Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2010 г. N 19АП-4967/10

21 октября 2010 г.

Дело N А35-1326/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Сергуткиной В.А.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Медфарм": Володин А.В., адвокат по доверенности от 22.07.2010 N 22, выданной сроком на один год; Саутин П.Е., адвокат по доверенности от 04.10.2010 N 04, выданной сроком до 04.10.2011;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: Кретова Д.И., заместитель начальника отдела правового обеспечения по доверенности от 12.04.2010 N 2457-07/01-07, выданной сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 по делу N А35-1326/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, изложенного в письме от 19.11.2009 N 6364-07/01-11 и обязании совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" на приобретение указанного выше помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медфарм" (далее - ООО "Медфарм", Общество) обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее также - Комитет) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д.1, изложенного в письме от 19.11.2009 N 6364-07/01-11. В качестве способа восстановления нарушенного права, ООО "Медфарм" просит суд обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права общества на приобретение указанного выше помещения.

Решением арбитражного суда от 24.05.2010 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что Обществом была соблюдена совокупность условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, оно имеет преимущественное право на приобретение помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 в собственность, а у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска отсутствуют основания для отказа в предоставлении указанного недвижимого имущества в собственность за плату.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как принятое при неправильном применении норм материального и процессуального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

При этом, заявитель жалобы указал на то, что при подаче заявления о реализации своего преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, ООО "Медфарм" не представило Комитету платежных поручений, подтверждающих оплату за пользование муниципальным имуществом за период с 2006 года по октябрь 2007 года, в связи с чем, Комитет не имел возможности установить факт добросовестной оплаты арендатором арендных платежей. Также, считает Комитет, Обществом не были представлены документы, подтверждающие соответствие его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что Обществом не представлено доказательств обращения в УФРС с заявлением о проведении государственной регистрации соглашения к договору аренды от 01.10.2007 N 3639, а также иных документов, подтверждающих факт принятия мер по регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 01.12.2007, что по мнению заявителя жалобы, подтверждает факт отсутствия договорных отношений в период с 01.10.2007 по 31.12.2007.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал.

ООО "Медфарм" возражает против доводов апелляционной жалобы, считая необходимым решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, указанным в отзыве. Во исполнение определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010, ООО "Медфарм" представлены доказательства того, что общество с ограниченной ответственностью "УНИФАРМ" (далее - ООО "УНИФАРМ") в период владения с 05.08.2006 являлось субъектом малого или среднего предпринимательства, а также того, что спорное помещение является обособленным, а именно: Устав ООО "УНИФАРМ", выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.07.2004 N 185, от 06.07.2007, содержащие сведения об ООО "УНИФАРМ", справку-подтверждение основного вида экономической деятельности от 16.04.2007, расчетные ведомости по средствам Фонда социального страхования Российской Федерации за 2006 год, 9 месяцев 2007 года, в отношении ООО "УНИФАРМ", выписку N 15-22/2008 от 29.01.2008, уведомление о возможности применения ООО "УНИФАРМ" упрощенной системы налогообложения от 23.11.2006 N 300 10/28565.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 01.12.2005 заключил с обществом с ограниченной ответственностью "УНИФАРМ" (далее - ООО "УНИФАРМ") договор N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 192,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 для использования под аптечный пункт сроком до 29.11.2006.

Договор N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска 01.01.2007 перезаключен сторонами на новый срок - до 30.12.2007.

Решением учредителя ООО "УНИФАРМ" о реорганизации Общества в форме выделения и решением участника ООО "Медфарм" 16.05.2007 создано ООО "Медфарм". В соответствии с передаточным актом от 16.05.2007 ООО "УНИФАРМ" передало ООО "Медфарм", в том числе, права и обязанности, вытекающие из договора N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007.

