Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2011 г. N Ф10-256/2011 по делу N А09-3560/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 2 марта 2011 г. N Ф10-256/2011 по делу N А09-3560/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "Б" - З.П.Ю. - адвокат (удост. от 29.01.2007 N 430, рег. N 32/412, дов. от 30.01.2011 б/н); ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "С" - В.Д.В. - представитель (дов. от 26.05.2010 б/н); третье лицо: от Управления имущественных отношений Брянской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Б" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по делу N А09-3560/2010, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ООО "Б"), г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С"), г. Брянск, о расторжении договоров цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд признать недействительными договоры цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление имущественных отношений Брянской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.09.2010 исковые требования удовлетворены.

Суд признал недействительными договоры цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Б" и обществом с ограниченной ответственностью "С".

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Третье лицо ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

18 июля 2006 года между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации (арендодатель) и ООО "Б" (арендатор) заключены договоры аренды NN 36593, 36594, 36595 сроком с 01.08.2006 года по 01.08.2009, по условиям которых арендатору во временное владение и пользование передавались земельные участки, расположенные по адресам: г. Брянск, Советский район, ул. Ф., 125; г. Брянск, Советский район, ул. Ф., 127; г. Брянск, Советский район, ул. Ф. 123, с разрешенным видом использования - "для строительства первой очереди жилого дома переменной этажности".

Договоры в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации.

12 января 2009 года Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Б" (арендатор) заключили дополнительные соглашения к вышеуказанным договорам аренды продлив срок их действия с 01.01.2009 по 01.11.2011 (п. 2.1.).

Дополнительные соглашения также прошли государственную регистрацию.

7 декабря 2009 года между ООО "Б" (Застройщик) и ООО "С" (Инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) N 7 по строительству объекта недвижимости на земельных участках по улице Фокина в Советском районе г. Брянска.

В соответствии с п. 1.1. контракта его предметом являлась реализация инвестиционного проекта на строительство вновь возводимого жилого дома (объекта) по ул. Ф., д. 123, 125, 127 в г. Брянске на земельном участке общей площадью 2 626 кв.м с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 79 000 000 руб., которые перечисляются "Инвестором" на расчетный счет "Застройщика" в три этапа: 34 млн. руб. до 01.02.2010, 35 млн. руб. до 01.03.2010, 10 млн.руб. до 20.07.2010.

Пунктом 1.5. инвестиционного контракта предусматривалось, что арендатором земельных участков по ул. Фокина, д. 123, 125, 127 г. Брянска в соответствии с договорами цессии от 07.12.2009 является Инвестор.

В целях реализации п. 1.5. инвестиционного контракта, между истцом и ответчиком было заключено несколько договоров цессии:

- договор цессии N 1 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009 по договору аренды N 36593 от 18.07.2006 г., заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Б", регистрационная запись N 32-32-01/012/2007-846 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 123, общей площадью 921 кв.м, кадастровый номер 32:28:03:15 03:0012.

- договор цессии N 2 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009 по договору аренды N 36594 от 18.07.2006 г., заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Б", регистрационная запись N 32-32-01/012/2007-847 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 125, общей площадью 894 кв.м, кадастровый номер 32:28:03:15 03:0013;

- договор цессии N 3 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009 по договору аренды N 36595 от 18.07.2006, заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Б", регистрационная запись N 32-32-01/012/2007-848 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 127, общей площадью 811 кв.м, кадастровый номер 32:28:03:15 03:0014.

Согласно положений перечисленных договоров цессии истец передал, а ответчик принял права и обязанности арендатора земельных участков по договорам аренды NN 36593, 36594, 36595 от 18.07.2006.

Договоры цессии зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Неисполнение ответчиком обязательств по инвестированию строительства, предусмотренных инвестиционным контрактом (договором) N 7 от 07.12.2009 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача ООО "Б" права аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 123, 125, 127, ООО "С" путем заключения между истом и ответчиком в соответствии со ст. 382 ГК РФ оспариваемых договоров цессии N 1, N 2, N 3 от 07.12.2009, без передачи обязанностей, действующим законодательством не предусмотрена. При этом суд первой инстанции установил, что передача прав аренды осуществлена в нарушение условий инвестиционного договора N 50 от 07.10.2005, и с нарушением прав третьих лиц, без их согласия.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции посчитал, что возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу установлена нормами п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оспариваемые договоры цессии соответствуют требованиям закона.

Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о применении к спорным отношениям указанной нормы права не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Предметом заявленных исковых требований является признание недействительными договоров цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009.

