Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 февраля 2011 г. N Ф10-6369/2010 по делу N А48-937/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 9 февраля 2011 г. N Ф10-6369/2010 по делу N А48-937/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчиков: Л.Г.Ф. (дов. N 29 от 30.12.2010); от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления по муниципальному имуществу г. Мценска на постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 по делу N А48-937/2010, установил:

Индивидуальный предприниматель Ч.С.Н. (далее - ИП Ч.С.Н.) г. Мценск Орловской области, обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи от 03.12.2009 N 18 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, на условиях истца с учетом протокола разногласий от 07.12.2009 N 1, дополнив раздел 3 договора пунктом 3.8 следующего содержания "на основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с актом от 15.01.2003 N 1 приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Л., д. 34, и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 N 51 засчитать ИП Ч.С.Н. стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72 238 (семьдесят две тысячи двести тридцать восемь) рублей (без учета НДС) в счет оплаты выкупаемой 36/115 доли имущества по настоящему договору. Кроме того, истец просил пункты 3.8 и 3.9 договора соответственно считать пунктами 3.9 и 3.10. В пункте 3.9. слова: "36/115 доли помещения сумма НДС составляет 26 741 (двадцать шесть тысяч семьсот сорок один) руб. 34коп." исключить, заменить на "36/115 доли помещения НДС составляет 13 738 (тринадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 50 коп. В приложении N 2 к договору график платежей для покупателя - изложить в редакции покупателя с учетом исключения стоимости произведенных им улучшений имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "С".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 указанное решение отменено. Суд постановил изложить раздел 3 договора N 18 от 03.12.2009 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, а также приложение N 2 к договору в редакции продавца - Муниципального образования город Мценск.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 05.10.2010, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, полагая, что в отчете о рыночной оценке помещения N 78/2009 от 16.11.2009 выкупная стоимость помещения определена неверно.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.08.2003 серии 57 АА N 146699 (т. 2 л.д. 45) муниципальное образование "город Мценск" является собственником встроенного помещения общей площадью 106,3 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Л., д. 34.

08.07.2009 ИП Ч.С.Н. с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 18,0 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Л., 34, обратился в Управление по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области с соответствующим заявлением (т. 1 л.д. 10).

24.11.2009 администрацией города Мценска принято постановление N 967 "Об условиях приватизации арендуемого имущества площадью 39,5 кв. м, 18,0 кв. м по ул. Л., 34" (т. 1 л.д. 14), согласно которому решено продать офис общей площадью 57,5 кв. м, являющейся частью встроенного помещения общей площадью 106,3 кв. м по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Л., д. 34.

Во исполнение вышеуказанного постановления Управление по муниципальному имуществу г. Мценск направило в адрес ООО "С" и ИП Ч.С.Н. проект договора от 03.12.2009 N 18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "город Мценск" и арендуемого названными субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты (т. 1 л.д. 19-21), предметом которого является офис общей площадью 57,5 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Л., д. 34.

В соответствии с условиями проекта договора ООО "С" и ИП Ч.С.Н. приобретают офис в долевую собственность: 79/115 доли приобретает ООО "С", 36/115 доли приобретает ИП Ч.С.Н.

Согласно п.п. 2.2, 3.1 договора цена имущества без учета НДС составляет 474 576 руб. 27 коп., в том числе цена 79/115 доли помещения приобретаемой ООО "С" - 326 013 руб., цена 36/115 доли помещения приобретаемой ИП Ч.С.Н. - 148 563 руб. Указанная цена установлена в соответствии с отчетом об оценке от 16.11.2009 N 78/2009, выполненным независимым оценщиком ООО "Э".

Договор купли-продажи подписан ИП Ч.С.Н. с протоколом разногласий от 07.12.2009 (т. 1 л.д. 27-28), в соответствии с которым покупатель просил дополнить раздел 3 договора пунктом 3.8 следующего содержания: "На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Л., д. 34 от 15.01.2003 N 1, и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 N 51 засчитать ИП Ч.С.Н. стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72 238 (семьдесят две тысячи двести тридцать восемь) рублей (без учета НДС) в счет оплаты выкупаемой 36/115 доли имущества по настоящему договору. С учетом вышеизложенного ИП Ч.С.Н. в счет выкупаемой им 36/115 доли имущества по настоящему договору подлежит к доплате 76 325 руб. (семьдесят шесть тысяч триста двадцать пять) рублей 01. коп. (без учета НДС)" Кроме того, ИП Ч.С.Н. просил пункты 3.8 и 3.9 договора соответственно считать пунктами 3.9 и 3.10. В пункте 3.9. слова: "36/115 доли помещения сумма НДС составляет 26 741 (двадцать шесть тысяч семьсот сорок один) руб. 34 коп." исключить, заменить на "36/115 доли помещения НДС составляет 13 738 (тринадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 50 коп. В приложении N 2 к договору график платежей для покупателя исключить, изложить в редакции, приложенной к протоколу.