ООО "Медфарм" зарегистрировано в качестве юридического лица 06.07.2007 за основным государственным регистрационным номером 1074611000595. В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.06.2009 N 393 основным видом деятельности ООО "Медфарм" является розничная торговля фармацевтическими товарами.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 01.10.2007 заключил с ООО "УНИФАРМ" соглашение о расторжении договора N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска и в этот же день - заключил договор N 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 192,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 с ООО "Медфарм" для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2007. Дополнительным соглашением к данному договору от 01.12.2007 срок действия договора от 01.10.2007 N 3639 увеличен до 30.09.2012. Дополнительным соглашением от 31.12.2007 договор аренды от 01.10.2007 N 3639 расторгнут с 31.12.2007.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 01.01.2008 заключил с ООО "Медфарм" договор N 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2012. 17.04.2008 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке за N46-01/001/2008-873.

ООО "Медфарм" 27.08.2009 обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением (исх. N 31) о выдаче справки о наличии либо отсутствии задолженности по договору аренды от 01.01.2008 N 3639.

ООО "Медфарм" 01.09.2009 в подтверждение оплаты арендных платежей по договору аренды от 01.01.2008 N 3639 направило в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска платежные поручения за период с октября 2007 г. по август 2009 г. (сопроводительное письмо исх. N33) и сообщило, что предоставить платежные поручения за период аренды помещений муниципального нежилого фонда ООО "УНИФАРМ" не представляется возможным, в связи со сменой состава учредителей ООО "УНИФАРМ", изменением юридического адреса Общества и выбытием в другой регион.

ООО "Медфарм" 15.10.2009 обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением (исх. N 46) о подготовке необходимых правовых документов для реализации Обществом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 16.10.2009 сообщил ООО "Медфарм" о наличии задолженности по уплате пеней, начисленных в соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 01.01.2008 N 3639 за период с 11.05.2008 по 11.09.2009 в сумме 15643,41 руб. и необходимости их оплаты в срок до 23.10.2009.

ООО "Медфарм" 20.10.2009 сообщило Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (письмо исх. N 49) об уплате пеней в сумме 15643,41 руб., подтвердив оплату приложенным платежным поручением от 19.10.2009 N 352.

ООО "Медфарм" 28.10.2009 обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска с заявлением (исх. N 52) о предоставлении рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого помещения на 5 лет.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 03.11.2009 сообщил ООО "Медфарм" (письмо исх. N 5988-07/01-11) о необходимости предоставления в срок до 10.11.2009 платежных документов (или их заверенных копий), подтверждающих надлежащее перечисление арендной платы за пользование муниципальным имуществом в течение двух лет до 05.08.2008.

ООО "Медфарм" 09.11.2009 сообщило Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (письмо исх. N 53) о том, что с января 2005 г. по октябрь 2007 г. помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 арендовало ООО "УНИФАРМ" (правопредшественник ООО "Медфарм") и при переоформлении договора аренды на ООО "Медфарм" по решению комиссии Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска от 30.11.2007 ООО "УНИФАРМ" предоставляло в Комитет в подтверждение оплаты аренды сведения об оплате за период с января 2005 г. по октябрь 2007 г. в полном объеме. ООО "Медфарм" также указало, что предоставить платежные поручения за период аренды ООО "УНИФАРМ" не предоставляется возможным, так как в ООО "УНИФАРМ" изменился состав учредителей; изменен юридический адрес и организация выбыла в другой регион; платежные поручения за период аренды с октября 2007 г. по август 2009 г. ООО "Медфарм" предоставлены в полном объеме.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска 19.11.2009 сообщил ООО "Медфарм" (письмо исх. N 6364-07/01-11) об отказе в приобретении арендуемого имущества в связи с тем, что у ООО "Медфарм" в период с 01.10.2007 по 30.12.2007 отсутствовали договорные отношения на помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, так как договор аренды от 01.10.2007 N 3639 не был зарегистрирован в органах государственной регистрации и считается не заключенным, тем самым не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ. Кроме того, ООО "Медфарм" не предоставлены доказательства внесения арендной платы за период с 2006 года по 01.10.2007.

Не согласившись с отказом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в приобретении в собственность арендуемого помещения муниципального нежилого фонда, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Медфарм" обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска, утвержденного решением Курского городского собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС, Комитет является отраслевым органом Администрации города Курска с правами юридического лица, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.

