Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 января 2024 г. по делу N 8Г-40766/2023[88-2859/2024-(88-44756/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Ивановой Е.В, Парамоновой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Сочи к Гаврилину Алексею Павловичу, Зважий Константину Ивановичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному исковому заявлению Зважий Константина Ивановича, Гаврилина Алексея Павловича к администрации муниципального образования г. Сочи о заключении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе представителя Зважий Константина Ивановича, Гаврилина Алексея Павловича по доверенности Благополучного Дениса Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения представителя Зважий К.И. по доверенности Артеменко А.А, поддержавшего требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, пояснения представителя администрации г. Сочи по доверенности Усенко Н.Н, возражавшего против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования г. Сочи обратилась в суд с иском к Гаврилину А.П, Зважий К.И. об изъятии с целью последующей реализации с публичных торгов объекта незавершенного строительства, площадью 535 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", на земельном участке площадью 1400 кв.м, кадастровый N, предоставленном для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов по тому же адресу на условиях аренды по договору N 1808 от 26.08.2016 г.

Гаврилин А.П, Зважий К.И. обратились в суд со встречным иском к администрации г. Сочи о признании права собственности на реконструированный строительством 4-х этажный объект недвижимости (3 этажа с мансардой), кадастровый N, общей площадью 2023, 3 кв.м, (основной площадью 1219, 6 кв.м, вспомогательной 614, 1 кв.м.), расположенный по адресу: "адрес", б/н и возложении на администрацию г. Сочи обязанности заключить с Зважий К.И. и Гаврилиным А.П, договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1400 кв.м, кадастровый N, предоставленного ранее по договору N 1808 от 26.08.2016 г.

Решением Лазаревского районного суда города г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2022 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Сочи к Гаврилину А.П, Зважий К.И. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказано; требования встречного иска Гаврилина А.П, Зважий К.И. к администрации о заключении договора аренды удовлетворены - на муниципальное образование город-курорт Сочи возложена обязанность заключить со Зважий К.И. и Гаврилиным А.П. договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет, со множественностью лиц на стороне арендатора, в отношении земельного участка площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером N, предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: "адрес" решением за Зважий К.И. и Гаврилиным А.П. признано право общей долевой собственности - по 1/2 доле в праве общей долевой собственности за каждым на объект недвижимости, 4-х этажное нежилое строение, общей площадью 2023, 3 кв.м, кадастровый N, 4-х этажный, расположенный по адресу: "адрес" решение содержит указание на то, что является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести учет изменений в Едином государственном реестре недвижимости сведений на (о) правах общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым на 4-х этажный объект недвижимости, кадастровый N, общей площадью 2023, 3 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", по сведениям, указанным в изготовленном техническом плане строения, и регистрации обременения за Зважий К.И. и Гаврилиным А.П, в виде аренды сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1400 кв.м, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.12.2022 г. решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2022 г. отменено, принято новое решение, которым требования искового заявления администрации г. Сочи к Зважий К.И, Гаврилину А.П. об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований Зважий К.И, Гаврилина А.П. о заключении договора аренды и признании права отказано. Постановленным судебным актом у Гаврилина А.П, Зважий К.И. изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 г. N 1299 "О утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2023 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.12.2022 г. отменено в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 21.07.2022 г. об отказе удовлетворении первоначальных исковых требований администрации г. Сочи к Зважий К.П, Гаврилину А.П. об изъятии объекта незавершенного строительства и удовлетворении встречных исковых требований Зважий К.П, Гаврилина А.П. к администрации г. Сочи о заключении договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.09.2023 г. решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2022 г. отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к Зважий К.И, Гаврилину А.П. об изъятии объекта незавершенного строительства, в части удовлетворения встречных исковых требований Зважий К.И, Гаврилина А.П. к администрации г. Сочи о заключении договора аренды земельного участка, в указанной части принято по делу новое решение, которым удовлетворены исковые требования администрации г. Сочи к Зважий К.И, Гаврилину А.П. об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью 535 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", на земельном земельного участка площадью 1400 кв.м, кадастровый N, предоставленном для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов по тому же адресу. Вынесенным судебным актом у Гаврилина А.П, Зважий К.И. изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 г. N 1299 "О утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". В удовлетворении встречных исковых требований Гаврилина А.П, Зважий К.И. о заключении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1400 кв.м, кадастровый N, предоставленного ранее по договору N 1808 от 26.08.2016 г. В остальной части решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21.07.2022 г, отмененное апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.12.2022 г, оставлено без изменения.

Представителем Зважий К.И, Гаврилина А.П. по доверенности Благополучным Д.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование о принятии судом кассационной инстанции по делу нового решения об удовлетворении встречных исковых требований.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель Зважий К.И. по доверенности Артеменко А.А. в ходе судебного заседания требования кассационной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель администрации г. Сочи по доверенности Усенко Н.Н. в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения требований кассационной жалобы, просил суд кассационной инстанции оставить без изменения постановленный по делу судебный акт.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что Зважий К.П. на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли незавершенного строительства от 22.06.2021 г. принадлежит 1/2 доля в праве на объект незавершенного строительства, площадью застройки 535 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2021 г. совершена запись регистрации N.

Гаврилину А.П. на основании договора купли-продажи доли незавершенного строительства от 07.07.2021 г. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля в праве на объект незавершенного строительства, площадью застройки 535 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2021 г. произведена запись регистрации N.

Администрации муниципального образования г. Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1400 кв.м, кадастровый N, вид разрешенного использования "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов" расположенный по адресу: "адрес", о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2010 г. произведена запись регистрации N.

