Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2023 г. по делу N 66а-2015/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трефиловой О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-642/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000493-25) по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Эксизова Александра Фотиевича к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца Сильченко Р.И, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Эксизов Александр Фотиевич обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, расположенных по адресу: "адрес" в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование требований указано, что Эксизов А.Ф. является сособственником указанных объектов недвижимости в ? доли. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, существенно превышающий их рыночную стоимость, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (л.д. 132 том 2).

Решением Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. административные исковые требования удовлетворены.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 397, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 21 097 100 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 279, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 15 350 100 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1 327, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 55 137 900 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 354, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 19 012 800 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 207, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 11 751 800 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 390, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 18 694 900 руб.

Установлена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 440 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 20 775 700 руб.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов.

Определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства - 5 июня 2023 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, указывает, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета. Кроме того, в апелляционной жалобе указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы. Считает, что эксперт не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искажению итоговых результатов рыночной стоимости объектов недвижимости. Так, эксперт не провел осмотр объектов экспертизы, тем самым не определилих фактическое назначение и не уточнил ценообразующие факторы, которые могут оказать существенное влияние на результат оценки. В рамках доходного подхода при расчете арендной ставки эксперт не провел корректировку на дату оценки для объектов-аналогов N 1, 2, 3; некорректно проведено определение чистого операционного дохода объектов экспертизы.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлен отзыв.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Сильченко Р.И. просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Эксизов А.Ф. является собственником ? доли нежилых помещений с кадастровыми номерами N (помещение 2), N (помещение 2а), N (помещение 3), N (помещение 4), N (помещение 4), N (помещение 6), N (помещение 7), расположенных по адресу: "адрес".

Другая ? доля принадлежит на праве собственности З.

Право собственности административного истца и заинтересованного лица на объекты недвижимости подтверждается выписками из ЕГРН от 13 июня 2023 г. (л.д. 141-183 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N в размере 25 800 597, 98 руб, 18 130 500, 7 руб, 74 238 478, 3 руб, 22 984 335, 53 руб, 13 490 805, 64 руб, 21 833 530, 31 руб, 24 613 767, 2 руб. соответственно определена по состоянию на 1 января 2021 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 11 декабря 2023 г. N, ответе ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 12 декабря 2023 г. N (л.д. 54-63, 65-66 том 3).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный ООО "Альфа Эксперт" отчет N от 18 мая 2023 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N составляет 12 980 200 руб, 10 467 300 руб, 37 351 400 руб, 11 563 300 руб, 7 788 700 руб, 12 741 900 руб, 14 364 400 руб. соответственно.

В целях установления рыночной стоимости нежилых помещений 3 июля 2023 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" С.

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 21 097 100 руб, 15 350 100 руб, 55 137 900 руб, 19 012 800 руб, 11 751 800 руб, 18 694 900 руб, 20 775 700 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N N, выполненной 4 августа 2023 г, экспертом общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" С.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которых при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания заключения N N от 4 августа 2023 г. следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода методом прямой капитализации и сравнительного подхода методом сравнения продаж. От использования затратного подхода эксперт отказался.

Оцениваемые объекты недвижимости отнесены экспертом к сегменту рынка офисно-торговая недвижимость.

Для исследования рынка предложений продажи и аренды экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 1 января 2020 г. по 1 января 2021 г.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (пункт 11).

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов) (пункт 13).

Проанализировав объем доступных аналогов коммерческого назначения, предложенных к сдаче в аренду, расположенных в г. Геленджике, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, как наиболее сопоставимые с объектами экспертизы.

На различия между объектом оценки и объектами-аналогами по основным ценообразующим факторам экспертом применены соответствующие корректировки на торг, масштаб площади, этаж расположения.

При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 10, 5 %. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки - 12 % и величины операционных расходов - 22 %.

При определении коэффициента капитализации экспертом использованы исследования, приведенные в "Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", опубликованного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки, автор Лейфер Л.А, 2020 г, таблица 22.

Также стоимость нежилых помещений определялась экспертом в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж.

Для определения рыночной стоимости нежилых помещений экспертом проанализирован рынок предложений по продаже подобных объектов недвижимости в г. Геленджике Краснодарского края.

При проведении оценки рыночной стоимости нежилых помещений экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости (10 объектов), из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога (расположение в г. Геленджике) максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (местоположение, дата предложения, площадь, цена предложения).

По выявленным различиям скорректирован удельный показатель стоимости, в том числе, применены поправки на торг, площадь, этаж расположения.

Анализируя рынок объектов коммерческой недвижимости экспертом было выявлено достаточное количество предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту оценки. Рассчитанная экспертом рыночная стоимость нежилых помещений находится в интервале значений цен (от 30 000 руб./кв.м до 122 530, 86 руб./кв.м.) для данного сегмента рынка недвижимости (стр. 48 том 2).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Краснодарском крае в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов (сравнительный, доходный) позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" С.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе отчет N от 18 мая 2023 г, подготовленный оценщиком ООО "Альфа-Эксперт" Д, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственность "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" С, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

Замечания относительно экспертного заключения, изложенные в апелляционной жалобе аналогичны заявлявшимся административным ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указанные замечания являлись предметом оценки суда первой инстанции с учетом данных экспертом письменных пояснений, и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении. Результаты оценки доказательств и выводы суда об отклонении замечаний административного ответчика подробно изложены в обжалуемом решении и в достаточной степени аргументированы, с ними судебная коллегия соглашается.

Экспертом ООО "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" С. в суд апелляционной инстанции повторно представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку апеллянтом не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы о несоответствии судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС-ПАРТНЕР", требованиям законодательства об оценочной деятельности, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 января 2024 г.

Председательствующий

Судьи