Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 сентября 2010 г. по делу N А14-9360/2009/294/6 Дело о взыскании задолженности и пени по договору аренды передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что расчет суммы арендной платы по новой цене производится с последующим уведомлением арендатора и вступает в силу с момента получения уведомления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 21 сентября 2010 г. по делу N А14-9360/2009/294/6
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - Г.А.А. - представитель, дов. от 16.11.2009 N 537, от ответчика - Б.И.Н. - представитель, дов. от 11.01.2010, от третьих лиц - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.02.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу N А14-9360/2009/294/6, установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент), г. Воронеж, обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "И" (далее - ООО "И"), г. Воронеж, о взыскании 2871979,12 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2009 по договору аренды земельного участка от 28.03.2005 N 4367-05-09/мз , 1208816,83 руб. пени за просрочку платежа за период с 26.03.2007 по 09.07.2009 и расторжении договора аренды с 09.07.2009 (уточнённые требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступили Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Воронеж, Общество с ограниченной ответственностью "А" (далее - ООО "А"), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.02.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "И" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представитель ответчика - доводы отзыва на жалобу.

Третьи лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, но в суд округа их представители не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела, 01.01.2003 между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был заключён договор N 1379-03-09/мз аренды земельного участка площадью 3858 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 44, сроком до 12.08.2009, для использования под автостоянку.

Постановлением Администрации г. Воронежа от 20.01.2004 N 125 (с изменениями от 12.07.2004 - постановление N 1000) предписано прекратить право пользования земельным участком площадью 3885 кв. м на условиях аренды Обществу "Т" с 12.08.2009; утвердить проект границ земельного участка площадью 13600 кв. м по Бульвару Победы в микрорайоне 11"А" СЖР Воронежа; предоставить ООО предприятие "И" из земель поселений земельный участок площадью 13600 кв. м по Бульвару Победы в аренду сроком на 3 года и разрешить строительство многоквартирного жилого дома поз.6 в микрорайоне 11 "А" СЖР в границах данного участка; Комитету по управлению муниципальными землями заключить с ООО предприятие "И" договор аренды земельного участка площадью 13600 кв. м по Бульвару Победы.

28.03.2005 между Администрацией городского округа г. Воронеж (арендодатель) и ООО "И" (арендатор) заключён договор N 4367-05-09/мз аренды земельного участка площадью 9830 кв. м, кадастровый номер 36:34:02 03 009:0000, расположенного по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 48, на срок до 20.01.2007, для строительства жилого дома.

Согласно пункту 3.2 договора годовая арендная плата установлена в размере 696258,9 руб. Из данного пункта следует, что размер годовой арендной платы складывается из кадастровой стоимости земельного участка, расчетного коэффициента функционального использования, размера площади земельного участка и повышающего коэффициента. На момент заключения договора аренды повышающий коэффициент был равен "1".

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику, показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой цене аренды производится за 1 месяц до внесения платежа, оговоренного пунктом 3.2, с последующим письменным уведомлением арендатора, вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными частями, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал года вносится не позднее 1 декабря текущего года.

За просрочку платежа пунктом 3.6 договора предусмотрена пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Размер арендной платы ежегодно изменялся. Дополнительным соглашением от 29.05.2006 арендная плата на 2006 год была установлена в размере 1278039,59 руб.

Приказом первого заместителя руководителя Главного управления государственного имущества Воронежской области (правопредшественника истца) от 05.10.2007 N 1931-з предписано продлить Обществу "И" до 20.01.2012 срок аренды земельного участка площадью 9830 кв. м для строительства жилого дома; подготовить дополнительное соглашение о продлении срока аренды; Обществу "И" зарегистрировать данное соглашение в УФРС в 60-дневный срок.

Дополнительным соглашением от 11.10.2007 срок аренды продлен до 20.01.2012. Из пункта 3.2 соглашения усматривается, что с 01.01.2007 размер ежегодной арендной платы остается 1277998,30 руб. Изменился п. 3.6 договора - за просрочку платежа размер пени составляет 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.

06.12.2007 Главное управление государственного имущества Воронежской области направило в адрес ответчика уведомление, в котором просило подписать приложенное к уведомлению дополнительное соглашение от 06.12.2007, из которого усматривается, что с 20.01.2007 размер арендной платы составляет 2555996,60 руб. в связи с применением повышающего коэффициента "2" за продление срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства на срок до 20.01.2007 и не освоенного до этой даты.

13.07.2009 Департамент направил в адрес ООО "И" уведомление-предупреждение N 17/1-4972з, в котором поставил последнего в известность о наличии задолженности по арендным платежам по состоянию на 01.07.2009 в сумме 2630023 руб. и пени в сумме 1021065,71 руб. и просил погасить указанные суммы в 3-дневный срок с момента получения настоящего уведомления, а в случае непогашения предложил расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на то что задолженность по арендной плате Обществом "И" до настоящего времени не погашена, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что постановлением администрации г. Воронежа от 20.01.2004 N 125 предписывалось предоставить ответчику для строительства жилого дома земельный участок площадью 13600 кв. м, однако в границах этого участка находится земельный участок площадью 3858 кв. м, предоставленный Обществу "Т" на срок до 12.08.2009. Поэтому до 12.08.2009 осуществлять строительство жилого дома ответчик не мог из-за использования участка третьим лицом. Арендная плата обоснованно вносилась ответчиком в размере, указанном в дополнительном соглашении от 11.10.2007, то есть с повышающим коэффициентом "1", а не "2".

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что применение повышающего коэффициента "2" при расчёте арендной платы должно было быть предусмотрено соглашением сторон при заключении договора.

Суд кассационной инстанции не согласен с выводами судов двух инстанций, полагая, что они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Департамент предъявил иск в связи с неисполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка. Согласно договору аренды площадь арендуемого земельного участка составляет 9830 кв. м, земельный участок данной площади предоставлен ответчику для строительства жилого дома на срок до 20.01.2007. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не может вести строительство жилого дом до момента передачи ему земельного участка площадью 13600 кв. м, ни на чем не основан. Не подтвержден материалами дела и вывод апелляционного суда о том, что на земельный участок, арендуемый ответчиком, налагается участок, арендуемый ООО "Т", на площади 88 кв. м.

Как указано выше, в п. 3.2 договора аренды представлен расчет арендной платы с указанием её составляющих. Одним из составляющих является повышающий коэффициент. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику, показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категории арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой цене производится с последующим уведомлением арендатора, вступает в силу с момента получения уведомления, является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4 Положения о порядке расчёта арендной платы за земельные участки, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-1, при продлении сроков аренды земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки, в расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент "2".

Уведомлением от 06.12.2007 Департамент сообщил ответчику о новом размере арендной платы с учетом повышающего коэффициента "2" - 2555996,60 руб. в год.

При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о том, что применение повышающего коэффициента "2" при расчёте арендной платы возможно только по соглашению сторон, не верен. Механизм изменения арендной платы предусмотрен п. 3.3 договора аренды

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 15.02.2010 и постановление от 21.05.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.02.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу N А14-9360/2009/294/6 отменить, дело передать в Арбитражный суд Воронежской области на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.