Незавершенное строительством нежилое строение с кадастровым номером N расположено на земельном участке, площадью 1400 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес".

26.08.2016 г. между администрацией муниципального образования г. Сочи и Гомбеевым А.А, Авдеевым В.В. на основании постановления администрации г. Сочи от 04.08.2016 г. N 1808 заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N, предметом которого является земельный участок площадью 1400 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест", сроком на 3 года.

Положениями п. 2.1 договора установлен срок действия договора - по 04.08.2019 г.

Уведомлением департамента имущественных отношений от 19.07.2019 г. N 17825/02-05-17 и N 17824/02-05-17 администрация г. Сочи Краснодарского края отказалась от договора аренды.

Письмом Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи Краснодарского края N 20125/02.01-16 от 22.10.2020 г. прежним собственникам строения Авдееву В.В. и Гомбееву А.А. отказано в удовлетворении требований заявления о продлении договора аренды.

Ответом N 1850/02.01-25 от 10.02.2022 г. по делу N 20012022-24093628-23-1923 Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края, нынешним собственникам объекта недвижимости Зважий К.И. и Гаврилину А.П. отказано в предоставлении муниципальной услуги "заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности" в отношении земельного участка кадастровый N, вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест", по основаниям отсутствия возможности заключения нового договора, в связи с тем, что ранее было реализовано право однократного приобретения в аренду сроком на три года земельного участка прежним собственником объекта незавершенного строительства для завершения его строительства, в связи с чем основания для его повторного предоставления в этих же целях без проведения торгов отсутствуют.

Согласно заключению эксперта ООСГ "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0.220 от 03.07.2022 г. нежилое здание расположено в границах земельного участка площадью 1400 кв.м. кадастровый N по адресу: "адрес"К РФ.

Экспертом в ходе проведения исследования установлено, что нежилое здание степень готовности 98 %, имеет 4 этажа (3 этажа с мансардой), кадастровый N, общей площадью 2023, 3 кв.м. (основная площадь 1219, 6 кв.м, вспомогательная 614, 1 кв.м.), расположенное по адресу: "адрес", б/н, соответствует целевому назначению земельного участка, требованиям СНиП 31-06-2009. "Общественные здания и сооружения", ФЗ РФ "Технический регламент о пожарной безопасности", СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, СП 42.13330.2011 "Строительство в сейсмических районах". СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", требованиям СП 14.13330.2011 "Строительство в сейсмических районах". СНКК 22-301- 2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края", учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам, оно не грозит обрушением, а, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Местоположение исследуемого объекта соответствует требованиям ФЗ РФ "Технический регламент о пожарной безопасности", СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* - оно не создает препятствий в пользовании рядом расположенными участками и строениями на них.

Экспертом по результатам проведения исследования установлено, что строение отвечает требованиям СП 14.13330.2014. "Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования" и СНКК 22-301-2000* "Строительство в сейсмических районах "адрес"", имеет работоспособное (исправное) техническое состояние согласно классификации ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния". Таким образом, спальный корпус и на момент обследования соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам. Объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, эксплуатация здания возможна после завершения строительства.

Каких-либо претензий в отношении возведенного строительного объекта со стороны третьих лиц не установлено, при этом принцип целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, закрепленный Земельным кодексом Российской Федерации, а также градостроительные и строительные нормы и правила не нарушены и остались неизменными.

Положениями ст. 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, том числе как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

Отменяя постановленное судом первой инстанции решение, суд апелляционной инстанции отметил, что из представленной выписки из ЕГРН следует, что земельный участок площадью 1400 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", имеет вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест". При этом, из технического паспорта, а также из экспликации помещения, представленной в экспертном заключении, следует, что ответчиками в нарушение договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка возведен спальный корпус на 65 мест, что чуть менее чем в 2 раза превышает параметры разрешенного строительства.

Зважий К.И, Гаврилин А.П. просят заключить договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды в отношении участка кадастровый N, предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, из чего усматривается, что возведенное спорное строение в нарушение договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка спальным корпусом не является.

По мнению суда апелляционной инстанции, поскольку договор аренды от 26.08.2016 г. N 4900010327 заключен после 01.03.2015 г, то ответчики ранее уже реализовали свое право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции отметил в тексте постановленного по делу судебного акта, что проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что спорное строение в настоящее время представляет собой объект незавершенного строительства, однако вопреки установленным обстоятельствам, отказывая в удовлетворении исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции необоснованно признал за Зважий К.И. и Гаврилиным А.П. право собственности на завершенный строительством объект недвижимости 4-х этажное нежилое строение, общей площадью 2023, 3 кв.м кадастровый N.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, ФЗ РФ от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 ФЗ РФ N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. При таких обстоятельствах у Гаврилина А.П, Зважего К.И. имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 г. N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 г. N 308-ЭС22-3699). Помимо изложенного, данная правовая позиция также закреплена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023 г.

Применительно к рассматриваемому делу публичный собственник спорного земельного участка обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов лишь 16.05.2022 г, то есть с нарушением установленного законом шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (04.08.2019 г.). При таких обстоятельствах он не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Ввиду изложенного выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны основанными на законе.

Помимо изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела не принял во внимание и не выполнил обязательные для него указания суда кассационной инстанции, приведенные в определении от 25.04.2023 г, фактически повторив правовую позицию, изложенную в апелляционном определении от 06.12.2022 г, что повлекло за собой повторную отмену вынесенного судом апелляционной инстанции судебного акта.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемого судебного постановления и нового рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Т.И. Парамонова