Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2023 г. по делу N 33-51398/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю., и судей фио, фио, при помощнике судьи Фурманове П.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеофиксации по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Левитской Татьяны Николаевны на решение Тушинского районного суда адрес от 19 апреля 2023 года, которым постановлено:

"Исковые требования удовлетворить.

Обязать Левитскую Татьяну Николаевну заключить с Бортновской Наталией Ивановной договор купли-продажи земельного участка площадью 189 кв.м, расположенного по адресу: адрес, N 44, кадастровый номер: 50:10:0020301:159, на условиях предварительного договора от 27 января 2004 года",

УСТАНОВИЛА:

Бортновская Н.И. обратилась с иском (с учетом уточнения) к Левитской Т.Н. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 189 кв.м, расположенного по адресу: адрес, N 44, кадастровый номер: 50:10:0020301:159, на условиях предварительного договора от 27 января 2004 года.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами 27 января 2004 года был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, срок заключения основного договора купли-продажи в течение 15 дней с даты получения продавцом кадастровых планов на земельные участки. Истец оплатила задаток в размере сумма, а также сумма в счет оплаты по основному договору. В сентябре 2019 года истцу стало известно о регистрации за ответчиком права собственности на второй земельный участок. В период рассмотрения указанного дела между сторонами оформлены основные договоры купли-продажи в отношении жилого дома общей и одного земельного участка, однако от заключения договора в отношении второго земельного участка ответчик по-прежнему уклоняется.

Суд первой инстанции постановилвышеназванное решение, об отмене которого просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика Левитской Т.Н. по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 27 января 2014 года между фиоИ (покупатель) и ответчиком Левитской Т.Н. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, согласно которому продавец принял на себя обязательства продать, а покупатель купить следующие объекты недвижимого имущества:

1) жилой дом общей площадью 257, 8 кв.м, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер 50:10:02:00520:001 (в настоящее время 50:10:0000000:2633);

2) земельный участок с кадастровым номером 50-35-03-04-01-16 (в настоящее время 50:10:0020301:16) по адресу: адрес (земельный участок N 1);

3) участок площадью 189 кв.м, расположенный по адресу: адрес, в настоящее время кадастровый номер 50:10:0020301:159 (земельный участок N 2).

В соответствии с условиями договора стоимость данных объектов составляет сумма; стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 15 дней с даты получения продавцом кадастровых планов на земельные участки.

24 декабря 2003 года Бортновская Н.И. передала представителю покупателя фио в качестве задатка сумма и 28 января 2004 года в счет оплаты по основному договору сумма, т.е. в общем размере сумма.

В период рассмотрения спора 1 сентября 2022 года между Левитской Т.Н. и Бортновской Н.И. заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 750 кв.м, расположенного по адресу: адрес, и земельного участка общей площадью 750 кв.м, расположенного по адресу: адрес, N 44. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 7 сентября 2022 года.

Между тем основной договор в отношении договора купли-продажи земельного участка площадью 189 кв.м, расположенного по адресу: адрес, N 44, кадастровый номер: 50:10:0020301:159, сторонами на подписан.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, установив, что между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения статьей 429, 432, 554 ГК РФ, предварительный договор подписан сторонами, принадлежность подписи ответчиком не оспорена, договор в установленном законом порядке недействительным не признан, денежные средства в размере во исполнение условий договора переданы ответчику, в период рассмотрения спора между сторонами оформлен основной договор в отношении двух объектов, при этом стороны по предварительному договору не утратили интерес в заключении основного договора, расценил действия ответчика по непринятию последнего платежа в сумме сумма, отказ от предложения истца заключить основной договор купли-продажи в отношении второго земельного участка как отказа фио от исполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору, удовлетворил заявленные исковые требования обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 189 кв.м, расположенного по адресу: адрес, N 44, кадастровый номер: 50:10:0020301:159, на условиях предварительного договора от 27 января 2004 года.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные взаимосвязанные положения, как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1653-О-О).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 указанной статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со статьей 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В силу вышеизложенных положений закона стороны договора могут поставить под условие возникновение или прекращение не только сделки в целом, но и отдельных прав и обязанностей по ней, при этом условие может быть случайным (то есть зависеть от внешних обстоятельств, включая действия третьих лиц), потестативным (то есть зависящим от воли и поведения одной из сторон) или смешанным (то есть зависящим как от действий одной из сторон договора, так и от внешних обстоятельств).

