Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 октября 2010 г. по делу N А23-2510/09Г-20-166 Дело о признании недействительным решения собрания собственников дома передано на новое рассмотрение, поскольку суд апелляционной инстанции не указал, в связи с чем пришел к выводу о добросовестности действий ответчика в части сообщения содержания протокола о согласии собственников дома на присоединение площадей арки к нежилому помещению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 октября 2010 г. по делу N А23-2510/09Г-20-166
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 апреля 2011 г. N Ф10-4076/10 по делу N А23-2510/09Г-20-166

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Ч.А.В., индивидуального предпринимателя (свид. серия 40N 000930024 от 19.01.06); Р.В.Н. (дов. N 1д-643 от 06.02.09), от ответчиков: С.А.С. - С.М.А., ООО "Магазин "Д" - И.И.И., адвоката (уд. N 242 от 18.11.02, дов. N 1д-7871 от 21.11.08, дов. N 1д-189 от 14.01.08), от третьих лиц: ЗАО "К" - представитель не явился извещен надлежаще, Городской управы г. Калуги - Р.В.Н. (дов. N 55/11/09 от 17.11.09), УФРС по Калужской области - представитель не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Ч.А.В., г. Калуга, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А23-2510/09Г-20-166, установил:

Индивидуальный предприниматель Ч.А.В., г. Калуга, обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальным предпринимателям С.А.С., С.М.А., г. Калуга, и обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Магазин "Д", г. Калуга, о признании решения собрания собственников дома N 5 по улице Театральная в г. Калуге, зафиксированного в протоколе от 03.09.2007, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "К" и Управление Федеральной регистрационной службы (далее - УФРС) по Калужской области.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 11.02.2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Г".

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Ч.А.В. просит постановление суда от 18.06.2010 отменить, ссылаясь на несоответствие содержащихся в нем выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение апелляционным судом норм материального права и процессуального права.

ООО "Магазин "Д", Городская управа г. Калуги и УФРС по Калужской области, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа своих представителей не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия полагает, что обжалуемое постановление подлежит отмене с направлением дела в тот же суд на новое рассмотрение в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 21.01.2000, заключенному между Ф.Л.И. (продавец) и Ч.А.В. (покупатель), последним приобретены в собственность 2 комнаты жилой площадью 38,3 кв. м в восьмикомнатной квартире общей площадью 194 кв. м, расположенной по адресу: г. Калуга, ул. Т., д. 3, что составляет 30/100 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, о чем 28.02.2000 Ч.А.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 40 ЕО N 581259.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 17.09.2004 серии 40 ЕР N 251850, от 21.07.2004 серии 40 ЕР 237156, от 22.09.2004 серии 40 ЕР N 251923 Ч.А.В. принадлежат на праве собственности две двухкомнатные квартиры (кв. N 6, N 8) и одна четырехкомнатная квартира (кв. N 4) в жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5.

Таким образом, ИП Ч.А.В. являлся собственником жилых помещений в доме N 5 по ул. Т. в г. Калуга и собственником 30/100 в праве общей долевой собственности на восьмикомнатную квартиру в доме N 3 по ул. Т. в г. Калуга.

Указанные дома N 3 и N 5 по ул. Т. в г. Калуга соединены между собой аркой.

По договору купли-продажи от 02.06.2000 С.М.А. (покупатель) приобрела у В.С.В. (продавец) две комнаты жилой площадью 32,7 кв. м в восьмикомнатной квартире общей площадью 194 кв. м, расположенной по адресу: г. Калуга, ул. Т., д. 3, кв. N 4, 5, 6.

03.07.2000 зарегистрировано право собственности С.М.А. на указанные две комнаты в квартире, о чем выдано соответствующее свидетельство серии 40 ЕО N 745342.

