Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. по делу N 66а-1899/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-90/2023 (УИД 15OS0000-01-2023-000026-74) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Мостостроительная компания "Трансмост" к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, публично-правовой компании "Роскадастр" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 13 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО6, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью Мостостроительная компания "Трансмост" (далее по тексту - ООО МСК "Трансмост", Общество) обратилось в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 33150 кв.м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания и эксплуатации строительной базы, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 21 558 000 руб, по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО4 согласно отчету N 163-22, выполненному 18 ноября 2022 г, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5 (л.д. 243 том 1).

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 13 сентября 2023 г. административное исковое заявление ООО МСК "Трансмост" удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 33150 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, в размере 21 723 733 руб, по состоянию на 1 января 2020 г, на период с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 28 апреля 2023 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия-Алания просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы (эксперт необоснованно отказался от доходного подхода; в рамках сравнительного подхода не мотивирован отказ от иных методов оценки; объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади, стоимости и местоположению), что, по мнению административного ответчика свидетельствуют о несоблюдении экспертом полноты, всесторонности и объективности при подготовке заключения и повлекли существенное искажение итогового результата рыночной стоимости земельного участка. Считает, что изменение кадастровой стоимости уменьшит поступление финансовых средств в бюджет муниципального образования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО6 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решения суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения эксперта, относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 33150 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Право собственности административного истца на данный земельный участок возникло ДД.ММ.ГГГГг, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 июля 2022 г. N 99/2022/480554077 (л.д. 33 т. 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 34 521 747 руб. определена по состоянию на 1 января 2020 г. государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства РСО-Алания N 338 от 13 октября 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по "адрес"-Алания от ДД.ММ.ГГГГ N исх/5191/23 (л.д. 56-57 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4 отчет N 163-22 от 18 ноября 2022 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 21 558 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 5 июня 2023 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 21 723 733 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 059/070723-Э, выполненной 27 июля 2023 г. экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которых при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Предметом оценки является земельный участок с кадастровым номером N площадью 33150 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания и эксплуатации строительной базы, расположенного по адресу: "адрес".

Из содержания заключения N 059/070723-Э от 27 июля 2023 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки N I-III, V, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений по продаже сопоставимых объектов в месте расположения объекта оценки экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 1 января 2018 г. по 1 января 2020 г.

Из экспертного заключения следует, что исследуемый объект недвижимости отнесен к сегменту рынка производственно-коммерческого назначения.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков коммерческого и производственного назначения в Республике РСО-Алания, в том числе, земельных участков в "адрес", и исследованы 17 объектов-аналогов по месту нахождения оцениваемого земельного участка.

Экспертом отобрано 4 объекта-аналога в отношении объекта исследования, которые максимально схожи и сопоставимы по своим параметрам с объектом экспертизы (площадь, месторасположение, цена).

Исследовав рынок недвижимости, эксперт пришел к выводу, что средняя цена 1 кв.м. составляет 3 615 руб./кв.м. и находится в интервале от 320 руб./кв.м. до 3 615 руб./кв.м. Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 662, 32 руб./кв.м. находится в интервале значений цен для данного сегмента рынка недвижимости (стр. 197-199, 213 том 2).

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. В том числе, в отношении земельного участка применена поправка на торг, площадь, месторасположение в черте города.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, в том числе, отчет N 163-22 от 18 ноября 2022 г. частнопрактикующего оценщика ФИО7, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В апелляционной жалобе административный ответчик Правительство РСО-Алания указало на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В частности, довод о необоснованном отказе от применения доходного подхода опровергается мотивированным обоснованием, в соответствии с которым эксперт отказался от использования данного подхода ввиду несоответствия условий использования методик характеру указанных объектов.

Несопоставимость по площади, месторасположению объекта оценки и подобранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данном ценообразующем признаке урегулированы соответствующей корректировкой с приведением соответствующего обоснования ее применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Следует отметить, что апеллянтом в обоснование своей позиции не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО5 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для признания недопустимым доказательством экспертного заключения, положенного в основу состоявшегося судебного акта, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 13 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Республики Северная Осетия-Алания - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 декабря 2023 г.

Председательствующий

Судьи