Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Катанаевой А.С., судей Струковой А.А.., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-36/2023 по административному исковому заявлению Баринова ФИО13 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Баринова Владимира Александровича на решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2023 г.
Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Баринов ФИО14 обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект (здание общежития на 100 мест) с кадастровым номером N, общей площадью 586, 9 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", ул. ФИО6, "адрес".
Поскольку установление кадастровой стоимости в завышенном размере влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.
Решением Верховного суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2023г административное исковое заявление Баринова ФИО15 удовлетворено.
Суд установилкадастровую стоимость объекта недвижимости незавершенного строительством (здание общежитие на 100 мест) с кадастровым номером N, общей площадью 586, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости - "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 января 2021 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости установлена 27 апреля 2023года.
С Баринова В.А, в пользу ООО "Центр-Аналит" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей и в пользу ООО "Экспертный центр" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.
С данным решением суда первой инстанции административный истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным.
В обоснование апелляционной жалобы указал, что размер кадастровой стоимости установлен неправильно, так как стоимость объекта должна соответствовать проведенной по делу первоначальной, а не повторной судебной оценочной экспертизе.
Кроме того считает решение суда первой инстанции незаконным в части возложения на него судебных расходов за проведение судебной экспертизы, просит судебные расходы возложить на административного ответчика.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.
Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.
Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.
Указанные выводы соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.
Как следует из имеющихся в деле доказательств, Баринов ФИО17 является собственником объекта недвижимости незавершенного строительством (здание общежитие на 100 мест) с кадастровым номером N общей площадью 586, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".
В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. N 106-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия" кадастровая стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2021 г. составила "данные изъяты" рублей и используется при расчёте налога.
Таким образом, суд верно сделал вывод, что истец в силу части 1 статьи 245 КАС РФ, как собственник указанного объекта недвижимости вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является базой для налогообложения.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).
Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет независимого оценщика Мантеева Б.Б. N 24-в от 30 марта 2023 г. согласно которому рыночная стоимость здания составила "данные изъяты" руб.
В соответствии с нормами, регламентирующими требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Судебная коллегия признает данные выводы правильными.
Как видно из отчета N 24-в от 30 марта 2023 г, определяя рыночную стоимость объекта, оценщик Мантеев ФИО19. применил затратный подход, в котором не содержится надлежащего обоснования определения показателей износа элементов здания, не содержат достаточного документально подтвержденного обоснования определения оценщиком величины строительного объема здания.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы.
Заключением судебной оценочной экспертизы эксперта Сахно А.В, сотрудника ООО "ЦЕНТР-АНАЛИТ" от 5 июля 2023 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости - незавершенного строительством объекта (здания общежития на 100 мест) по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 1564000 руб.
Проанализировав содержание данного экспертного заключения суд первой инстанции верно пришел к выводу о наличии неустранимых сомнений в обоснованности и достоверности определения экспертом величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, поскольку, как видно из экспертного заключения при применении затратного подхода оценка и выбор аналога для расчета осуществлялись из предположения, экспертом не приведено обоснования данных применения справочника укрупненных показателей строительства КО-ИНВЕСТ, 2016, "Общественные здания" из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества.
В связи с недостатками в экспертном заключении суд пришел к обоснованному выводу о необходимости назначения повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту Сорокину М.А, сотруднику ООО "ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР".
Заключением судебной оценочной экспертизы эксперта Сорокина ФИО18, сотрудника ООО "ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР" N 30/2023 от 4 сентября 2023 г. рыночная стоимость объекта недвижимости - по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 4485000 рублей.
Данный размер стал основанием для установления судом кадастровой стоимости в размере рыночной.
Проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия соглашается с установленным размером, который обоснован заключением повторной судебной оценочной экспертизы.
Так, судом верно указано, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.
Заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу пункта 24 ФСО N 7, при применении затратного подхода оценщик учитывал, что затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; и рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа.
По мнению суда апелляционной инстанции, выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании затратного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, в заключении эксперт подробно обосновал необходимость применения затратного подхода, указав на нецелесообразность применения сравнительного или доходного подходов. Применение затратного подхода к расчету рыночной стоимости такого типа объектов недвижимости (объектов незавершенных строительством) является корректным и типичным.
Как следует из экспертизы, рыночная стоимость оцениваемого объекта была определена методом сравнительной единицы.
Оценщиком обоснован выбор сравнительной единицы, как сопоставимый аналог с оцениваемым по классу конструктивной системы и основному материалу несущих конструкций, произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки.
Установив, что между датой определения стоимости и датой проведения экспертизы имеется длительный временной промежуток и экспертиза проводится в ретроспективном порядке, эксперт не проводил осмотр объекта. При этом эксперт использовал в работе материалы дела и данные открытых источников.
В заключении и пояснениях суду экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, приведено подробное описание объекта исследования - объекта незавершенного строительства (здания общежития на 100 мест), его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации объекта незавершенного строительства и его помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного осмотра и исследования, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Так, из заключения эксперта видно, что в нем с использованием данных технической документации, выданной Целинным отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" Республики Калмыкия приведено следующее описание здания общежития на 100 мест, расположенного по адресу: "адрес", год строительства - 1987, кол-во этажей - 3, степень готовности - 60%, характеристики конструктивных элементов - площадь 586, 9 кв.м, высота - 8, 5 м, строительный объем - 4989, фундамент - ж/б блоки, стены/перегородки - кирпичные/кирпичные, перекрытия, полы - ж/б плиты, класс конструктивной системы - КС-1.
Анализируя сегмент рынка, к которому относится исследуемый объект, эксперт указал, что оцениваемое здания исходя из документации, предполагалось использовать для проживания людей в качестве общежития, при готовности - использование как жилых зданий и помещений.
С точки зрения технического состояния и конструктивных характеристик эксперт пришел к выводу, что объект экспертизы 1987 года постройки, объект в недопустимом состоянии, имеются повреждения, дефекты и трещины, объект не используется, степень готовности 60%, работы на объекте не ведутся, техническое состояние не позволяет его использовать в текущем состоянии и достроить, наиболее эффективным использованием будет являться демонтаж объекта.
Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями. Из фотоматериалов и таблиц, следует вывод об индивидуальных особенностях исследуемого объекта недвижимого имущества, связанного с его ненадлежащим техническим состоянием, большими техническими разрушениями, отсутствием частей строительных конструкций, необходимостью проведения демонтажных работ.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что экспертным заключением подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции верно установлена кадастровая стоимость здания.
Вопреки доводам апеллятора, оснований полагать, что стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании затратного подхода к оценке, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у судебной коллегии не имеется.
Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ каких-либо доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении иной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертизы, носят формальный характер, так как само по себе указание апеллятора на существенное снижение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по отношению к их кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена в ходе проведения экспертизы неверно.
Доводы апелляционной жалобы истца относительно неверного распределения судебных расходов также не опровергают выводы суда и основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.
Разрешая требование об оплате первоначальной и повторной судебной оценочной экспертиз за счет стороны предъявившей иск; суд основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертиз, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.
Судебная коллегия, соглашается с указанным выводом, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца, соотношение установленной и оспариваемой кадастровой стоимости не является чрезмерным и существенным, укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно не нарушает права истца.
Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО10 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".
Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции в данном случае отсутствуют.
Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.