14.09.2000 между О.Т.А. (продавец) и С.М.А. (покупатель) также заключен договор купли-продажи четырех комнат жилой площадью 74,6 кв. м в восьмикомнатной квартире 4, 5, 6 общей площадью 190,5 кв. м, находящейся по адресу: г. Калуга, ул. Т., 3.

Право собственности С.М.А. на указанное имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 40 ЕО N 766763.

Таким образом, С.М.А. являлась собственником 70/100 долей в праве общей долевой собственности на восьмикомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Калуга, ул. Т., д. 3.

В связи с тем, что по своему техническому состоянию жилой дом N 3 по ул. Т. в г. Калуге являлся непригодным для постоянного проживания, 18.03.2002 городским головой городской Управы г. Калуги издано распоряжение N 1114-р "О переводе коммунальных квартир N 4, 5, 6 общей площадью 190,5 кв. м в доме N 3 по ул. Т. из жилого фонда в нежилой".

Из содержания данного распоряжения следует, что в указанном доме, согласно свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выданных КРЦ 17.10.2000, 28.02.2000, 03.07.2000, жилые комнаты в коммунальной квартире N 4, 5, 6, общей площадью 190,5 кв. м, принадлежат совместно собственникам С.М.А. и Ч.А.В.

Также в тексте распоряжения N 1114-р от 18.03.2002 отмечено, что собственники обратились в городскую управу по вопросу перевода коммунальной квартиры из жилого фонда в нежилой для предстоящей реконструкции.

Пунктом 1 названного распоряжения предписано перевести восьмикомнатную коммунальную квартиру общей площадью 190,5 кв. м в доме N 3 по ул. Т. из жилого фонда в нежилой.

В п. 2 распоряжения предписано просить ГП БОТИ и Калужский регистрационный центр не производить дальнейшие сделки в отношении вышеуказанной квартиры N 4, 5, 6 в доме N 3 по ул. Т. как жилого помещения.

По условиям дополнительного соглашения от 31.05.2005 к договору N ИД 03/07/04 от 15.07.2004 на долевое инвестирование строительства, заключенному между Ч.А.В. (соинвестор-1), С.М.А. (соинвестор-2) и ЗАО "К" (инвестор-3), соинвестор-2 обязался передать соинвестору-1 и инвестору-3 после проведения реконструкции и государственной регистрации завершенного строительством объекта в установленном законом порядке 70/100 дома N 3 по ул. Т.: а) квартиру N 6: 4 комнаты в восьмикомнатной квартире N 4, 5, 6 общей площадью 190,5 кв. м по ул. Т., 3, принадлежащие ему на праве собственности на основании свидетельства 40 ЕО N 766763 от 17.10.2000; б) квартиру N 4: 2 комнаты в восьмикомнатной квартире общей площадью 194 кв. м по ул. Т., 3, принадлежащие ему на праве собственности на основании свидетельства 40 ЕО N 745342 от 03.07.2000.

В соответствии с абз. 4 п. 1.2 данного дополнительного соглашения указанное выше недвижимое имущество выведено из состава жилого фонда и должно быть передано соинвестором-2 за исключением 50% площадей в арке дома N 3, которые будут получены в результате реконструкции.

В 2005 году составлен акт приемочной комиссии по приемке завершенного перевода жилого помещения в нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Т., д. 3, выполненного хозспособом, а именно торговой площади - 49,2 кв. м, подсобного помещения - 13,9 кв. м, который не был утвержден.

Распоряжением городского головы городского округа "Г" от 19.10.2006 N 8761-р вновь образованному в результате реконструкции домов N 3, N 5 по ул. Т. в г. Калуге единому объекту градостроительной деятельности присвоен общий адрес: г. Калуга, ул. Т., д. 5.

10.06.2008 Ч.А.В. и ЗАО "К" обратились в суд с иском к С.М.А. о признании права собственности соответственно на 9/10 доли и 1/10 доли в праве собственности на нежилое помещение N 3 в строении 1 общей полезной площадью 387,8 кв. м по адресу: г. Калуга, улица Т., 5; на 9/10 доли и 1/10 доли в праве собственности на нежилое помещение N 4 общей полезной площадью 64,0 кв. м по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 15.09.2008 по делу 2-5096/2008 утверждено мировое соглашение.

