Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2023 г. по делу N 66а-1948/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-568/2023 по административному исковому заявлению Ташу Ю.А. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года

по апелляционным жалобам Ташу Ю.А. в лице представителя Штомпеля А.Н. и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 4 сентября 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ташу Ю.А. обратился 26 апреля 2023 года в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 163 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства кафе (площадью не более 150 кв.м), местоположение: "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 364 539, 94 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 15 декабря 2022 года, подлежат применению с 1 января 2023 года и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 17 апреля 2023 года N К-23-26, выполненному оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П, составляет на ту же дату 1 392 020 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года - 1 392 020 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования город Краснодар и ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 31 мая 2023 года удовлетворено ходатайство представителя административного истца: по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено оценщику ООО "Центр Экспертиз и Консалтинга" Ганнычу А.А, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 4 августа 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Ганныча А.А. от 14 июля 2023 года N 3а-568/2023 о рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2022 года - 1 909 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 сентября 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 1 909 000 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Ташу Ю.А. фактически просит решение изменить в части величины рыночной стоимости объекта оценки, определив ее согласно отчету об оценке в размере 1 392 020 руб. и ссылаясь на то, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а эксперт Ганныч А.А, не будучи членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, не правомочен проводить экспертизы отчетов об оценке, вследствие его заключение эксперта подлежит признанию недопустимым доказательством ввиду его недостоверности. Также просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью в размере 19, 27 % окажет негативное влияние на наполняемость бюджета. Также полагает, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению.

Обращает внимание на отсутствие объективных данных об ошибочности методики государственной кадастровой оценки и (или) неправильности ее применения по отношению к объекту оценки.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому указанный земельный участок принадлежит на основании договора от 28 января 2015 года уступки права по договору аренды от 5 августа 2014 года, заключенному на срок с 16 августа 2014 года по 30 июля 2024 года, обязан вносить арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кроме того, в случае предоставления земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ выкупная цена также подлежит определению исходя из установленной кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного Ташу Ю.А. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН установленная по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2023 года и не пересматривалась.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка с учетом заключения эксперта Ганныча А.А. от 14 июля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2022 года составляет 1 909 000 руб.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оценка объекта проведена экспертом в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка затратным и доходным подходами мотивирован экспертом.

При проведении оценки методом сравнения продаж эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал три земельных участков, каждый из которых расположен в городе Краснодаре, предназначен для размещения коммерческих объектов, предложен к продаже в сентябре - декабре 2021 года.

Обоснование выбора экспертом объектов-аналогов приведено в таблице 3 и не вызывает сомнений.

Оценщиком проведены корректировки на торг и на расположение относительно красных линий, размер корректировок принят на основе Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов.

Согласно расчетам эксперта стоимость 1 кв.м составила 11 710, 04 руб. и находится в диапазоне рыночных цен на земельные участки коммерческого назначения от 4 545, 45 руб./кв.м до 18 000 руб./кв.м, сложившихся в Прикубанского внутригородском округе г.Краснодара (таблица 2 заключения).

Эксперт Ганныч А.А. предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Ганныч А.А. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 17 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости".

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Приведенные в апелляционной жалобе представителя административного истца довод о том, что экспертом не осмотрен объект оценки, сам по себе не свидетельствует о том, что при проведении оценки не учтены какие-либо индивидуальные характеристики объекта при том, что соответствующие сведения имеются в материалах дела и публичной кадастровой карте, что в данном случае является достаточным для определения рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки в жалобе представителя административного истца на наличие различий по критерию масштаба между объектом оценки и объектами-аналогами не могут быть признаны доказательством искажения результатов оценки при том, что объект оценки имеет площадь 163 кв.м, а на рынке земельных участков коммерческого назначения подобных по площади участков в период экспозиции соответствующих участков экспертом не выявлено.

Утверждения в апелляционной жалобе о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по критерию их разрешенного использования являются ошибочными.

То обстоятельство, что Ганныч А.А. не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков и не обладает достаточным опытом проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, не свидетельствует об отсутствии у Ганныча А.А. с учетом его образования и опыта работы в сфере оценочной деятельности специальных познания в области оценки недвижимости.

Кроме того, на разрешение эксперта вопрос о соответствии либо несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке не ставился, во исполнение определения суда от 31 мая 2023 года экспертом Ганнычем А.А. определена рыночная стоимость объекта оценки.

Изложенные в дополнении к апелляционной жалобе доводы о том, что экспертом не проведен анализ рынка, не описан объем доступных эксперту рыночных данных об объекта-аналогах и критерии их отбора опровергнуты исследовательской частью заключения, которая содержит соответствующие разделы.

Довод апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению, основано на неправильном толковании закона при том, что Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р, установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы представителя административного истца, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 19, 27 % и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства в суде апелляционной инстанции представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Принимая во внимание необоснованность ссылок истца на несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности и отсутствие противоречий в заключении эксперта, равно как и отсутствие у судебной коллегии сомнений относительно достоверности результатов оценки, в удовлетворении соответствующего ходатайства отказано по мотиву оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 19, 27 % и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных норм закона и их конституционно-правового толкования доводы департамента имущественных отношений о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера платы за землю сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 4 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Ташу Ю.А. в лице представителя Штомпеля А.И. и департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи