Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2023 г. по делу N 66а-1920/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фомина М.В, судей Колпаковой А.В. и Семейкиной С.А.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23OS0000-01-2023-000385-58 (3а-560/2023) по административному исковому заявлению Меликяна Артема Суреновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 5 сентября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы видеоконференц-связи объяснения представителя административного истца ФИО9 возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Меликян А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1394 кв. м, для размещения торгового комплекса по реализации строительных материалов и сопутствующих товаров, по адресу: "адрес" в сумме 8 055 900 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 988 кв. м, для размещения торгового комплекса, по адресу: "адрес", в сумме 4 829 300 руб.;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 990 кв. м, для размещения торгового комплекса, по адресу: "адрес" в сумме 4 893 600 руб.

В обоснование требований указал на существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью и нарушение прав на уплату арендных платежей в экономически обоснованном размере.

В подтверждение заявленного размера рыночной стоимости земельных участков представил отчет N 039/1/23, подготовленный оценщиком ФИО10 5 апреля 2023 г.

Решением Краснодарского краевого суда от 5 сентября 2023 г. административное исковое заявленные удовлетворено; с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером N в сумме 9 606 597, 66 руб.; земельного участка с кадастровым номером N в сумме 7 202 569, 40 руб.; земельного участка с кадастровым номером N в сумме 7 214 763, 60 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 26 апреля 2023 г.

Тем же решением суда с административного истца в пользу негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" взыскано 100 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов заявитель жалобы ссылает на то, что кадастровая стоимость земельных участков определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки; экспертом допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности; заключение эксперта выполнено с нарушением статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представитель административного истца ФИО11 принявший участие в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Поскольку иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, административное дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в частности, арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оспаривая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 12 168 086, 6 руб. (объект недвижимости с кадастровым номером N), 8 696 860, 12 руб. (N), 8 712 158, 4 руб. (N) и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г.

Право на обращение в суд административного истца, являющегося арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N арендная плата за пользование которыми рассчитывается от оспариваемой кадастровой стоимости, подтверждено представленными в дело действующими договорами аренды.

Кроме того, в соответствии с представленными в дело платежными документами и пояснениями представителя административного истца в суде апелляционной инстанции, в период действия оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на основании уведомления управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир от 28 февраля 2019 г. N 30-13/м-38 ФИО12. ежеквартально вносилась плата за фактическое землепользование в порядке, определенном условиями договора аренды N 3800007035 от 2 мая 2012 г.

Надлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы администрацией муниципального образования г. Армавир, привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

С учетом приведенных обстоятельств, обращение административного истца в суд связано с правом на пересчет внесенной арендной платы на основании определенной в решении суда кадастровой стоимости, и подлежит разрешению по правилам главы 25 КАС РФ.

При этом, поскольку характер и основания заявленных истцом требований, а также оценка обстоятельств, с которыми он связывает восстановление своих нарушенных прав, не предполагают разрешение спора о праве на землю, приведенные в решении судом выводы о бессрочном действии договора аренды земельного участка с кадастровым номером N правового значения не имеют.

По тем же причинам, вопреки доводам, изложенным в дополнениях к отзыву на административный иск администрацией муниципального образования г. Армавир, снятие земельного участка с кадастрового учета в период рассмотрения дела 28 июля 2023 г. не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет N 039/1/23, подготовленный 5 апреля 2023 г. членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "МСО" ФИО13

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" ФИО14 от 20 июня 2023 г. отчет составлен с нарушением требований федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200: пункта 21 ФСО II (Виды стоимости), пункта 10 ФСО V (Подходы и методы оценки), пунктов 2.1, 2.3 ФСО VI (Отчет об оценке), пунктов 5, 11, 15-18, 22 ФСО N 7; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой; рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. составляет: земельного участка с кадастровым номером N в сумме 9 606 597, 66 руб.; земельного участка с кадастровым номером N в сумме 7 202 569, 40 руб.; земельного участка с кадастровым номером N в сумме 7 214 763, 60 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Требования Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Определение рыночной стоимости каждого земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Из заключения эксперта следует, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся наиболее эффективное использование оцениваемых объектов (пункт 20 ФСО N 7).

Отбор объектов-аналогов осуществлен в одном с объектом оценки населенном пункте, обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

При этом экспертом учитывался действующий в отношении оцениваемых земельных участков градостроительный регламент, утвержденный решением Армавирской городской Думы от 29 декабря 2021 г. N 220 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир".

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям на площадь, локальное расположение и наличие улучшений, имеющих ценообразующее значение.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения и расчет корректировок, которые соответствуют избранной экспертом методике.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы в суды первой и апелляционной инстанции не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости в дело представлено не было и в апелляционной жалобе не приводится, выводы суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы следует признать правильными.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судом правильно, решение суда об удовлетворении административного иска является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 5 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2023 г.

Председательствующий

Судьи