Письмом от 19.02.2010 N 188 Управление по муниципальному имуществу г. Мценска сообщило ИП Ч.С.Н. о своем несогласии подписывать договор купли-продажи, при этом указав, что отчет о рыночной стоимости помещения, на основании которого составлен проект договора купли-продажи, предложенный продавцом, составлен без учета произведенных ИП Ч.С.Н. улучшений помещения (т. 1 л.д. 32).

В связи с отказом Управления по муниципальному имуществу г. Мценска подписывать договор купли-продажи в редакции покупателя и ввиду наличия преддоговорного спора, ИП Ч.С.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений помещения истца учтена при установлении его рыночной стоимости, отказал в иске, посчитав при таких обстоятельствах исковые требования истца об изменении условий договора купли-продажи необоснованными.

Сославшись на то, что разногласия по договору не устранены, суд апелляционной инстанции отменил решение и указал о возможности заключить договор купли-продажи в редакции ответчика. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судебными инстанциями, ИП Ч.С.Н. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи МО "город Мценск" является лицом в силу закона обязанным заключить с ИП Ч.С.Н. договор купли-продажи спорного имущества.

Пунктом 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В обоснование исковых требований ИП Ч.С.Н. сослался на то, что при определении выкупной цены спорного помещения продавец в силу п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязан зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Факт осуществления ИП Ч.С.Н. с согласия МО "город Мценск" неотделимых улучшений помещения по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Л., д. 34, на сумму 72 238 руб. подтверждается имеющимися в материалах дела распоряжением главы администрации г. Мценска N 456р от 21.10.2002 (т. 1 л.д. 11), актом приема-передачи неотделимых улучшений в муниципальную собственность N 1 от 15.01.2003 (т. 1 л.д. 12), постановлением главы администрации г. Мценска N 51 от 24.01.2003 "О приеме в муниципальную собственность неотделимых улучшений, произведенных арендатором Ч.С.Н." (т. 1 л.д. 13).

Отказывая истцу в заключении договора купли-продажи в его редакции, ответчик в письме от 22.01.2010 N 3920 (т. 1 л.д. 16) указал, что при определении выкупной цены помещения в отчете об оценке от 16.11.2009 N 78/2009 (т. 1 л.д. 50-53), выполненном независимым оценщиком ООО "Э", расчет стоимости помещения производился без учета произведенных улучшений. Так, оценщиком при расчете стоимости помещения вводились понижающие коэффициенты на внутреннюю отделку, учитывающие необходимость проведения косметического ремонта. В этой связи Управление по муниципальному имуществу г. Мценска указало на необоснованность требований ИП Ч.С.Н. о снижении выкупной цены помещения на величину затраченных им средств на ремонт помещения ввиду того, что помещение оценивалось без учета его улучшения.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке N 78/2009 от 16.11.2009 и N 21/2010 от 19.02.2010, пришли к выводу о том, что, определяя в проекте договора купли-продажи от 03.12.2009 N 18 выкупную стоимость помещения в сумме 474 576 руб. 27 коп. в соответствии с отчетом об оценке от 16.11.2009 N 78/2009, продавец - Управление по муниципальному имуществу г. Мценска фактически зачло в стоимость помещения стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений.

Иного проекта договора купли-продажи с другой стоимостью имущества, кроме того, разногласия по которому рассматривались, Управление по муниципальному имуществу г. Мценска в адрес ИП Ч.С.Н. не направляло и суду не представило, в связи с чем довод ответчика о необходимости установить выкупную цену, которая не предлагалась в процессе подписания договора ни истцом, ни ответчиком не может быть принят во внимание при рассмотрении настоящего спора.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судом апелляционной инстанций, что в силу положений ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных апелляционным судом при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 по делу N А48-937/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.