Как следует из материалов дела, 7 октября 2005 года между Брянской городской администрацией (Сторона-1), МУП "Ж" Советского района г. Брянска (Сторона-2), ООО "Б" (Сторона-3) заключен инвестиционный контракт (далее - Контракт).

В соответствии с п. 1.1. Контракта его предметом являлась реализация инвестиционного проекта на строительство вновь возводимого жилого комплекса с помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по ул. Ф. в г. Брянске на земельном участке 4 900 кв.м (далее - Объект) с ориентировочным объемом инвестиций 20 000 000 руб.

Согласно п. 1.2. Контракта в рамках реализации инвестиционного проекта ООО "Б" обязуется за счет собственных или заемных средств произвести новое строительство Объекта с предварительным размером общей площади 9 100 кв.м, количество квартир 136, общая площадь квартир 8 250 кв.м.

Пунктом 1.3. Контракта определено, что реализация проекта предусматривает ликвидацию в зоне застройки ветхого, непригодного для проживания жилого фонда, находящегося в муниципальной и частной собственности и обеспечение представления зарегистрированным там гражданам жилья в соответствии с установленными нормами жилой площади.

Пунктом 1.5. Контракта определено, что право аренды земельных участков предоставляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и постановлением Брянского городского Совета.

В статье 3 Контракта "Сроки и содержание этапов работ" все работы, подлежащие производству по инвестиционному контракту, разбиты на три этапа.

Согласно п. 3.1. Контракта в работы первого этапа включены работы, в том числе, по выбору земельных участков, рассмотрение их на заседании городской комиссии и принятие постановления главы города о предварительном согласовании мест размещения Объектов и утверждение актов выбора; приобретение муниципальными предприятиями - балансодержателями ветхих домов, прав аренды на земельные участки для их эксплуатации; подготовка межевых дел по участкам; принятие Брянской городской администрацией постановления об изъятии и предоставлении указанных в п.п. 1.1, 1.3. Контракта земельных участков; разрешение Стороне-3 осуществление сноса ветхих муниципальных жилых домов, разрешение разработки проектной документации по планируемому строительству многоэтажного жилья, кадастровый учет и государственная регистрация прав аренды земельных участков Стороной-3 (п. 3.1).

Началом первого этапа работ указано подписание Контракта, окончанием - получение разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Статья 4 Контракта устанавливает обязанности всех сторон Контракта.

Пунктами 6.1., 7.1. Контракта определено, что соглашение вступает в силу с момента подписания его всеми сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств. Контракт может быть изменен по соглашению сторон.

Во исполнение Постановления Брянской городской администрации N 2458-П от 14.07.2006 по договорам аренды от 18.07.2006 NN 36593, 36594, 36595 арендатору (ООО "Б") во временное владение и пользование переданы земельные участки, расположенные по адресам: г. Брянск, Советский район, ул. Ф., 125 кадастровый номер 32:28:03:15:03:0013:00, площадь. 894 кв.м; г. Брянск, Советский район, ул. Ф., 127, кадастровый номер 32:28:03:15:03:0014:00, площадью 811 кв.м; г. Брянск, Советский район, ул. Ф. 123 кадастровый номер 32:28:03:15:03:0012:00, площадью 921 кв.м, с разрешенным видом использования - "для строительства первой очереди жилого дома переменной этажности".

Из кадастровых паспортов перечисленных земельных участков следует, что земельные участки были сформированы с разрешенным использованием (назначением) "для эксплуатации жилого дома", а непосредственно на земельных участках располагались ветхие жилые дома (т. 1 л.д. 16-17, 22-23, 28-29).

Инвестиционным Контрактом N 50 от 7 октября 2005 года на истца возложена обязанность ликвидации в зоне застройки ветхого, непригодного для проживания жилого фонда, находящегося в муниципальной и частной собственности, и обеспечение предоставления зарегистрированным там гражданам жилья в соответствии с установленными нормами жилой площади (т. 2 л.д. 17-22).

Истцом в материалы дела представлены: справка, из содержания которой следует, что истцом в рамках инвестиционного Контракта N 50 от 7 октября 2005 года разработана проектно-сметная документация, осуществлена экспертиза проекта, переселение жильцов жилого дома N 127 по ул. Ф., выполнены строительные работы по разборке жилого дома N 127, заключены предварительные договоры с жильцами домов NN 123, 125, 127 на переселение; справка о стоимости выполненных работ ООО "Б" на 31.12.2008, акт сдачи-приемки выполненных работ по инженерно-геологическим изысканиям и проектным работам, документы по частичному расселению.

