Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 сентября 2010 г. по делу N А35-2195/08-С12 Удовлетворяя встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, суд первой инстанции правомерно указал, что факт производства арендатором реконструкции помещения подтвержден материалами дела (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 27 сентября 2010 г. по делу N А35-2195/08-С12
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 ноября 2009 г. N А35-2195/08-С12

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - К.Д.И. - начальника отдела, (доверенность N 2457-07/01-07 от 12.04.2010); от ответчика - Г.А.Л. - консультанта отдела (доверенность 04.12.2009); Ф.Н.Н. - адвоката (доверенность б/н N 1564/01-03 от 18.08.2009, удостоверение N 304 от 18.10.2002);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К", г. Курск, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А35-2195/08-С12, установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Курск, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 23.12.2007 в сумме 340 386 руб. 15 коп. и пени за период с 11.08.2007 по 23.12.2008 в сумме 241 856 руб. 46 коп. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь ООО "К" обратилось в Арбитражный суд Курской области со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного капитального ремонта в сумме 3 835 972 руб. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.05.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009, требования по первоначальному и встречному иску удовлетворены. Судом произведен зачет встречных однородных требований.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2009 указанные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Курской области от 23.12.2009 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску было привлечено муниципальное образование "Г".

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены. Произведен зачет встречных требований. С муниципального образования "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за счет средств казны муниципального образования "Г" в пользу ООО "К" взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 3280729 руб. 39 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 решение суда области от 25.02.2010 отменено в части удовлетворения встречных исковых требований, а также в части зачета встречных требований. В удовлетворении встречного иска ООО "К" отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "К" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 25.02.2010 ввиду следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 15.04.2003 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО "К" (арендатор) был заключен договор N 2070 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под торговую деятельность помещение муниципального нежилого фонда (объект) общей площадью 580,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. И., д. 45.

Согласно п. 2.2. договор действует с 15.04.2003 по 12.04.2008.

Пунктом 5.1. договора было предусмотрено, что арендатор ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным вносит сумму арендной платы на счет бюджета города, НДС на р/с Федерального казначейства.

Пунктом 3.1.2 договора установлена обязанность арендодателя участвовать в финансировании капитального ремонта объекта аренды, в том числе, связанном с общим капитальным ремонтом здания. Взаимоотношения сторон по зачету расходов арендатора при его участии в осуществлении капитального ремонта определяются дополнительным соглашением сторон.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемое помещение по акту приема-передачи от 15.04.2003, в котором состояние передаваемого в аренду объекта оценено как удовлетворительное.

Дополнительными соглашениями от 28.05.2003, 30.10.2003, 01.11.2004, 01.09.2005, 01.05.2007 сторонами вносились изменения в договор в части, касающейся площади арендуемого помещения и размера арендной платы.

Указанный договор и внесенные в него изменения были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области (регистрационный номер 46-46-01/030/2005-840).

В связи с необходимостью произведения в арендуемых помещениях ремонта, ООО "К" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о разрешении проведения капитального ремонта.

Согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска N 05-13/2332 от 05.06.2003 (т. 1, л.д. 53) решением комиссии от 22.05.2003 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда арендатору ООО "К" было разрешено проведение капитального ремонта. При этом было указано, что затраты на проведение ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии соблюдения порядка зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда, утвержденного постановлением Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764.

На основании указанного письма от 05.06.2003 ООО "К" произвело ремонт арендуемого помещения.

Письмом N 0022-Ф от 25.07.2005 ООО "К" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой о проверке фактически выполненных работ, представив арендодателю договор подряда, сметы, накладные, счета-фактуры, соглашения, платежные поручения и акты выполненных работ.

26.12.2005 представителями Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска произведена проверка фактически выполненных работ по капитальному ремонту арендуемых заявителем помещений, о чем составлен соответствующий акт (т. 1 л.д. 50-51).

Письмами N 087-Ф от 05.09.2006 (т. 1 л.д. 49), N 005 от 25.01.2007 (т. 1 л.д.005), N 033-Ф от 29.05.2007 (т. 1, л.д. 39-40) ООО "К" обращалось к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой произвести зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы.

