Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 января 2011 г. N Ф10-5918/2010 по делу N А68-13871/09

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 января 2011 г. N Ф10-5918/2010 по делу N А68-13871/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: М.А.А. - представитель (дов. б/н 15.09.2010); М.С.В. - представитель (дов. б/н от 15.09.2010); от ответчика: А.Е.А. - нач. юр. отдела (дов. N 160-2926 от 02.12.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "О" на решение Арбитражного суда Тульской области от 06.08.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А68-13871/09, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к открытому акционерному обществу "О" (далее - ОАО "О"), г. Тула, об обязании исполнить договор аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07от 26.07.2007 в полном объеме, а именно:

- передать ООО "Т" во временное владение и пользование недвижимое имущество согласно п. 1.1 договора аренды N А-Пк1-07 от 26.07.2007;

- провести капитальный ремонт зданий лит. Д, Д1 расположенных по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24;

- обеспечить бесперебойное снабжение ООО "Т" электроэнергией, теплом и водой (горячая и холодная), канализацией;

- обеспечить свободный проход сотрудников ООО "Т" через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-I), находящиеся по ул. Ф. г. Тулы и примыкающие к зданиям Д, Д1 расположенным по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, по земельному участку в соответствии с приложением N 1 к договору аренды, внутрь помещений лит. Д, Д1 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В свою очередь ОАО "О" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило встречный иск, в котором просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07 от 26.07.2007; расторгнуть договор N 57 от 27.04.2009 инвестирования реконструкции объекта между ОАО "О" и ООО "Т".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.08.2010 первоначальный иск удовлетворен. Суд обязал ОАО "О" обеспечить свободный проход сотрудников ООО "Т" через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-I) находящиеся по ул. Ф. г. Тулы и примыкающие к зданиям Д, Д1, расположенным по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, по земельному участку в соответствии с приложением N 1 к договору аренды, внутрь помещений лит.Д, Д1, а также обязал ответчика обеспечить бесперебойное снабжение арендуемого ООО "Т" помещения энергоресурсами (электроэнергией, теплом, водоснабжением, водоотведением). В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 06.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 26.07.2007 ОАО "О" (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Тульской области 25.05.1994 (т. 1 л.д. 6-10).

Согласно п. 1.2 договора имущество предоставляется для сдачи площадей в субаренду, а также для организации торгово-делового центра и других коммерческих целей.

В п. 1.3 договора срок аренды определен с момента подписания настоящего договора на 15 (пятнадцать) лет.

Пунктами 3.1 и 3.2 договора предусмотрено, что за указанное имущество арендатором уплачивается арендная плата из расчета 220 руб. за 1 кв.м. Всего за переданное имущество арендная плата составляет 2 269 036 (два миллиона двести шестьдесят девять тысяч тридцать шесть) рублей в месяц, в том числе НДС. Арендная плата, указанная в пункте 3.1. настоящего договора исчисляется с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества готового к использованию согласно пункту 1.2. настоящего договора и перечисляется арендатором ежемесячно на счет арендодателя не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным.

В силу п. 5.1 договора аренды по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязан после заключения настоящего договора передать соответствующее имущество арендатору. Передаваемое имущество должно быть полностью свободным от имущества Арендодателя.

В соответствии с п. 2.1.3, п. 2.1.4 договора арендодатель принял на себя обязательство производить плановый капитальный ремонт имущества, обеспечить бесперебойное снабжение энергоресурсами (электроэнергией, теплом, водоснабжением, водоотведением), а также телефонной связью.

06.02.2009 Главой администрации города Тулы вынесено постановление N 196, которым утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу г. Тула, ул. К., д. 24 (т. 1 л.д. 17).

