью 477 787 кв. м, который находится в аренде у ОАО "Т" имени Коминтерна, а следовательно, имеются противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034 имелась запись в государственном реестре о регистрации обеспечительной меры, принятой на основании судебного акта, в соответствии с которой регистрирующему органу запрещалось осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что Обществом в Управление представлены все необходимые для государственной регистрации договора аренды документы, а поэтому оснований для отказа в регистрации спорного права у регистрационной службы не имелось.

В частности, судом было установлено, что для государственной регистрации своего права Обществом в уполномоченный орган наряду с другими документами было представлено постановление главы администрации городского округа г. Воронеж от 13.12.2006 N 2033 об утверждении проекта границ земельного участка площадью 17856 кв. м, фактически занимаемого производственными зданиями по Московскому проспекту, 11з, приказ Главного управления государственного имущества Воронежской области от 24.05.2007 N 736-3, в котором указано, что право аренды ОАО "Т" имени Коминтерна на часть земельного участка площадью 17 856 кв. м прекращено и данный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет ООО "П".

Выводы суда о незаконности действий регистрирующего органа, связанных с отказом в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 16.07.2007 N 275-07ГЗ, являются ошибочными, так как основаны на не исследованных в полном объеме обстоятельствах спора.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 02.12.2005 ОАО "Т" предоставлен в пользование земельный участок площадью 477 787 кв. м с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034.

Государственная регистрация указанного договора аренды осуществлена в установленном порядке, о чем имеется соответствующая запись в Едином государственном реестре прав.

По арбитражному делу N А14-10157/2003 ОАО "Т" признано несостоятельным должником (банкротом).

В рамках указанного дела определением суда от 01.11.2007 были приняты обеспечительные меры, в соответствии с которыми наложен арест на право ОАО "Т" аренды земельного участка площадью 477 787 кв. м.

Принятая обеспечительная мера была отменена определением суда от 29.04.2009 по делу N А14-1057/2003.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Учитывая изложенные требования закона, вышеназванные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения спора по существу, однако судом они исследованы не были и оценка им не дана.

В соответствии со статьёй 19 Федерального закона N 122-ФЗ решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества является основанием для приостановления государственной регистрации прав до снятия ареста или запрета.

Как указано выше, на основании судебного акта по делу N А14-10157/2003 регистрирующему органу было запрещено осуществлять государственную регистрацию сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034, принадлежащего ОАО "Т" на праве аренды.

Указанный запрет был снят судом 29.04.2009, однако сведения о направлении либо не направлении в регистрирующий орган судебного акта об отмене обеспечительных мер, в материалах дела отсутствуют.

Изложенные обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судом исследованы не были.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьёй 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное - статья 452 ГК РФ.

Таким образом, государственная регистрация прекращения права аренды ОАО "Т" на часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034 может быть осуществлена на основании соглашения сторон либо судебного акта о внесении изменений в уже зарегистрированный договор аренды.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела судебные инстанции не исследовали сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка с вышеуказанным кадастровым номером, заключенного с ОАО "Т", а также обстоятельства, связанные с изменением условий этого договора.

Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела, поскольку наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами является основанием для отказа в государственной регистрации.

Таким образом, состоявшиеся судебные акты по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как судом не были исследованы и не дана оценка всем фактическим обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.11.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А14-9965/2009/300/22 отменить и передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.