Письмами N 434/03-04 от 22.01.2007, N 3915/01-04 от 06.07.2007 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска уведомил ООО "К" о невозможности зачета стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы.

Данное обстоятельство послужило основанием для приостановлении арендных платежей по договору (письмо N 049-Ф от 04.09.2007).

Арендодатель письмом N 1356/03-06 сообщил арендатору о прекращении права собственности муниципального образования "Г" на арендуемое помещение вследствие его продажи ООО "Ф".

ООО "К" (арендатор) был заключен договор аренды части ранее арендованного у комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска помещения площадью 476,2 кв. м с новым собственником - ООО "Ф" (арендодатель).

Соглашением от 05.06.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "К" расторгли договор аренды от 15.04.2003 N 2070.

05.06.2008 ООО "К" передало по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска часть ранее арендованного помещения площадью 109,6 кв. м.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО "К" также обратилось в арбитражный суд со встречным иском, указав на то, что действие договора аренды N 2070 от 15.04.2003 прекращено в связи со сменой собственника, что является основанием для возмещения понесенных арендатором расходов по улучшению арендуемого имущества.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем, в силу положений ст. 623 ГК РФ ответчик после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.

Отменяя решение суда области в части удовлетворения встречных исковых требований, а также в части зачета встречных требований и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство такого ремонта, также как и создание неотделимых улучшений арендованного имущества подлежало отдельному согласованию, определяемому в порядке, утвержденном постановлением Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764.

При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что, поскольку проведение капитального ремонта, его объем и стоимость не были согласованы в установленном порядке, общество, как арендатор муниципального имущества не имеет права на возмещение расходов на капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и считает по существу верными выводы суда первой инстанции в связи с нижеизложенным.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, пунктом 3.2.14 договора предусмотрено, что все неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя. При этом арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендатора.

Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений в виде капитального ремонта было получено арендатором, что подтверждается письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска N 05-13/2332 от 05.06.2003.

Факт производства арендатором реконструкции арендуемого помещения подтверждается материалами дела, в том числе актом проверки от 26.12.2005.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Курской области от 17.11.2008, стоимость проведенного капитального ремонта с учетом износа составляет 3955928 руб.

Согласно уточненному отчету эксперта N 311-19/12-08 стоимость неотделимых улучшений после проведенного капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: Интернациональная ул., д. 45, г. Курск, составляет 3835972 руб.

Из материалов дела усматривается, что соглашением от 05.06.2008 стороны расторгли договор аренды от 15.04.2003 N 2070 (т. 4, л.д. 20).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска обязанности, как арендодателя помещения, возместить ООО "К" стоимость неотделимых улучшений.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии согласования в установленном по рядке проведения капитального ремонта, его объема и стоимости, ввиду того, что производство капитального ремонта, также как и создание неотделимых улучшений арендованного имущества подлежало отдельному согласованию, определяемому в порядке, утвержденном постановлением Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764.

Как следует из материалов дела, 22.05.2003 комиссией по определению форм и условий передачи нежилого фонда в аренду ответчику на основании его заявления было разрешено проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Данное обстоятельство подтверждается письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска N 05-13/2332 от 05.06.2003.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также как и обязательное участие арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов.

Как следует из вводной части постановления Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764, указанное постановление регламентирует порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда. в соответствии со статьей 616 ГК РФ.

Однако, в данном случае ответчик обращался в арбитражный суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 ГК РФ, а не стоимости произведенного капитального ремонта. Согласно отчету N 311-19/12-08 экспертами ООО "Н" была определена стоимость именно неотделимых улучшений после проведенного капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Курск, ул. И., д. 45.

С учетом изложенного, указанное постановление Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764 в данном случае применению не подлежит.

Кроме того, постановление Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764 является нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, поскольку затрагивает права и свободы граждан в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем подлежит официальному опубликованию.

В соответствии с п. 6 ст. 42 Устава г. Курска (в редакции, действовавшей на момент вынесения данного постановления) постановления администрации города Курска, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

Однако, указанное постановление не было опубликовано в установленном порядке.

Следовательно, порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда при отсутствии официального опубликования не может быть применен при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010.

На основании изложенного, руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А35-2195/08-С12 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010 по данному делу.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу ООО "К" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.