Указанным постановлением на ООО "Т" возложены следующие обязанности:

- выполнить инженерные изыскания для подготовки проектной документации;

- получить градостроительный план земельного участка в администрации города Тулы;

- разработать (посредством лицензированной организации) проектную документацию на реконструкцию объекта, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить (в установленных законом случаях) государственную экспертизу проектной документации и направить соответствующее заявление о выдаче разрешения на строительство объекта (в дальнейшем Разрешение) в администрацию города Тулы, с приложением установленных документов;

- в указанный в разрешении срок осуществить реконструкцию объекта и направить в администрацию города Тулы соответствующее заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществить внесение изменений в документы государственной регистрации реконструированного объекта и представить в управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы для внесения информации в муниципальную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности копию соответствующего свидетельства о государственной регистрации изменений и выписки из технического паспорта реконструированного объекта.

27.04.2009 ОАО "О" и ООО "Т" заключили договор N 57 инвестирования реконструкции объекта, согласно которому ООО "Т" обязано инвестировать реконструкцию недвижимого имущества, переданного ООО "Т" по договору аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07 от 26.07.2007, за счет собственных средств.

Согласно п. 3.1 договора N 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009, ООО "Т" обязано согласовать с ОАО "О" инвестиционный проект и проект реконструкции недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4.1 договора N 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009, срок осуществления проекта составляет 1 год и исчисляется со дня подписания этого договора, то есть с 27.04.2009. Фактический срок осуществления проекта определяется датой подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

19.10.2009 в результате действий ОАО "О" стал невозможен свободный проход сотрудников ООО "Т" через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-1), находящиеся по ул. Ф. г. Тулы и примыкающие к зданиям Д, Д1 расположенным по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, по земельному участку, в соответствии с приложением N 1 к договору аренды, внутрь помещений лит.Д, Д1, о чем был составлен соответствующий акт с участием генерального директора ООО "Т" П.С.Е., генерального директора ООО "С" К.О.П., генерального директора ООО "Т" Т.П.П., М.С.В. Кроме того, была прекращена подача на арендуемые площади электроэнергии, теплоснабжение, горячей и холодной водой.

13.11.2009 ООО "Т" обратилось к ОАО "О" с письменной заявкой о допуске работников и проектных организаций на арендованные площади с целью производства работ, связанных с изготовлением проекта реконструкции, однако данная заявка не была удовлетворена.

Данное обстоятельство послужило поводом для обращения ООО "Т" в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, считая, что ООО "Т" допущены существенные нарушения п. 2.2.5, п. 2.2.8 договора аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07 от 26.07.2007, ОАО "О" предъявило встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества N А-Пк1-07 от 26.07.2007, а также о расторжении договора N 57 от 27.04.2009.

В обоснование встречного иска ОАО "О" сослалось на то, что ООО "Т" уклонилось от согласования с ОАО "О" инвестиционного проекта и проекта реконструкции нежилых зданий, нарушив тем самым п. 3.1 договора N 57 инвестирования реконструкции объекта от 27.04.2009; ООО "Т" в нарушение ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, положений Постановления Главы администрации города Тулы N 196 от 06.02.2009, без получения разрешения на строительство увеличило высоту стен переданных в аренду нежилых зданий; ООО "Т" без согласия ОАО "О", без разрешения Администрации г. Тулы осуществило снос объектов недвижимого имущества - производственных пристроек лит. Д2, ДЗ, тем самым уничтожив объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "О"; в результате действий ООО "Т" общее состояние нежилых зданий ухудшается, ООО "Т" произвело реконструкцию нежилых зданий без разрешения на строительство, что может привести к тому, что ОАО "О" будет вынуждено узаконивать самовольную постройку.

Удовлетворяя первоначальный иск и обязывая ответчика обеспечить свободный проход сотрудников истца в помещения, находящиеся в зданиях лит.Д, Д1, расположенных по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, а также обязывая ответчика обеспечить бесперебойное снабжение арендуемого ООО "Т" помещения энергоресурсами, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судебными инстанциями верно отмечено, что иск об устранении препятствий в пользовании помещением может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого помещения, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании имуществом, не соединенные с лишением владения.