Пунктами 2.1, 2.2.3., 2.2.6. данного Положения установлено, что к основным целям и задачам Комитета относятся: осуществление от имени муниципального образования "Город Курск" прав собственника в отношении муниципального имущества (за исключением муниципального жилищного фонда, денежных средств и земельных участков) в соответствии с действующим законодательством; управление и распоряжение имуществом, являющимся собственностью муниципального образования "Город Курск", в пределах, установленных действующим законодательством.

В целях выполнения возложенных задач Комитет: принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества на основании заявления, указанного в абзаце восьмом пункта 2.1 главы 2 данного Положения, при реализации по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с действующим законодательством; в случаях и порядке, установленных действующим законодательством, осуществляет передачу муниципального имущества в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, ответственное хранение, а также передачу в иные владение и (или) пользование в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, Комитет указанными выше нормативными правовыми актами управомочен на управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Курска, в частности помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенными по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.

Материалы дела свидетельствуют о том, что отказ Комитета в приобретении арендуемого имущества был обусловлен отсутствием у ООО "Медфарм" в период с 01.10.2007 по 30.12.2007 договорных отношений на помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, так как договор аренды от 01.10.2007 N 3639 не был зарегистрирован в органах государственной регистрации и, по мнению Комитета, считается незаключенным, тем самым не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, как считает Комитет, Обществом не предоставлены доказательства внесения арендной платы за период с 2006 года по 01.10.2007.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом, такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными названным Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям и средним предприятиям.

Критерии отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства установлены частью 1 статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

С учетом анализа представленных в материалы дела документов (свидетельства о государственной регистрации ООО "Медфарм" в качестве юридического лица от 06.07.2007 серия 46 N 001285319; сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год по состоянию на 01.01.2009, поданных 16.01.2009 в МИФНС России N5 по Курской области; уведомления МИФНС России N5 по Курской области от 30.07.2007 N427-10/2959 о возможности применения упрощенной системы налогообложения; разделительного бухгалтерского баланса на 16.05.2007) суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "Медфарм" является субъектом малого предпринимательства Курской области и подпадает под категорию субъектов малого и среднего предпринимательства, которым предоставлено преимущественное право приобретения арендуемого имущества муниципальной собственности.

В пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008, таким образом, преимущественным правом на приобретение имущества муниципального нежилого фонда наделены субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие это имущество непрерывно в период с 05.08.2006.

Как следует из материалов дела, испрашиваемое ООО "Медфарм" у Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в собственность нежилое помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 (заявление от 15.10.2009 N 46 с уточнением от 28.10.2009 N 52) использовалось с 01.12.2005 по 01.10.2007 ООО "УНИФАРМ" на праве аренды на основании договоров аренды от 01.12.2005 и от 01.01.2007 N 2616, заключенных данным Обществом с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска. С 01.10.2007 по настоящий момент используется ООО "Медфарм" (правопреемником ООО "УНИФАРМ" образованным в результате реорганизации в форме выделения) на праве аренды на основании договоров от 01.10.2007 и 01.01.2008 N 3639 аренды указанного выше помещения.

Согласно части 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 59 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Из представленного в материалы дела передаточного акта от 16.05.2007 усматривается, что ООО "УНИФАРМ" передало ООО "Медфарм" права и обязанности, вытекающие из договора N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007.

Таким образом, ООО "Медфарм" приобрело права и обязанности по договору от 01.01.2007 N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, продлившему договор аренды от 01.12.2005 N2616.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключил с ООО "УНИФАРМ" соглашение о расторжении договора от 01.10.2007 N 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска и в этот же день - заключил договор N 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 192,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 с ООО "Медфарм" для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2007. Дополнительным соглашением к данному договору от 01.12.2007 срок действия договора от 01.10.2007 N 3639 увеличен до 30.09.2012.

