Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2010 г. по делу N А54-6238/2009 Удовлетворяя иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества, суд правомерно указал, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 29 июля 2010 г. по делу N А54-6238/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - Н.Н.В. - представителя (доверенность б/н от 05.04.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя А.А.И., г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А54-6238/2009, установил:

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю А.А.И. (далее - ИП А.А.И.), г. Рязань, о взыскании 109 499 руб. 35 коп., в том числе 34 227 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате и 75 271 руб. 78 коп. пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008 и обязании ответчика освободить нежилое помещение Н9, лит.А, общей площадью 77,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, передав его по акту приема-передачи истцу.

До принятия решения по делу истец в порядке, установленном ст. 49 АПК РФ, уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 75 271 руб. 78 коп. пени, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008 и обязать ответчика освободить нежилое помещение Н9, лит.А, общей площадью 77,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, передав его по акту приема-передачи истцу. В части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 34 227 руб. 57 коп. истцом заявлен отказ от иска.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010, исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008 и обязал ответчика освободить нежилое помещение Н9, лит.А, общей площадью 77,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, передав его по акту приема-передачи истцу. Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца 4516 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 34 227 руб. 57 коп. прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП А.А.И. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить в части расторжения договора аренды и обязания ответчика возвратить нежилое помещение арендодателю.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанного лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.02.2008 между Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и ИП А.А.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0312108, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н9, лит. А, (поз. 1-7 на поэтажном плане подвала от 06.04.2004), расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, для размещения магазина непродовольственных товаров.

Согласно пункту 1.2.2 договора общая площадь помещения составляет 77,9 кв. м, в том числе основная площадь - 44,5 кв. м, вспомогательная площадь - 33,4 кв. м.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 01 февраля 2008 года по 31 января 2011 года.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Передача помещения арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора арендатор обязался перечислять арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным. Датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, и устанавливается в месяц в размере 9 478 руб. 98 коп.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, регистрационный номер 626206/309/2008-285.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемое помещение по акту приема-передачи от 01.02.2008.

Однако ответчик свои обязанности по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истец направлял в адрес ответчика требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008.

Указанное требование было оставлено ИП А.А.И. без удовлетворения

19.12.2008 и 26.05.2009 истцом были направлены в адрес ответчика претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 и N 01-69/1467, в которых содержатся предложения о расторжении договора и необходимости освободить занимаемое помещение.

Поскольку ответчик в добровольном порядке сумму задолженности по арендной плате и пени не погасил, спорное нежилое помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается ответчиком, на момент подачи искового заявления просрочка внесения арендной платы составляла пять месяцев.

Однако, учитывая что в ходе рассмотрения настоящего спора ответчик погасил задолженность по арендной плате, суд области обоснованно в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекратил производство по делу в части требований о взыскании 34 227 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате в связи с отказом истца от иска в указанной части.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае нарушения арендатором срока внесения платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, руководствуясь пунктом 5.1. договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали подлежащими уплате за период с 06.03.2008 по 22.09.2009 пени, размер которых снизили до 4516 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 6.2.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, 19.12.2008 и 26.05.2009 истец направлял в адрес ответчика уведомления N 01-081/3532 и N 01-69/1467 о досрочном расторжении договора аренды N 0312108 от 01.02.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение.

С учетом изложенного, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды N 0312108 от 01.02.2008, что подтверждается материалами дела, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца в части расторжения указанного договора.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, в связи с чем у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды.

Как установлено судебными инстанциями, в 2008 году ответчик нарушал сроки внесения арендной платы и только два раза произвел платежи, в 2009 году ответчик также вносил арендную плату с нарушением установленных сроков. На момент подачи искового заявления (09.11.2009) просрочка внесения арендной платы составляла пять месяцев.

При этом истец неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления о необходимости погасить образовавшуюся задолженность (требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008, претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009).

Однако, указанные требования были оставлены ИП А.А.И. без удовлетворения.

На дату подачи искового заявления в суд задолженность ответчика по арендной плате составляла 34 227 руб. 57 коп. Задолженность по арендной плате ответчиком погашена после принятия искового заявления к производству судом.

Таким образом, ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы в течение всего действия договора, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что претензии о расторжении договора им не получены, поскольку адрес его места нахождения изменился, также не может быть принят судом во внимание.

Как следует из материалов дела, претензии о расторжении договора аренды N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009 были направлены истцом по адресам: г. Рязань, ул. П., д. 9, кв. 25; г. Рязань, Первомайский пр., д. 59.

При этом согласно п. 3.2.24 договора при изменении организационно-правовой формы, наименования, места нахождения, банковских реквизитов, реорганизации или ликвидации, а также лишении лицензии на право деятельности, осуществляемой на объекте, арендатор обязан в десятидневный срок письменно сообщить арендодателю о произошедших изменениях.

Из материалов дела следует, адрес места нахождения ответчика изменился, ИП А.А.И. проживает по адресу: г. Рязань, Посадский переулок, дом 7, кв. 1

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ИП А.А.И. сообщил истцу об изменении своего места нахождения.

Кроме того, как следует из выписки из ЕГРИП N 04-67/507 от 19.03.2007, представленной Межрайонной ИФНС России N 1 по Рязанской области, адрес ИП А.А.И.: г. Рязань, ул. П., д. 9, кв. 25.

Следовательно, ответчик обязан был обеспечить получение направляемой ему по данному адресу корреспонденции, в противном случае, он несет риск негативных последствий неполучения документов, направляемых по данному адресу.

При этом необходимо отметить, что в ходе рассмотрения настоящего спора представителем ответчика были получены определения суда, направленные как по адресу: г. Рязань, Первомайский пр., д. 59, так и по адресу: г. Рязань, ул. П., д. 9, кв. 25. В то же время определение суда, направленное по указанному ответчиком в ходе рассмотрения дела адресу: г. Рязань, Посадский переулок, д. 7, кв. 1, было возвращено отделением связи с отметкой "истек срок хранения".

Таким образом, обстоятельства неполучения ответчиком уведомления по причине ненахождения его по указанному адресу не могут служить основанием для признания факта расторжения ответчиком спорной сделки не соответствующим закону или условиям договора.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды N 0312108 от 01.02.2008 расторгнут судом и, следовательно, прекратил свое действие, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств освобождения спорного нежилого помещения, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

При этом подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что, расторгнув договор, суды лишили его права претендовать на выкуп указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 3 указанного Закона преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано лицом только в случае, если данное имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу с 05.08.2008, тогда как договор аренды N 0312108 заключен сторонами 01.02.2008.

Таким образом, учитывая, что срок непрерывной аренды ИП А.А.И. муниципального имущества на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ составлял менее срока, установленного ст. 3 указанного закона, преимущественное право на выкуп этого имущества у ответчика не возникло.

Кроме того, одним из условий преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате и пени на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Однако, из материалов дела следует, что у заявителя имеется задолженность по пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, что исключает возможность выкупа арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А54-6238/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.