Из материалов дела следует, что ООО "Т" владеет недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, на основании договора аренды N А-Пк1-07 от 26.07.2007, заключенного с ОАО "О" на срок 15 лет. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и является действительным.

Как установлено судами, 19.10.2009 на основании распоряжения ответчика сотрудники истца фактически были лишены возможности свободного прохода через металлические двухстворчатые ворота отметка 7.5 (в плане-1), находящиеся по ул. Ф. г. Тулы и примыкающие к зданиям Д, Д1 расположенным по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24, по земельному участку, в соответствии с приложением N 1 к договору аренды ,внутрь помещений лит. Д, Д1. Кроме того, ответчиком была прекращена подача на арендуемые площади электроэнергии, теплоснабжение, снабжение горячей и холодной водой, что противоречит условиям договора аренды N А-Пк1-07 от 26.07.2007.

Данные обстоятельства ответчиком не отрицаются.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Судебные инстанции обоснованно указали, что действия ответчика по ограничению свободного прохода сотрудников ООО "Т" к арендованным помещениям, а также по прекращению подачи на арендуемые площади электроэнергии, теплоснабжения, снабжения горячей и холодной водой, являются существенным нарушением прав ООО "Т", в связи с чем правомерно удовлетворили первоначальный иск.

Что касается встречного иска о расторжении договора аренды N А-Пк1-07 от 26.07.2007 и договора инвестирования реконструкции объекта N 57 от 27.04.2009, то, отказывая в удовлетворении данных требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Как отмечено выше, между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества N А-Пк1 -07 от 26.07.2007, сроком на 15 лет, который является действительным.

В п. 2.2.8 данного договора предусмотрена обязанность арендатора провести работы по перепланировке и переоборудованию арендуемого недвижимого имущества, с целью его использования в соответствии с п. 1.2 настоящего договора. При этом указано, что факт заключения (подписания) настоящего договора является согласием арендодателя на проведение перепланировок и переоборудования арендуемого имущества в целях его использования согласно п. 1.2 договора.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что по своей правовой природе договор N 57 от 27.04.2009 инвестирования реконструкции объекта фактически является дополнительным соглашением к договору аренды N А-Пк1 -07 от 26.07.2007, поскольку предметами договоров являются одни и те же объекты недвижимости и договор инвестирования вносит изменения в условия договора аренды в части срока аренды.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Однако ОАО "О" в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представило доказательств того, что нарушение договора со стороны ООО "Т" является существенным и повлекло для ОАО "О" причинение вреда и что последнее в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Ссылка ответчика на существенное ухудшение со стороны ООО "Т" арендованного имущества, была отклонена судебными инстанциями как не подтвержденная материалами дела.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству сторон была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО НПО "Э".

В заключении эксперта N 71-03СТЭ-10 от 07.05.2010 содержатся выводы о том, что работы, выполненные ООО "Т" над третьим этажом здания под литерой "Д", четвертым этажом здания под литерой "Д1" и на крыше исследуемых зданий, расположенных по адресу: г. Тула, ул. К., д. 24 (демонтаж кровли, монтаж поверх железобетонных стропильных балок стальных ферм покрытия, выполнение холодной кровли из профилированного стального настила по стальным прогонам) по характеру относятся к реконструкции. По мнению эксперта, в настоящее время возможна только констатация ухудшения состояния по причине отсутствия ввода здания в эксплуатацию, основанная на общих тенденциях состояния любого здания в незавершенном строительством виде. Состояние зданий "Д, Д1" (имущества ОАО "О") с учетом того, что ремонтные работы не закончены и консервация объекта не проведена, ухудшается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что материалами дела подтверждается, что объекты под литерами Д2, Д3 были снесены с согласия ОАО "О", а объекты под литерами Д, Д1, подвергнуты частичной перепланировке и переоборудованию в рамках условий и положений заключенного сторонами договора аренды и технической документации для целей аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судам первой и апелляционной инстанций, что в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, а, также принимая во внимание, что нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 06.08.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А68-13871/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.