Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 февраля 2011 г. N Ф10-4522/2010 по делу N А35-1326/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 февраля 2011 г. N Ф10-4522/2010 по делу N А35-1326/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 сентября 2010 г. по делу N А35-1326/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - В.А.В. - представителя (доверенность от 01.01.2011 N 1), от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - К.Д.И. - предпринимателя (доверенность от 12.04.2010 N 2457-07/01-07),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А35-1326/2010, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 209,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, и с требованием обязать Комитет совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права общества на приобретение указанного выше помещения.

Решением Арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные решение и постановление отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 01.12.2005 Комитет заключил с обществом с ограниченной ответственностью "У" договор N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 192,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, для использования под аптечный пункт сроком до 29.11.2006. Данный договор аренды 01.01.2007 перезаключен сторонами на новый срок - до 30.12.2007.

Решением учредителя ООО "У" о реорганизации Общества в форме выделения и решением участника ООО "М" 16.05.2007 создано ООО "М". В соответствии с передаточным актом от 16.05.2007 ООО "У" передало ООО "М", в том числе права и обязанности, вытекающие из договора N 2616 аренды помещения.

6 июля 2007 года ООО "М" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1074611000595. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.06.2009 N 393 основным видом деятельности ООО "М" является розничная торговля фармацевтическими товарами.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 01.10.2007 заключил с ООО "У" соглашение о расторжении договора аренды N 2616 и в этот же день заключил договор N 3639 аренды вышеуказанного помещения площадью 192,8 кв. м сроком до 30.12.2007. Дополнительным соглашением к данному договору от 01.12.2007 срок действия договора от 01.10.2007 N 3639 увеличен до 30.09.2012. Дополнительным соглашением от 31.12.2007 договор аренды от 01.10.2007 N 3639 расторгнут с 31.12.2007.

1 января 2008 года Комитет заключил с ООО "М" договор N 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 209,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2012. Данный договор 17.04.2008 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке за N 46-01/001/2008-873.

27 августа 2009 года ООО "М" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением о выдаче справки о наличии либо отсутствии задолженности по договору аренды от 01.01.2008 N 3639.

В подтверждение оплаты арендных платежей по договору аренды от 01.01.2008 N 3639 ООО "М" 01.09.2009 направило в Комитет платежные поручения за период с октября 2007 года по август 2009 года и сообщило, что предоставить платежные поручения за период аренды помещений муниципального нежилого фонда ООО "У" не представляется возможным в связи со сменой состава учредителей данного общества, изменением юридического адреса и выбытием в другой регион.

15 октября 2009 года ООО "М" обратилось в Комитет с заявлением о подготовке необходимых правовых документов для реализации Обществом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения.

Комитет сообщил Обществу о наличии задолженности по уплате пеней, начисленных в соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 01.01.2008 N3639 за период с 11.05.2008 по 11.09.2009 в сумме 15643,41 руб. и необходимости их оплаты в срок до 23.10.2009.

ООО "М" 20.10.2009 сообщило Комитету об уплате пеней в указанной сумме, подтвердив оплату платежным поручением от 19.10.2009 N 352.

28 октября 2009 года ООО "М" обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого помещения на 5 лет.

Комитет 03.11.2009 сообщил ООО "М" о необходимости предоставления в срок до 10.11.2009 платежных документов (или их заверенных копий), подтверждающих надлежащее перечисление арендной платы за пользование муниципальным имуществом в течение двух лет до 05.08.2008.

9 ноября 2009 года ООО "М" сообщило Комитету о том, что с января 2005 года по октябрь 2007 года помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, арендовало ООО "У" (правопредшественник ООО "М") и при переоформлении договора аренды на ООО "М" по решению комиссии Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска от 30.11.2007 ООО "У" предоставляло в Комитет в подтверждение оплаты аренды сведения об оплате за период с января 2005 г. по октябрь 2007 г. в полном объеме. ООО "М" также указало, что предоставить платежные поручения за период аренды ООО "У" не предоставляется возможным, так как в ООО "У" изменился состав учредителей; изменен юридический адрес и организация выбыла в другой регион; платежные поручения за период аренды с октября 2007 г. по август 2009 г. ООО "М" предоставлены в полном объеме.

19 ноября 2009 года Комитет отказал ООО "М" в приобретении арендуемого имущества в связи с тем, что у ООО "М" в период с 01.10.2007 по 30.12.2007 отсутствовали договорные отношения на помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, так как договор аренды от 01.10.2007 N 3639 не был зарегистрирован в органах государственной регистрации и считается не заключенным, тем самым не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Кроме того, ООО "М" не предоставлены доказательства внесения арендной платы за период с 2006 года по 01.10.2007.

Считая отказ Комитета незаконным, Общество обжаловало его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий - их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Поскольку Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008, следовательно, преимущественным правом на приобретение имущества муниципального нежилого фонда наделены субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие это имущество непрерывно в период с 05.08.2006.

Судом установлено, что испрашиваемое ООО "М" у Комитета в собственность нежилое помещение муниципального нежилого фонда использовалось с 01.12.2005 по 01.10.2007 ООО "У" на праве аренды на основании договоров аренды от 01.12.2005 и от 01.01.2007 N 2616, заключенных последним с Комитетом. С 01.10.2007 по настоящее время используется ООО "М" (правопреемником ООО "У", образованным в результате реорганизации в форме выделения) на праве аренды на основании договоров от 01.10.2007 и 01.01.2008 N 3639.

В силу части 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 59 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Согласно передаточному акту от 16.05.2007 ООО "У" передало ООО "М" права и обязанности, вытекающие из договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007 N 2616.

Таким образом, ООО "М" приобрело права и обязанности по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, от 01.01.2007 N 2616, продлившему договор аренды от 01.12.2005 N 2616.

Из материалов дела следует, что договорные отношения между контрагентами по договорам аренды N 2616 и N 3639 прерывались с 30.11.2006 по 30.12.2006 (в связи с несвоевременным продлением договора N 2616) и с 01.12.2007 по 31.12.2007 (в связи с увеличением дополнительным соглашением от 01.12.2007 срока действия договора N 3639 на период более года и не проведением его государственной регистрации), вместе с тем, в течение указанного времени арендатор (в первом случае - ООО "У", во втором - ООО "М") продолжал пользоваться спорным недвижимым имуществом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено судом, до истечения срока действия договоров аренды от 01.12.2005 N 2616 и от 01.10.2007 N 3639 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении этих договоров, более того, договор аренды от 01.12.2005 N 2616 продлен 01.01.2007, а договор аренды от 01.10.2007 N 3639 перезаключен 01.01.2008 в связи с увеличением площади арендуемого помещения.

Доказательств, подтверждающих наличие задолженности у ООО "М" по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за пользование вышеназванным помещением на день подачи Обществом в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суду не представлено.

Оценив и исследовав в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, учитывая положения ст. 309, ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 45, ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 1 Закона Курской области от 08.12.2008 N 98-ЗКО "Об установлении предельного значения площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что Обществом соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и ООО "М" имеет преимущественное право на приобретение недвижимого имущества муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. В., д. 1, в собственность, в связи с чем правомерно признали отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "М" на приобретение в собственность указанного помещения незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Комитета, явившиеся обоснованием его позиции, они были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в судебных актах.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и в силу ст. 286 АПК РФ не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А35-1326/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.