В конструкции предварительного договора по его смыслу не может быть потестативных условий: предварительный договор заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке - точном периоде времени или неизбежно наступающем событии по смыслу статьи 190 ГК РФ, в то время как потестативные условия нельзя отнести к условиям, которые неизбежно наступят.

Сторонами при подписании предварительного договора купли-продажи жилого дома или земельного участка были утверждены потестативные условия заключения основного договора (пункт 1.2, согласно которому, основной договор заключается в течение 15 дней с даты получения продавцом кадастровых планов на земельные участки в земельном комитете адрес), то есть условия возникновения правоотношений, зависящие от воли стороны договора.

В конструкции предварительного договора по его смыслу не может быть потестативных условий: предварительный договор заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке - точном периоде времени или неизбежно наступающем событии по смыслу статьи 190 ГК РФ, в то время как потестативные условия нельзя отнести к условиям, которые неизбежно наступят.

В данном же случае заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества зависит, в том числе, от действий ответчика, что допускается статьей 327.1 ГК РФ.

Точный срок действия предварительного договора по смыслу статьи 190 ГК РФ определить при таких обстоятельствах невозможно. Годичный срок на заключение договора также неприменим. Из предварительного договора следует единственная обязанность сторон: заключить основной договор в будущем, на условиях предварительного. В предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельных участков помимо обязательства сторон заключить договор купли-продажи установлены обязательства Левитской Т.Н. (продавца) получить кадастровые планы на земельные участки в земельном комитете адрес.

Кроме того из пункта 5.2 договора следует, что договор действует до дня выполнения сторонами его условий.

Таким образом, поскольку в предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельных участков содержатся потестативные условия, он не является предварительным договором.

Более того, в соответствии с абзацем 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 ГК РФ и не применяются.

Из условий заключенного между сторонами договора усматривается, что стоимость жилого дома и двух земельных участков составляет сумма (пункт 1.2 договора), покупатель обязался передать на основании соглашения о задатке от 24 декабря 2003 года сумма, а также аванс в размере сумма в счет оплаты по основному договору (пункты 3.1, 3.2 договора), следовательно, истцом передано сумма, то есть существенная часть полной стоимости имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно пункту 2 названной нормы закона в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела как истец, так и ответчик сохраняют интерес в сохранении возникших между ними правоотношений, однако ответчик настаивал на том, что истец длительное время не пытался внести оставшуюся сумму в счет оплаты приобретаемого имущества, ввиду чего в своих возражениях указывал на отсутствие со стороны истца доказательств наличия финансовой возможности оплаты сумма.

В судебном заседании суда первой инстанции 16 февраля 2023 года судом было предложено стороне истца представить доказательства платежеспособности.

В последующем от представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания (датировано 7 апреля 2023 года), мотивированное в том числе, необходимостью заключения истцом договора кредита для получения денежных средств для оплаты по договору купли-продажи.

14 апреля 2023 года представителем истца представлена правовая позиция из которой усматривается, что новый представитель истца практически добился подтверждения наличия денежных средств у истца (покупателя) и просит суд утвердить мировое соглашение либо удовлетворить исковые требования.

При этом представителем истца представлена копия квитанции ответственного хранения N 035 от 13 декабря 2022 года.

Между тем наличие у истца товара, стоимость которого составляет сумма, не может в полной мере свидетельствовать о наличии у фио в свободном обороте сумма в денежном эквиваленте, которые могут быть незамедлительно переданы продавцу. Кроме того судебная коллегия принимает во внимание также противоречивую позицию представителя истца относительно наличия у покупателя финансовой возможности оплатить спорный земельный участок, учитывая вышеизложенные обстоятельства.

Таким образом, принимая во внимание то, что фактически между сторонами сложились правоотношения вытекающие из договора купли-продажи с предварительной оплатой, стороны в действительности не потеряли интерес в приобретении и продаже земельного участка, о чем свидетельствует заключение договора купли-продажи жилого дома и одного земельного участка, однако истцом в действительности не представлено доказательств наличия реальной возможности оплаты оставшейся суммы, что в случае удовлетворения исковых требований ущемляло бы права продавца, истцом не указаны иные условия договора, а также то, что к данным правоотношениям не могут быть применены положения о предварительном договоре, у суда первой инстанции отсутствовали правовое основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований, ввиду чего решение подлежит отмене.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что обращение истцом за судебной защитой является преждевременной, ввиду чего судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда адрес от 19 апреля 2023 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Бортновской Наталии Ивановны к Левитской Татьяне Николаевне об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка - отказать.

Председательствующий:

Судьи: