Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 октября 2010 г. по делу N А36-418/2010 Удовлетворяя иск об истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилого помещения, суд правомерно указал, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него каких-либо правовых оснований для занятия спорного объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 13 октября 2010 г. по делу N А36-418/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - Ч.Н.Ю. - директора (выписка из решения N 3 от 21.04.2008); Г.Н.В. - адвоката (доверенность б/н от 09.08.2010, удостоверение N 42 от 05.11.2002);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "В", г. Липецк, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 08.06.2010 по делу N А36-418/2010, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ООО "Б"), г. Липецк, обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "В" (далее - ООО "В"), г. Липецк, о приостановлении деятельности ответчика на арендуемом объекте и обязании последнего восстановить все разрушенные помещения согласно техническому паспорту.

До принятия решения по делу истец в порядке, установленном ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил суд истребовать из чужого незаконного владения ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, проезд Потапова, 22. В части требований о приостановлении деятельности ответчика на арендуемом объекте и обязании последнего восстановить все разрушенные помещения согласно техническому паспорту истцом заявлен отказ от иска.

Определением Арбитражного суда Липецкой области 04.05.2010 производство по делу в части требований о приостановлении деятельности ответчика на арендуемом объекте и обязании последнего восстановить все разрушенные помещения согласно техническому паспорту прекращено.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 08.06.2010 исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, проезд Потапова, 22, удовлетворены.

В апелляционном порядке законность и обоснованность принятого судебного акта не проверялась.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "В" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области от 08.06.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец своего представителя в суд округа не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями, 01.09.1999 между ООО "Б" (арендодатель) и ООО "В" (арендатор) подписан договор аренды N 1, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Липецк, пр. Потапова, 4а, общей площадью 261,1 кв. м для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации - арендатора, для использования в целях решения других хозяйственных задач и обслуживания клиентов.

Согласно п. 1.3. договора помещения сдаются в аренду на 25 лет с 01.09.1999 по 01.09.2024.

В соответствии с условиями договора истец передал ответчику арендуемое помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2003 по делу N А36-145/7-03 на ООО "Б" была возложена обязанность зарегистрировать договор аренды N 1 от 01.09.1999 .

Однако, указанный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно справке ОГУП "Л" от 26.03.2010, бытовое здание, по адресу: г. Липецк, проезд Потапова, владение 22, ранее имело адреса: проезд Потапова, 1а, проезд Потапова 4а.

По данным технического паспорта по состоянию на 06.10.2004 бытовое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, пр. Потапова, 22, представляло собой одноэтажное строение с подвалом (цех химчистки).

25.05.2007 ОГУП "Л" по заявлению истца проведено обследование технического состояния нежилого помещения лит. Б (бытовое помещение), расположенного по адресу: г. Липецк, ул. П., д. 22, в результате которого было установлено, что в указанном помещении выполнена перепланировка.

Согласно письму МУ "З" N 569-02-31 от 28.04.2010, реконструкция, выполненная на спорном объекте, требовала получения разрешения, установленного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку при выполнении указанной реконструкции затронуты несущие конструкции здания, что привело к снижению их несущей способности.

19.06.2007 истец направил в адрес ответчика письмо N 33 с просьбой в десятидневный срок восстановить все разрушенные помещения внутри здания.

В письме от 19.07.2007 ООО "В" указало на то, что перепланировка была произведена на основании условий договора аренды N 1 от 01.09.1999, а также на то, что перепланировкой не нарушено целостности здания; перепланировку производила строительная компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности.

Письмами N 47 от 31.07.2007, N 11 от 21.02.2008, N 60 от 10.12.2009 истец повторно потребовал от ответчика восстановить первоначальную планировку спорного помещения.

Однако, указанные требования были оставлены ООО "В" без удовлетворения.

В настоящее время земельный участок, на котором расположено спорное здание, принадлежит истцу на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2009.

Ссылаясь на то, что ответчик занимает спорные помещения без каких-либо на то правовых оснований, хранит там свое имущество, осуществляет хозяйственную деятельность, выполненная перепланировка лишает истца права зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект недвижимости, а также зарегистрировать договор аренды на основании решения арбитражного суда, истец обратился с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу положений ст. 301-305 ГК РФ при рассмотрении споров об истребовании имущества из незаконного владения судом должны быть установлены кроме наличия права собственности истца на истребуемое индивидуально-определенное имущество, наличие спорного имущества у незаконного владельца в натуре и отсутствие между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу предмета спора.