Дополнительным соглашением от 31.12.2007 договор аренды от 01.10.2007 N 3639 расторгнут с 31.12.2007. 01.01.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключил с ООО "Медфарм" договор N 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2012. 17.04.2008 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке за N46-01/001/2008-873.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из изложенного следует, что договорные отношения между контрагентами по указанным выше договорам прерывались с 30.11.2006 по 30.12.2006 (в связи с несвоевременным продлением договора N 2616) и с 01.12.2007 по 31.12.2007 (в связи с увеличением дополнительным соглашением от 01.12.2007 срока действия договора N 3639 на период более года и не проведением его государственной регистрации), вместе с тем, в течение указанных промежутков времени арендатор (в первом случае - ООО "УНИФАРМ", во втором - ООО "Медфарм") продолжал пользоваться недвижимым имуществом - помещением, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что до истечения срока действия договоров аренды от 01.12.2005 N 2616 и от 01.10.2007 N 3639 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении этих договоров, более того, договор аренды от 01.12.2005 N 2616 продлен 01.01.2007, а договор аренды от 01.10.2007 N3639 перезаключен 01.01.2008 в связи с увеличением площади арендуемого помещения.

В соответствии с информационным письмом от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определяя срок временного владения и (или пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

До 01.01.2008 понятие субъекта малого предпринимательства определялось Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации". Критериями отнесения коммерческой организации к субъекту малого предпринимательства согласно статье 3 указанного Закона, являются: доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном капитале таких коммерческих организаций не превышает 25 процентов, доля принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого предпринимательства, не превышает 25 процентов, и средняя численность работников за отчетный период не превышает следующих предельных уровней: промышленности - 100 человек, в строительстве - 100 человек, на транспорте - 100 человек, в сельском хозяйстве - 60 человек, в научно-технической сфере - 60 человек, в оптовой торговле - 50 человек, в розничной торговле и бытовом обслуживании населения - 30 человек, в остальных отраслях и при осуществлении других видов деятельности - 50 человек.

Как видно из представленных ООО "Медфарм" документов, во исполнение определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010, указанных выше, ООО "УНИФАРМ" осуществляло коммерческую деятельность по розничной торговле фармацевтическими товарами, в соответствии с учредительными документами ООО "УНИФАРМ", его учредителем являлось физическое лицо. Согласно раздела II расчетной ведомости по средствам Фонда социального страхования Российской Федерации ООО "УНИФАРМ" за 2006 год среднесписочная численность работников предприятия составляла 15 человек. В соответствии с разделом II расчетной ведомости по средствам фонда социального страхования Российской Федерации ООО "УНИФАРМ" за 9 месяцев 2007 г. среднемесячная численность работников предприятия составляла 12 человек. Кроме того, согласно уведомлению МИФНС России N 5 по Курской области от 23.11.2006 N 30010/28565 о возможности применения упрощенной системы налогообложения ООО "УНИФАРМ" разрешено с 01.01.2007 применять упрощенную систему налогообложения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает доказанным соответствие правопредшественника ООО "Медфарм" - ООО "УНИФАРМ" критериям субъектов малого или среднего предпринимательства.

Относительно того, является ли спорное помещение обособленным, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации информационным письмом от 05.11.2008 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункте 8 разъяснил: "по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект".

В настоящем случае спорный объект недвижимости, - нежилое помещение, общей площадью 209,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 принято на государственный кадастровый учет, что подтверждается выпиской N 15-22/2008 от 29.01.2008 из технического паспорта.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

В силу статьи 47 указанного закона кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке со дня вступления в силу данного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Таким образом, спорный объект недвижимости обособлен, учтен, в соответствии с действующим законодательством, как объект недвижимости, и может быть предметом договора купли-продажи, в связи с реализацией субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска не представил в материалы дела документы, подтверждающие наличие задолженности у ООО "Медфарм" по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за использование помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, на день подачи Обществом в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (по состоянию на 15.10.2009).

Из представленного в материалы дела письма Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска от 16.10.2009 N 5658-07/01-11 следует, что за ООО "Медфарм" числилась задолженность по уплате пеней, начисленных в соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 01.01.2008 N 3639 за период с 11.05.2008 по 11.09.2009 в сумме 15 643,41 руб., которая была уплачена Обществом 19.10.2009 платежным поручением от N 352, о чем ООО "Медфарм" сообщило Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (письмо от 20.10.2009 исх. N 49).