Из содержания данного мирового соглашения следует, что в результате реконструкции домов N 3 и N 5 по улице Театральной в г. Калуге, путем перевода жилых помещений в нежилые, созданы два нежилых помещения: нежилое помещение N 3 общей площадью 387,8 кв.м., созданное в результате вывода из состава жилого фонда коммунальной квартиры N 4, 5, 6 дома N 3 по улице Театральная в г. Калуге и квартир N N 4, 6, 8 дома N 5 по улице Театральная в г. Калуге, а также нежилое помещение N 4 общей площадью 20,7 кв. м, созданное в результате вывода из состава жилого фонда коммунальной квартиры N N 4, 5, 6 дома N 3 по улице Театральная в г. Калуге.

Согласно мировому соглашению признано право общей долевой собственности на нежилое помещение N 3 общей площадью 387,8 кв. м по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5, а именно, за Ч.А.В. - 9/10 доли, З АО "К" -1/10 доли. Кроме того, признано право общей долевой собственности на нежилое помещение N 4 общей площадью 20,7 кв.м. по адресу г. Калуга, ул. Т., 5 за Ч.А.В. - доля в праве 9/10, за З АО "К" доля в праве 1/10.

При этом в п. 3 мирового соглашения стороны предусмотрели, что в результате проведенной реконструкции домов N 3 и N 5 по ул. Т. в г. Калуга путем перевода жилых помещений в нежилые, никаких прав сторон на площади в арке бывшего дома N 3 (ныне дом N 5) не возникло, вследствие чего обязательство ответчика (ИП С.М.А.) в части передачи истцу-1 (ИП Ч.А.В.) и истцу-2 (ЗАО "К") 50% площадей арки и соответственно обязательство истца-1 и истца-2 по предоставлению ответчику 50% площадей в арке, содержащиеся в п. 1.2 дополнительного соглашения от 31.05.2005 к договору N ИД 03/07/04 от 15.07.2004 на долевое инвестирование строительства, истец-1, истец-2 и ответчик признают ничтожными в связи с отсутствием у истца-1, истца-2 и ответчика правоустанавливающих документов на данные площади, подтверждающих право их общей собственности.

Однако, как усматривается из материалов дела, 07.11.2007 за С.М.А. на основании представленных ею в УФРС по Калужской области договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2000, договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2000 и протокола от 03.09.2007 о согласии собственников дома N 5 на присоединение площадей арки к нежилому помещению С.М.А., было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение торгового назначения общей площадью 43,3 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 3-5, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 40 КЯ N 168093.

По договору дарения от 07.11.2007 С.М.А. (даритель) передала в собственность С.А.С. (одаряемый) указанное нежилое помещение общей площадью 43,3 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5.

20.11.2007 С.А.С. зарегистрировал право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество как на нежилое помещение, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 40 КЯ N 168440.

Из материалов дела следует, что данное помещение создано в результате реконструкции и расположено в арке дома N 5 по ул. Т. в г. Калуге.

11.11.2008 за Ч.А.В. зарегистрировано право общей долевой собственности (9/10) на нежилое помещение в строении 1, назначение нежилое, общей площадью 387,8 кв. м, этаж 1, 2 техпомещения, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-45; 2 этаж: 1-5; техпомещения: 1-2, по адресу: г. Калуга, ул. Т., д. 5, помещение N 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 40 КЯ N 345597.

