Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2023 г. по делу N 66а-1953/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бедак Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-74/2023 (УИД 92OS0000-01-2023-000069-57) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КРЫМПРОПАН" к департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, государственному бюджетному учреждению города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "КРЫМПРОПАН" на решение Севастопольского городского суда от 15 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца Михайлова А.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, участвовавшего в судебном заседании посредством веб-конференции, возражения представителей государственного бюджетного учреждения города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Вострецова В.В, Чиграковой А.С, участвовавших в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "КРЫМПРОПАН" (далее - ООО "КРЫМПРОПАН", Общество) обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости в размере 49 765 590 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 100 190 925, 11 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью Консалтинг групп "ПраймАудит", согласно отчету N, выполненному 16 марта 2023 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Севастопольского городского суда от 15 сентября 2023 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка расположенного в "адрес", общей площадью 42 210 кв.м, с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 97 542 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 24 апреля 2023 г.

С ООО "КРЫМПРОПАН" взысканы судебные расходы в пользу ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" на проведение повторной судебной экспертизы в сумме 119 828 руб.

Административный истец в апелляционной жалобе ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с чем обжалуемое решение просил изменить.

Апеллянт выражает несогласие с выводами повторного экспертного заключения N от 31 августа 2023 г, положенного в основу обжалуемого судебного постановления, которое, по мнению, подателя жалобы, является недопустимым доказательством в силу существенных нарушений, допущенных экспертом при проведении экспертного исследования, повлиявших на итоговый результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным ответчиком ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" представлены возражения.

Представитель административного истца Михайлов А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители государственного бюджетного учреждения города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Вострецов В.В, Чигракова А.С. в удовлетворении апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка N от 3 сентября 2019 г, дополнительного соглашения N от 18 мая 2020 г. (л.д. 17-26, 27 том 1).

Согласно расчету размера годовой арендной платы арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 100 190 925, 11 руб. определена по состоянию на 1 января 2022 г. распоряжением Правительства Севастополя N от 15 ноября 2022 г.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "Консалтинг групп "ПраймАудит" отчет N от 16 марта 2023 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 49 765 590 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного 19 мая 2023 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" В.

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 58 671 900 руб.

Ввиду возникших у суда сомнений относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подлежащего установлению на заявленную дату, которые не были устранены в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции определением от 19 июля 2023 г. назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

В соответствии с выводами, изложенными в заключение N от 31 августа 2023 г, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составила 97 542 000 руб.

Суд первой инстанции данное экспертное заключение положил в основу обжалуемого судебного постановления и установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным 31 августа 2023 г. экспертом ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" О.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N, площадью 42210+/-72 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности, земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для обслуживания зданий и сооружений газораспределительной станции сжиженного газа, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которых при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25, которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что исследования проводились с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки N I-III, V, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

Оцениваемый земельный участок отнесен экспертом к сегменту рынка - под индустриальную застройку.

В качестве единицы сравнения экспертом принят при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка единый объект недвижимости (объект капитального строительства совместно с земельным участком) ввиду того, что рынок свободных земельных участков в г. Севастополе не активен и не развит, свободные земельные участки от строений в рассматриваемый период отсутствуют.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок единых объектов недвижимости промышленного назначения и исследованы объекты, расположенные в г. Севастополе, из которых экспертом были отобраны 3 объекта-аналога, находящиеся в месте расположения объекта исследования.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 2 315 руб./кв.м. (величина без сервитута) соответствует сложившимся условиям рынка промышленного назначения в г. Севастополе в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключение эксперта.

Данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, доля улучшений в стоимости ЕОН, передаваемые права, на удаленность автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, площадь, качество подъездных путей.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации по аренде объектов, используемых в качестве аналогов, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, в том числе, отчет N от 16 марта 2023 г. оценщика ООО "Консалтинг групп "ПраймАудит", заключение N от 14 июня 2023 г, выполненное экспертом "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" В, приходит к выводу, что они не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком и экспертом при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" О, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

Доводы административного истца об использовании экспертом неактуальных данных о стоимости объекта-аналога N 1 при расчете рыночной стоимости опровергаются копией объявления архива базы данных Авито. Наличие объявлений о продаже испрашиваемого объекта на других информационных площадках (Юла, Оценщик. ру) с иной продажной стоимостью не свидетельствует о недостоверности повторного экспертного заключения.

Применение размера скидки на торг, предназначенной для объектов капитального строительства, а не свободных земельных участков; ошибочное применение корректировок на площадь, на наличие улучшений для единых объектов недвижимого имущества, на расположение относительно автомагистралей, наличие коммуникаций, ограждений, качества подъездных железнодорожных путей, само по себе не ставить под сомнение выводы эксперта о размере итоговой рыночной стоимости земельного участка, поскольку стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Принятие в качестве объектов-аналогов объектов капитального строительства (производственные базы) мотивировано экспертом отсутствием на дату оценки в г. Севастополе свободных от построек земельных участков. Данное различие урегулировано введением соответствующей корректировки "доля улучшений в стоимости ЕОН" с приведением соответствующего обоснования ее применения, что не противоречит федеральным стандартам оценки. Апеллянтом также не представлены сходные условно свободные земельные участки, которые возможно принять в качестве объектов-аналогов в рассматриваемом сегменте рынка (индустриальная застройка).

Отказ от применения корректировки на местоположение обоснован экспертом расположением объекта-аналога N 1 в зоне промышленного назначения, в связи с чем оснований для введения данного коэффициента не имелось. При этом, эксперт, верно, руководствовался фактическим расположением оцениваемого объекта и объектов-аналогов, не применяя информацию о планируемом размещении объектов согласно Генеральному плану г. Севастополя.

Экспертом ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Осинцевой Н.В. в суд апелляционной инстанции дополнительно представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

По вышеприведенным причинам апелляционным судом не установлено законных оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные доводы апеллянтов не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

В части взыскания судебных расходов, связанных с проведением судебной оценочной экспертизы в размере 119 828 руб. (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России), судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции верно возложено в равных долях на административных истцов несение данных издержек, поскольку показатель превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью (3 процента) не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие методологических или иных ошибок в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Севастопольского городского суда от 15 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КРЫМПРОПАН" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи