Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 июля 2010 г. по делу N А64-5101/09 Поскольку Банком на государственную регистрацию представлены документы, соответствующие требованиям действующего законодательства, суд правомерно удовлетворил требование заявителя и признал недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 7 июля 2010 г. по делу N А64-5101/09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2010 г. N ВАС-13372/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Б.Е.А. - представителя (доверенность от 23.12.2008 N 3882), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, 3-его лица: ЗАО "А" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А64-5101/09, установил:

Акционерный коммерческой Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Тамбовского отделения N 8594 (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области (правопреемник - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, далее - Управление) в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору ипотеки от 01.04.09 N 640109039/И-1 и возложении на Управление обязанности зарегистрировать указанное соглашение.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.12.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные решение и постановление отменить, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав в судебном заседании представителя Банка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 07.04.2009 регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора ипотеки от 01.04.09 N 6401090339/И-1 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) (Залогодержатель) и Закрытого акционерного общества "Агрофирма "С" (Залогодатель).

Предметом залога является несколько объектов недвижимости, расположенных по адресу Тамбовская область, Никифоровский район, поселок Свобода, в 450 м на юго-восток от жилого дома N 1 по ул. С. (собственность залогодателя), а также право аренды земельного участка на котором расположены объекты недвижимости (договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 17.05.07 N 187).

13 мая 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору ипотеки от 01.04.09 N 640109039/И-1, касающееся внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Имеется нотариально удостоверенное согласие Залогодателя от 12.05.09 N 68-01/150130.

17 июля 2009 Управление отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.05.09 N 1 со ссылкой на его несоответствие пункту 2.1 части 2 статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), так как одним из предметов договора выступает право аренды на земельный участок, имеющим категорию - земли сельскохозяйственного назначения.

Полагая, что отказ в регистрации не соответствует действующему законодательству в отношении возможности внесудебной реализации предмета залога, Банк обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 349 Гражданского кодекса РФ соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.

Согласно п. 1 ст. 55 Закона N 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

В силу п. 2 п.п. 2.1 указанной статьи Закона удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если, в частности, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В данном случае взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соответствии с частями 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, однако это правило не распространяется на земельные участки, занятые зданиями строениями, сооружениями.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.202 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:11:23 03 004:0027 был предоставлен в пользование в целях размещения производственной базы. Площадь сданного в аренду земельного участка занята зданиями, строениями, сооружениями. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

На передачу в залог права аренды земельного участка, на котором располагаются здания, находящиеся в собственности ЗАО "Агрофирма "С", получено согласие главы муниципального образования Никифоровского района Тамбовской области.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что, несмотря на указание в договоре аренды земельного участка на статус земель как земли сельскохозяйственного значения, при регулирование отношений по залогу прав аренды следует исходить из положений, установленных Земельным кодексом РФ.

В статье 77 Земельного кодекса РФ определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Суд, исходя из условий договора об ипотеке от 01.04.09 N 640109039/И-1, установил, что предметом данного договора является не право аренды земельного участка в качестве самостоятельного объекта аренды, а право аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что запрет на реализацию земельных участков сельскохозяйственного назначения во внесудебном порядке, содержащийся в пункте 2.1 части 2 статьи 55 Закона N 102-ФЗ, не может быть применен в рассматриваемом случае. Поскольку Банком на госрегистрацию представлены документы, соответствующие требованиям действующего законодательства, суд правомерно сделал вывод об отсутствии у Управления оснований, предусмотренных абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ и ч. 1 ст. 121 Закона N 102-ФЗ, для отказа в государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения к договору ипотеки.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду ч. 1 ст. 21 Закона N 102-ФЗ

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на неверном толковании положений законодательства, правильно примененных судом.

С учетом изложенного суд кассационной инстанций не усматривает установленных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А64-5101/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.