Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 октября 2010 г. по делу N А62-1093/2010 Дело о взыскании с ответчика задолженности и пени по арендной плате передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 октября 2010 г. по делу N А62-1093/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 августа 2011 г. N Ф10-4809/10 по делу N А62-1093/2010, от 3 июля 2012 г. N Ф10-4809/10 по делу N А62-1093/2010 и от 25 июля 2012 г. N Ф10-4809/10 по делу N А62-1093/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика С.А.А. - представителя (доверенность б/н от 26.04.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Р.Е.В., г. Сафоново Смоленской области, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.10.2010 по делу N А62-1093/2010, установил:

Администрация муниципального образования "С" Смоленской области, г. Сафоново Смоленской области, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Р.Е.В. (далее - ИП Р.Е.В.), г. Сафоново Смоленской области, о взыскании 247 722 руб. 73 коп., в том числе 151 063 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате и 96 659 руб. 36 коп. пени за период с 01.04.2009 по 05.02.2010 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано в пользу истца 159 063 руб. 37 коп., в том числе 151 063 руб. 37 коп. основного долга и 8 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность принятого судебного акта не проверялась.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП Р.Е.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2010 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец своего представителя в суд округа не направил, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.05.2005 между муниципальным образованием "С" Смоленской области (арендодатель) и ИП Р.Е.В. (арендатор) заключен договор аренды N 774 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений общей площадью 1938 кв. м, с кадастровым номером 67:17:001 03 13:0033, находящийся по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. С., д. 47, строение N 1, примерно в шести метрах южнее от здания, для использования в общественно-деловых целях.

В соответствии с 2.1. договора срок аренды участка устанавливается на 5 календарных лет.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок на 2005 год составляет 11 366 руб. 76 коп.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями, до 1-го числа следующего квартала, за 4-й квартал - не позднее 01 декабря текущего года (п.3.2. договора).

Договор аренды N 774 от 25.05.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке в Сафоновском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 28.09.2010 за N 67-67-09/082/2005-332.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемый земельный участок по акту приема-передачи от 25.05.2005.

Однако ответчик свои обязанности по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате.

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы истец направлял в адрес ответчика письма N 1616 от 10.07.2009, N 2483 от 06.10.2009, NN 251 от 19.01.2010 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Однако ответчик оставил указанные требования без удовлетворения.

Поскольку ИП Р.Е.В. в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд области руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности в сумме 151 063 руб. 37 коп. и пени, размер которой снизил до 8 000 руб. в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд первой инстанции указал, что в случае, если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, в связи с чем заключение дополнительного соглашения применительно к данной ситуации не требуется.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в связи с нижеизложенным.

В силу п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договором аренды N 774 от 25.05.2005 размер арендной платы на 2005 год был установлен в сумме 11 366 руб. 76 коп.

При этом пунктом 3.4 договора было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Следовательно, исходя из условий договора аренды N 774 от 25.05.2005, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, изменение размера арендной платы возможно путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика был направлен расчет арендной платы за земельный участок на 2009 год.

ИП Р.Е.В. указанный расчет не подписал.

19.10.2009 ответчик направил в адрес администрации муниципального образования "С" Смоленской области проект дополнительного соглашения к договору аренды N 774 от 25.05.2005, устанавливающего арендную плату за пользование земельным участком в размере 4283 руб. 05 коп. в квартал.

Однако истец указанное дополнительное соглашение не подписал.

09.02.2010 ответчик направил истцу письмо с просьбой выслать в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды N 774 от 25.05.2005 об изменении размера арендной платы на 2010 год.

Письмом N 699 от 11.02.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "С" Смоленской области сообщил о том, что поскольку истцом подписан расчет арендной платы на текущий финансовый год, дополнительных соглашений к договору аренды заключать не требуется.

Таким образом, поскольку между сторонами дополнительное соглашение, устанавливающее размер арендной платы, заключено не было, учитывая тот факт, что ответчиком не подписан расчет арендной платы за земельный участок на 2009 год, вывод суда области о том, что между сторонами было согласовано условие о размере арендной платы нельзя признать обоснованным.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем суд области не дал надлежащей правовой оценки указанным обстоятельствам, в связи с чем вывод о том, что условия пункта 3.4 договора аренды о необходимости заключения дополнительного соглашения применению не подлежат, нельзя признать обоснованным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.10.2010 подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.10.2010 по делу N А62-1093/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.