Согласно письму ООО "Гелиос" (согласно выписки из ЕГРЮЛ от 06.12.2007 ООО "Унифарм" переименовано в ООО "Гелиос", расположенное по адресу: 614007, г. Пермь, ул. Тимирязева, д. 24 А, офис 312) от 17.04.2010 адресованному ООО "Медфарм" на письмо от 05.04.2010 N 15, бухгалтерские документы ООО "Унифарм" не сохранились.

В связи с тем, что внутренние документы бухгалтерского учета не сохранились, Общество обращалось за информацией о наличии задолженности, и добровольно, по получении сведений о ее размере, задолженность уплатило в указанном размере.

На момент обращения заявителя в административный орган, у последнего не имелось сведений и документального подтверждения наличия какой-либо еще задолженности.

В связи с чем, суд не может прийти к вводу о законности оспариваемого решения и несоответствии Общества на момент его обращения критериям, установленным Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Добросовестность заявителя не опровергнута достаточными и достоверными доказательствами, а кроме того находит косвенное подтверждение в том, что отсутствует факт привлечения ООО "Медфарм" к гражданско-правовой ответственности за неисполнение условий по договору аренды.

Более того, суд учел, что ООО "Медфарм" надлежащим образом исполняло обязательства по оплате арендных платежей.

В частности, в пункте 9.2 договоров аренды, которые заключались с ООО "Медфарм", а ранее с ООО "УНИФАРМ", указано, что только добросовестный арендатор имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Комитет неоднократно заключал с ООО "Медфарм", а ранее с ООО "УНИФАРМ" договоры аренды на новый срок, что свидетельствует о добросовестности арендатора.

Кроме того, непредставление платежных документов не может служить основанием для отказа в реализации рассматриваемого права, так как предоставление таких документов при соответствующем обращении не предусмотрено действующим законодательством.

Не представление платежных поручений не тождественно с наличием задолженности.

Вместе с тем, как арендодатель, Комитет также отслеживает поступление арендной платы.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Следовательно, Комитет обязан был мотивировать принятое им решение.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, законности совершения действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения для совершения действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Таким образом, Комитет в ходе судебного разбирательства обязан был доказать обоснованность и законность принятого им решения. В нарушение указанной нормы закона, Комитетом не было представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций доказательств того, что на момент принятия оспариваемого решения, у него имелись сведения о наличии у Общества задолженности по арендной плате и ее размере.

В соответствии со статьей 1 Закона Курской области от 08.12.2008 N 98-ЗКО "Об установлении предельного значения площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не может превышать одной тысячи квадратных метров.

Из материалов дела усматривается, что площадь арендуемого заявителем недвижимого имущества, испрашиваемого Обществом в собственность, составляет 209,8 кв.м., что не превышает установленного Законом Курской области от 08.12.2008 N 98-ЗКО предельного значения площади арендуемого имущества муниципальной собственности при реализации преимущественного права на его приобретение. Помещения муниципального нежилого фонда, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 (в том числе помещение III, состоящее из комнат 29, 29а, 29д, 30, 31, 33, 34, 35, 35а, 36) не включены в Перечень муниципального недвижимого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением, площадей, необходимых для нужд муниципальных предприятий, учреждений), утвержденный Решением Курского городского Собрания от 12.02.2009 N156-4-ОС (в редакции от 17.12.2009).

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

При таких обстоятельствах, представляется подтвержденным соблюдение Обществом совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, ООО "Медфарм" имеет преимущественное право на приобретение помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 в собственность.

Принимая во внимание изложенное, суд правомерно пришел к выводу о том, что отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Медфарм" приобретения в собственность арендуемого помещения муниципального нежилого фонда, изложенный в письме от 19.11.2009 N 6364-07\01-11, является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в реализации права ООО "Медфарм" на приобретение в собственность недвижимого имущества площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, 1, арендуемого по договору аренды от 01.01.2008 N 3639 и устранении нарушений его прав, является законным, обоснованным и правомерно удовлетворено судом.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, поэтому удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины с Комитета судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Курской области от 24.05.2010 по делу N А35-1326/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

В.А. Сергуткина А.И. Протасов