Решение Московского городского суда от 20 декабря 2023 г. по делу N 3а-4732/2023

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Лоскутовой А.Е., при помощнике Добровольской А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску адрес Металлоизделий" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, -

УСТАНОВИЛ:

адрес Металлоизделий" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85.

В административном исковом заявлении адрес Металлоизделий" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "АКТИВ-ОПТИМ", по состоянию на 01 января 2022 года, а именно в размере сумма

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года установлена в размере сумма. В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца адрес Металлоизделий" представил письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебного эксперта.

Представителем Департамента городского имущества адрес представлены возражения относительно заявленных требований.

Представители других сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере сумма, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности адрес Металлоизделий" как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 16 февраля 2023 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

адрес Металлоизделий" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет, подготовленный ООО "АКТИВ-ОПТИМ", в котором по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 определена в размере сумма

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ "БТИ адрес".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 определена в размере сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "АКТИВ-ОПТИМ", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Представителями административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного истца экспертом фио представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что для земельных участков под индустриальную застройку (научно-производственного назначения в конкретном случае аналога N2) факторы близости к станциям метро и остановкам общественного транспорта не являются ценообразующими и не оказывают существенного влияния на стоимость для данного назначения.

Все значимые ценообразующие факторы для участков под индустриальную застройку, а именно район расположения (по индексу станции метро) и линия расположения, в полной мере учтены Экспертом в расчетах, то есть на все различия по значимым ценообразующим факторам введены соответствующие корректирующие коэффициенты

Согласно п. 20 ФСО 7, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Аналогично и назначение объектов-аналогов принимается в соответствии с официальными и подтвержденными данными кадастрового учета. Потенциальная возможность изменения ВРИ с индустриального на коммерческое есть практически у любого участка, однако расчет должен производиться исходя из фактического ВРИ аналога на дату оценки, так как рыночная стоимость объекта на конкретную дату не должна зависеть от теоретически возможного события, которое может произойти, а может не произойти.

Эксперт разъяснил, что существуют официально утвержденные нормативно-правовые акты, регулирующие допустимую плотность застройки земельных участков. Согласно СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. "Планировка и застройка городских и сельских поселений", нормативная плотность застройки (коэффициент застройки) для индустриальных (промышленных) объектов составляет 0, 8.

Исходя из нормативной плотности застройки (коэффициента застройки), площадь застройки для аналога N3 может составлять 3 339*0, 8= 2 671 кв. адрес застройки фактически представляет собой максимальную площадь одного этажа, то есть площадь потенциально возможного строения на территории аналога N3 составляет минимум 2 671 кв.м. (если не учитывать возможность строительства нескольких этажей).

При этом, как указано экспертом в экспертном заключении, на территории аналога N3 располагается узаконенное строение общей площадью 270 кв.м. (277, 7 кв.м. по данным кадастрового учета), площадь застройки которого составляет около 135 кв.м. (из расчета на 2 этажа здания). Очевидно, что использование данного участка для расположения на нём здания с такими характеристиками абсолютно не соответствует принципам НЭИ.

Неузаконенные (не стоящие на кадастровом учете) строения не могут обращаться на рынке в соответствии с действующим законодательством, соответственно не могут внести сколько-нибудь значимого вклада в стоимость участка, в связи с чем не учитываются в рамках данного анализа.

То есть на основании проведенного анализа, эксперт, основываясь на принципах НЭИ, абсолютно верно определяет, что наиболее эффективное использование данного аналога предполагает снос существующих построек и новое строительство на данном участке. Выводы эксперта подтверждаются тем, что данный объект продаётся именно как земельный участок, то есть в категории "коммерческая земля", то есть предлагается в продажу для нового строительства.

Таким образом, расположенное на территории аналога N3 строение не соответствует показателям наиболее эффективного использования данного участка, участок предлагается именно в категории "коммерческая земля", то есть предлагается в продажу для нового строительства, соответственно на основании проведенного анализа эксперт корректно и обоснованно вводит корректирующий коэффициент на снос расположенных на нем строений.

Эксперт дополнительно указал, что признаёт наличие технической ошибки, так как он не учел, что право собственности на данный аналог действительно принадлежит субъекту РФ, а не частному лицу/компании. В текст экспертного заключения, требуется введение повышающей корректировки на вид права для аналога N2, внесение исправлений приведет к повышению стоимости объекта исследования на 2, 62%. Согласно скорректированному расчету итоговая стоимость объекта исследования после исправления составляет сумма.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству административного истца суд не усмотрел, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено убедительных доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в экспертном заключении.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение с учетом скорректированного расчета под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2022 года, с учетом скорректированного расчета, в размере сумма.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд -16 февраля 2023 года.

Расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества адрес исполнена, что подтверждается платежным поручением N 6533 от 22 мая 2023 года. Представителем Департамента городского имущества адрес заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85 отличается от оспариваемой кадастровой на 27, 6%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца расходов по проведению судебной экспертизы в размер сумма

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:85, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере сумма.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 февраля 2023 года.

Взыскать с адрес Металлоизделий" (ИНН 772202169) в пользу Департамента городского имущества адрес расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.Е.Лоскутова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 января 2024 года