Таким образом, из вышеприведенных обстоятельств следует, что договоры аренды NN 36593, 36594, 36595 производны от инвестиционного Контракта N 50, заключенного 07.10.2005 между Брянской городской администрацией, МУП "Ж" Советского района г. Брянска и ООО "Б". Их заключение явилось реализацией одной из стадий работ, поименованных в статье 3 Контракта, и возложением на Сторону-3 (истца по настоящему делу) обязанностей, предусмотренных статьей 4 Контракта.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Учитывая вышеизложенное, ООО "Б" в рамках инвестиционного Контракта является кредитором и должником в одном лице, в связи с чем частичная передача прав (лишь права аренды) по оспариваемым договорам цессии без передачи соответствующих обязательств, оговоренных в Контракте, противоречит требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Заключенный 07.10.2005 между Брянской городской администрацией, МУП "Ж" Советского района г. Брянска, ООО "Б" инвестиционный Контракт N 50 вступил в силу с момента подписания его всеми сторонами. На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции доказательств его расторжения в установленном порядке в материалы дела не представлено.

В материалы дела не представлено доказательств того, что стороны Контракта N 50 от 07.10.2005 (собственники ветхого жилого фонда, иные титульные владельцы ограниченных вещных прав на него) согласовали перевод обязательств, предусмотренных ст. 4 Контракта со Стороны-3 (истца по настоящему иску) на ООО "С".

Соответственно, с учетом вышеприведенных обстоятельств, а также наличия действующего Контракта, подписанные между ООО "Б" и ООО "С" договора цессии NN 1-3 от 07.12.2009 являются недействительными (ничтожными) сделками, не порождающими правовых последствий, за исключением связанных с их недействительностью в силу ст. 168 ГК РФ.

По вышеизложенным основаниям отклоняется довод ответчика, что в результате заключения оспариваемых договоров цессии к ООО "С" перешли, в том числе, обязательства по расселению жильцов ветхих домов и их сносу. Указанных обязанностей договора аренды не содержат. Доказательств возложения на ответчика или исполнения им обязанностей по сносу ветхого, непригодного для проживания жилого фонда, находящегося в муниципальной и частной собственности и представления зарегистрированным там гражданам жилья, в материалы дела не представлено.

Ссылка ответчика на заключенный им 01.12.2010 с ООО "П" договор поручения, в соответствии с условиями которого последний обязался совершить для ответчика действия по подбору и последующей регистрации квартир для граждан, подлежащих переселению из ветхого жилого фонда, подлежащего сносу по адресам: г. Брянск, ул. Ф., 123, 125, 127 не принимается, поскольку данный договор не был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и кроме того в силу ст.ст. 67-68 АПК РФ не может подтверждать переход к ответчику обязанностей, возложенных на истца Контрактом N 50 от 07.10.2005.

Довод ответчика о том, что истцом ненадлежаще исполняются обязанности, предусмотренные Контрактом N 50 от 07.10.2005, не имеет правоопределяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку может являться лишь основанием для расторжения Контракта по инициативе собственников муниципального и частного жилого фонда и реализации прав аренды собственником спорных земельных участков в порядке ст.ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ через торги.

Частью 3 статьи 15 АПК РФ определено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу подп. 12, 13 ч. 2 ст. 271 АПК РФ в постановлении суда апелляционной инстанции должны быть отражены обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, а также мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, если его решение было отменено полностью или в части.

Однако в нарушение указанных процессуальных норм, суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки представленным в материалы дела доказательствам и заявленным доводам сторон в их совокупности, не изложил мотивы, по которым принял либо отклонил те или иные доказательства, не опроверг сделанные судом первой инстанции на основании вышеперечисленных доказательств выводы.

В этой связи, при изложенных обстоятельствах принятое по делу постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда, отменяющее решение Арбитражного суда Брянской области, нельзя признать законным и обоснованным.

Поскольку, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее нормам материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемое постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции по настоящему делу.

При подаче ходатайства о приостановлении исполнения обжалуемого судебного акта ООО "В" за заявителя уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей. Поскольку действующим законодательством обязанность уплаты при подаче ходатайства о приостановлении исполнения судебного акта государственной пошлины не предусмотрена, в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная ООО "В" по платежному поручению от 13 декабря 2010 года N 348 государственная пошлина подлежит возвращению.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по делу N А09-3560/2010 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Брянской области от 27.09.2010 по настоящему делу.

Возвратить ООО "В" уплаченную по платежному поручению 13 декабря 2010 года N 348 государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.