Ссылаясь на незаконность решения собственников помещений дома N 5 по ул. Т. г. Калуги, оформленного протоколом от 03.09.2007, ИП Ч.А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционным судом установлено, что согласно оспариваемому решению С.М.А., Ч.А.В. и ООО "Магазин "Д" дали свое согласие на реконструкцию помещения арки и присоединение ее к нежилому помещению гражданки С.М.А. в соответствии с техническим паспортом КП Калужской области БТИ на объект недвижимости и передачу помещения арки гражданке С.М.А. Указанное решение собственников было оформлено протоколом от 03.09.2007. При этом от имени Ч.А.В. протокол подписан его представителем Ч.В.Г., действовавшим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.04.2007.

На основании оспариваемого протокола С.М.А. 07.11.2007 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение торгового назначения общей площадью 43,3 кв. м на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Т., 5, которое по договору дарения от 07.11.2007 передала С.А.С.

Апелляционной суд, признав, что решение собственников нежилых помещений дома N 5 по ул. Т. в г. Калуге принято с нарушением требований закона, а представитель ИП Ч.А.В. - Ч.В.Г. не обладал полномочиями подписывать оспариваемый протокол, отказал в иске, сославшись на пропуск истцом срока, установленного п. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Судебная коллегия не может признать выводы, содержащиеся в постановлении, соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам Статьей 48 ЖК РФ установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными, в том числе, на составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ и удостоверена нотариально.

Материалы дела свидетельствуют и сторонами не оспаривается, что Ч.А.В. лично в собрании собственников помещений дома N 5, ул. Т. в г. Калуге участия не принимал, от его имени протокол подписан Ч.В.Г., действовавшим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.04.2007.

Апелляционный суд установил, что из данной доверенности не усматривается наличие у Ч.В.Г. полномочий на участие в голосовании в смысле п. 2 ст. 48 ЖК РФ, т.е. право у представителя подписывать оспариваемый протокол от 03.09.2007 от имени Ч.А.В. отсутствовало.

В суде первой инстанции ответчиками было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Поскольку с настоящим иском Ч.А.В. обратился в Арбитражный суд Калужской области 26.06.2009, суд сделал вывод о том, что им пропущен шестимесячный срок исковой давности, установленный п. 6 ст. 46 ЖК РФ.

Применяя срок исковой давности и в связи с эти отказывая в иск о признании недействительным решения собрания собственников дома N 5 по улице Театральная в г. Калуге, зафиксированного в протоколе от 03.09.2007, суд апелляционной инстанции исходил из того, что об оспариваемом решении и подписании протокола от 03.09.2007 истец должен был узнать от своего представителя Ч.В.Г. не позднее осени 2007 года.

Однако кассационная коллегия полагает, что такой вывод суда апелляционной инстанции является предположительным, не подтвержденным надлежащими доказательствами.

Ч.А.В. утверждает, что об оспариваемом протоколе он узнал лишь 31.08.2009 при ознакомлении с документами, представленными адвокатом ответчиков в рамках дела N А23-2152/09Г-16-153. Ранее ему не было известно о регистрации права за С.М.А. на нежилое помещение арки на основании этого протокола. О факте регистрации права С.М.А. умолчала и при рассмотрении дела N 2-5096/2008 в Калужском районном суде Калужской области, по которому 15.09.2008 было заключено мировое соглашение и в нем указано, что на площади арки никто не претендует, поскольку на них отсутствуют правоустанавливающие документы.

Материалы настоящего дела действительно не содержат бесспорных доказательств того, что об оспариваемом решении и подписании протокола от 03.09.2007 истец узнал или должен был узнать от своего представителя Ч.В.Г. не позднее осени 2007 года.

Признавая, что Ч.В.Г. не имел права подписывать протокол от 03.09.2007, апелляционный суд не указал, в связи с чем он пришел к выводу о добросовестности действий последнего в части сообщения содержания протокола Ч.А.В., тем более, что сам Ч.В.Г. не подтверждал этот факт.

Кассационная инстанция полагает, что указанное обстоятельство является существенным для рассмотрения настоящего спора.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А23-2510/09Г-20-166 отменить, дело направить в Двадцатый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.