Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 июня 2010 г. по делу N А54-5191/2008-С22 Отказывая в удовлетворении иска о признании за Обществом права собственности на вновь построенное здание, суд правомерно указал, что истец возвел на арендованном земельном участке капитальное строение, не соответствующее разрешенному использованию участка, а также без соответствующих разрешений на строительство и без соблюдения градостроительных норм (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 июня 2010 г. по делу N А54-5191/2008-С22
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился, от ответчика - не явился, от третьего лица - не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания "М", г. Москва, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.09.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А54-5191/2008-С22, установил:

Открытое акционерное общество "Строительно-промышленная компания "М" (далее - ОАО "СПК "М"), г. Москва, обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Рязани о признании права собственности на вновь построенное здание административно-бытового корпуса общей площадью 1406,86 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:003 00 22:0011 по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 31, к. 2.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступило Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, г. Рязань.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.09.2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, в иске отказано.

В кассационной жалобе ОАО "СПК "М" просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация г. Рязани просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Стороны и третье лицо надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами двух инстанций, в 2004 году по заказу ОАО "С" Управлением главного архитектора Администрации г. Рязани было разработано архитектурно-планировочное задание N 55 по застройке части квартала с выделением очерёдности строительства по адресу: ул. О., 4-й Дачный проезд.

16.04.2005 между Администрацией г. Рязани и ОАО "СПК "М" (инвестор) был заключён инвестиционный контракт N 9 на комплексную реконструкцию части жилого квартала по Октябрьской улице - 4-й Дачный проезд с ориентировочным объёмом инвестиций 744100000 руб., в том числе инвестиции в муниципальную собственность 139800000 руб.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счёт собственных либо привлечённых средств осуществить в том числе поэтапное строительство многоэтажных жилых домов и других объектов, в частности, в первый этап входило строительство жилого дома по строительному адресу: ул. О., д. 37, корп. 2, завершение строительства пристройки к дому детского творчества, строительство спортивного ядра (продолжительность этапа - не более года), лишь во второй этап входило строительство нового здания для МУП ЖЭУ N 6.

Статьей 3 контракта установлено базовое соотношение раздела между сторонами имущества в пропорции: инвестору - 82%, Администрации - 18%. Доля Администрации включает в себя, в частности, расходы по освобождению строительной площадки, расселению жилых домов, сносу и строительству зданий ЖЭУ-6. Доля Администрации в стоимостном выражении определяется как инвестиционная стоимость объектов, передаваемых в её собственность. Администрация самостоятельно оформляет права собственности на передаваемые ей объекты недвижимости с последующей передачей на баланс городской эксплуатирующей организации в сроки, согласованные с инвестором.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации настоящего контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта в части пускового комплекса с учётом затрат инвестора на освобождение строительной площадки, а также обременение инвестиционного проекта.

С момента возникновения у инвестора или Администрации затрат по реализации инвестиционного проекта объект является долевой собственностью сторон. По соглашению сторон доля администрации может быть выкуплена инвестором полностью или в части.

Пунктом 5.1.3 предусмотрена обязанность Администрации обратиться в Рязанский городской совет с ходатайством о сносе здания, занимаемого МУП ЖЭУ N 6, расположенного по адресу: г. Рязань, 4-й Дачный пер., д. 2А, при условии строительства и предоставления инвестором МУП ЖЭУ N 6 нового здания.

Распоряжением Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области от 06.06.2005 N 135-р ОАО "СПК "М" предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта земельный участок общей площадью 12383 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 62:29:003 00 22:0011, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. О. - 4-й Дачный проезд (Московский округ), для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 3 года.

В тот же день во исполнение названного распоряжения между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ОАО "СПК "М" (арендатор) был заключён договор N УСР-10-05 Ю аренды на указанный земельный участок на срок с 07.06.2005 по 06.06.2008; цель аренды - для строительства многоэтажных жилых домов.

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязуется приступить к строительству многоэтажных жилых домов после получения разрешения Администрации г. Рязани на строительство объектов.

22.04.2005 Администрацией г. Рязани в лице заместителя главы по строительству были согласованы комплексные технические условия на инженерное обеспечение административно-складского корпуса с пристройкой и гаражным блоком на 4 машины по ул. О. - 4-й Дачный проезд.

Согласно акту приёмки объекта капитального строительства от 01.08.2006 строительство административно-складского корпуса, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 31, корп. 1, выполнено в полном объёме.

04.08.2006 был подписан акт приёма-передачи указанного объекта капитального строительства к договору генподряда N 87 от 27.05.2005, согласно которому истец принял в эксплуатацию законченный строительством объект.

22.01.2008 истцом получено заключение Управления архитектуры и градостроительства Рязанской области N Э-0044/23-2008 по рабочему проекту "Административно-бытовой корпус МУП ЖЭУ N 6 и УС "М", из которого усматривается, что проектная документация соответствует требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

27.03.2008 ОАО "СПК "М" обратилось к Администрации г. Рязани с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - трехэтажного административно-бытового корпуса МУП "ЖЭУ N 6 и УС "М", расположенного по адресу: г. Рязань, О. ул. - 4-й Дачный проезд (Московский округ), на арендуемом земельном участке. Указанное заявление оставлено Администрацией г. Рязани без ответа.

28.05.2008 истцу Отделом по развитию инженерных коммуникаций Управления главного архитектора Администрации г. Рязани были повторно выданы Технические условия на инженерное обеспечение указанного административно-складского корпуса.

Согласно заключению экспертов в области строительно-технической экспертизы Автономной некоммерческой организации "Ц" спорное здание частично не соответствует проекту и требованиям СНиП (т. 8, л.д. 99-101).

Ссылаясь на то что трехэтажное здание административно-бытового корпуса построено собственными силами и за собственные средства истца с соблюдением градостроительных норм и правил, строительство велось на предоставленном истцу в аренду земельном участке, фактически здание введено в эксплуатацию и в настоящее время в нём размещается МУП ЖЭУ N 6, ОАО "С" обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Суды двух инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости отказа истцу в иске.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку - п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавший в период строительства спорного объекта - до 01.09.2006.

Судами установлено, что ОАО "СПК "М" на арендованном земельном участке возвело капитальное строение, не соответствующее разрешённому использованию указанного земельного участка, ибо участок был предоставлен для строительства жилых домов, а также без соответствующих разрешений на строительство и без соблюдения градостроительных норм.

Таким образом, суд по праву отказал истцу в иске.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно, сославшись на пункт 3.2 инвестиционного контракта от 06.04.2005 N 9, указал, что здание ЖЭУ-6 относится к доле Администрации г. Рязани.

Довод кассационной жалобы о том, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы был решен вопрос о предоставлении истцу земельного участка под строительство административно-бытового корпуса, однако апелляционный суд не учел этого, не заслуживает внимания. Основанием для отказа в иске явилось и отсутствие разрешения на строительство спорного объекта.

Другие доводы кассационной жалобы были предметом исследования апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.09.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А54-5191/2008-С22 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.