При этом истцом должны быть представлены доказательства, подтверждающие право собственности на данное имущество, недобросовестность приобретателя и незаконность его владения, а также выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.

В силу положений ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действовавшего на момент приватизации ТОО "Б", одним из возможных способов приватизации имущества являлся выкуп имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду.

Как следует из материалов дела, ТОО "Б" (правопредшественник ООО "Б") было создано в результате приватизации муниципального имущества МПКП "Б" на основании распоряжений Комитета по управлению муниципальным имуществом города Липецка от 30.12.1992 N 520-П "О приватизации муниципального имущества ТОО "Б", а также N 123-П от 22.04.1993 "Об утверждении документации по приватизации муниципального имущества, выкупаемого на основе его аренды с правом выкупа ТОО "Б".

Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1991 в состав приватизируемого имущества вошел склад кирпичный 1964 года постройки, расположенный по адресу: г. Липецк, проезд Потапова, 1а.

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорное здание и объект, вошедший в акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1991 с наименованием "склад кирпичный 1964 года постройки" не являются тождественным имуществом. Идентичность имущества в ходе рассмотрения данного дела никем не оспаривалась.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд области пришел к правомерному выводу о том, что принадлежность спорного имущества ООО "Б" на праве собственности подтверждается документами о приватизации муниципального имущества.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества N 1 от 01.09.1999 был заключен на срок 25 лет с 01.09.1999 по 01.09.2024, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2003 по делу N А36-145/7-03 на ООО "Б" была возложена обязанность зарегистрировать договор аренды N 1 от 01.09.1999.

Однако, до настоящего времени ни по решению суда, ни по собственной инициативе стороны не произвели государственную регистрацию договора аренды.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что им предпринимались меры по исполнению решения арбитражного суда Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2003 по делу N А36-145/7-03.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего требования истца истек установленный законом, а также разумный срок для принудительного исполнения решения Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-145/7-03, вступившего в законную силу 23.12.2003 (статья 321 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N1 от 01.09.1999 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 24.11.2003 по делу N А36-145/7-03 подтверждается, что спорный объект был передан ответчику во исполнение условий договора аренды N 1 от 01.09.1999. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Фактическое нахождение спорного имущества у ООО "В" в настоящее время не опровергнуто ответчиком и подтверждается оплатой обществом в безналичном порядке арендной платы по договору N 1 от 01.09.1999.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него каких-либо правовых оснований для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, пр. Потапова, 22, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что проведенные арендатором ремонтные работы являются не реконструкцией, а перепланировкой, на которую не требовалась выдача специальных разрешений, также подлежит отклонению.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Частью 2 статьи 51 того же Кодекса установлено, что реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

25.05.2007 ОГУП "Л" по заявлению истца проведено обследование технического состояния нежилого помещения (бытовое помещение), расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Потапова, д. 22.

Специалистами ОГУП "Л" было установлено, что выполненная перепланировка снижает несущую способность конструкций здания и изменяет функциональное назначение помещений зданий; увеличение проема в наружной стене N 1 (цех площадью 139, 8 кв. м) выполнено технически неграмотно. Проведенные расчеты показали, что характеристики используемых при выполнении проема элементов не удовлетворяют требованиям 2-ой группы предельных состояний металлических конструкций (по допустимому прогибу). Кроме того, специалистами ОГУП "Л" указано на необходимость выполнить усиление проема и обеспечить отвод ливневых вод с кровли по дворовому фасаду (выполнить отлив).

Согласно письму МУ "З" N 56902-31 от 28.04.2010, реконструкция, выполненная на спорном объекте, требовала получения разрешения, установленного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку при выполнении указанной реконструкции затронуты несущие конструкции здания, что привело к снижению их несущей способности.

При этом на момент проведения обследования и составления экспертного заключения ОГУП "Л" руководствовалось лицензией от 21.11.2005 Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Таким образом, как видно из заключений компетентных специалистов, выполненная реконструкция требовала получения специального разрешения в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а значит, фактически выполненная на объекте реконструкция должна быть квалифицирована как самовольная.

Довод заявителя жалобы о том, что реконструкция спорного помещения осуществлена в соответствии с п. 2.4. договора аренды, предусматривающем право арендатора производить любые перепланировки арендуемого помещения, является несостоятельным, поскольку указанный договор не заключен в установленном порядке, а значит, он не порождает никаких правовых последствий, в том числе в части предоставления арендатору каких-либо прав.

Не может быть принята во внимание и ссылка заявителя жалобы на пропуск истцом срока исковой давности по настоящему требованию, поскольку исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 08.06.2010 по делу N А36-418/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.