Решение Московского городского суда от 21 февраля 2024 г. по делу N 3а-0586/2024

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Берестове И.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-586/2024 по административному исковому заявлению ЗАО "Арколь" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года N 64489 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004005:8 (далее - Земельный участок).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 78 641 510 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ЗАО "Арколь", так как влияет на размер арендной платы.

Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке от 29 мая 2023 года N 2905202302, подготовленном частнопрактикующим оценщиком Чернышевым И.А.

Представитель административного истца в судебном заседании требования и замечания к заключению эксперта поддержал.

Департамент городского имущества города Москвы против удовлетворения административного иска возражает по доводам письменных пояснений; замечаний к заключению эксперта не имеет, ходатайствует о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в сумме 219 150, 40 руб.

Иные лица, участвующие в деле, возражений на административный иск и замечаний к экспертизе не представили, извещены.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с указанными положениями Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N 910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", в соответствии с пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности юридических и физических лиц, они могут быть оспорены ими в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В ходе судебного разбирательства установлено, что административный истец является арендатором Земельного участка; результаты определения его кадастровой стоимости, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 3 ноября 2022 года N 64489.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года и установлена в размере 147 952 107, 27 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года.

Административный истец уплачивает арендные платежи в отношении Земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве ЗАО "Арколь" требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил в суд вышеуказанный отчёт об оценке от 29 мая 2023 года (далее - Отчет об оценке), в котором по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость Земельного участка определена в размере 78 641 510 руб.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 КАС РФ, лежит на административном истце.

Так, в частности, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором о рыночной стоимости Земельного участка определением суда от 28 августа 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России Соколова А.Ю. от 7 ноября 2023 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. По состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость Земельного участка определена экспертом в размере 146 195 000 руб.

Не доверять экспертному заключению у суда оснований не имеется, изложенные в нем суждения аргументированы, а выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, ее производство поручалось государственному судебно-экспертному учреждению; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок, указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснован выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат математических, методологических ошибок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Возражения стороны административного истца на экспертное заключение не свидетельствуют о недостоверности проведенного исследования. Доводы и замечания не подтверждают наличие существенных, влияющих на выводы эксперта, ошибок и являются исключительно субъективным мнением их заявителя, не основанным на фактах, в связи с чем, не могут быть положены в основу настоящего решения суда.

При этом на поданные административным истцом возражения эксперт представил подробные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела; в них эксперт дал развернутые и полные разъяснения по заключению, ответил на все вопросы и замечания по поводу проведенного исследования, подтвердил выводы заключения, объяснив несостоятельность доводов замечаний, разъяснив подбор объектов-аналогов, необходимость применении корректировок.

Данные письменные пояснения, которым суд доверяет по причинам, изложенным выше, объективно опровергают доводы стороны административного истца о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям законодательства и его необоснованности; аргументы ЗАО "Арколь" не нашли своего подтверждения, и соответственно, на существо исследования и обоснованность выводов никак не влияют.

Вопреки доводам ЗАО "Арколь", МЦК представляет собой единую маршрутную линию железнодорожного пассажирского транспорта в Москве, интегрированную с метрополитеном, перевозки на котором осуществляет РЖД по договору с заказчиком проекта - ГУП "Московский метрополитен", ввиду чего нет оснований сомневаться в правильности введенных экспертом корректировок на "транспортную доступность/удаленность".

Сами по себе аргументы ЗАО "Арколь" о наличии другого, более близкого к дате оценке, объявления о продаже одного из отобранных экспертом объекта-аналогов, о том, что рыночная стоимость Земельного участка в заключении определена неверно, не свидетельствуют; из подготовленных экспертом в связи с данным замечанием расчетов следует, что указанное на существо исследования и обоснованность выводов по сути никак не влияет, погрешность составляет менее 1%.

Примененная экспертом корректировка на условия рынка, по мнению суда, не противоречит данным, представленным по этой поправке в Экономическом научном журнале "Оценка инвестиций", соответствует математическим правилам округления до сотых.

Заявление административного истца о необходимости корректировки на ВРИ для объекта-аналога N 2 субъективно и ошибочно; разрешенное использование исследуемого объекта и этого объекта-аналога под офисно-торговую застройку, в связи с чем корректировка не требуется, о чем верно указано экспертом.

При изложенных обстоятельствах, следует заключить о том, что каких-либо убедительных доводов, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертизы, в том числе определенной экспертом величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено, в связи с чем, а также из-за отсутствия противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, отсутствуют и установленные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы. Круг вопросов, разрешенных экспертом при проведении экспертизы, непосредственно направлен на установление рыночной стоимости спорного земельного участка; его местоположение и сегмент рынка, а также технико-экономические характеристики и ценообразующие факторы, определены экспертом верно; объекты-аналоги подобраны сопоставимые плюс введены необходимые корректировки по ценообразующим факторам. Само по себе несогласие административного истца с отобранными объектами-аналогами и введенными корректировками по ценообразующим факторам в силу норм процессуального закона основанием для назначения по административному делу дополнительной, повторной экспертизы не является.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не опровергнута; ставить экспертное заключение под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость; достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на юридически значимую дату суду не представлено. Выводы о величине рыночной стоимости Земельного участка, содержащиеся в Отчёте об оценке, опровергаются заключением судебной экспертизы, в связи с чем суд относится к названному отчёту критически.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях, представителя Департамента городского имущества города Москвы, о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января 2023 года и до утверждения новой кадастровой стоимости Земельного участка.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о возмещении расходов на оплату судебной экспертизы в размере 219 150, 40 руб, суд учитывает, что несение административным ответчиком данных расходов в указанном размере подтверждается платежным поручением от 5 октября 2023 года и никем не оспаривается.

Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К последним относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случаях, когда удовлетворение требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" обращено внимание на то, что выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит; при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций.

Решая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы, суд также отмечает, что по смыслу части 1 статьи 62 КАС РФ проверка представляемого в материалы дела отчёта об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, поскольку иным образом в рамках настоящего административного спора проверить достоверность отчёта не представляется возможным.

По итогам экспертизы в настоящем деле подтвержден факт недостоверности определённой в Отчёте об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (Отчёт об оценке) оценены судом критически и не положены в основу решения суда. В то же время заключение эксперта свидетельствует об обоснованности пояснений Департамента городского имущества города Москвы против размера рыночной стоимости Земельного участка, определённого в Отчёте об оценке.

Настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой экспертом.

Таким образом, кадастровая стоимость пересмотрена; право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, принятое судом решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что разница между определённой в ходе массовой оценки кадастровой стоимостью и индивидуально определённой рыночной стоимостью Земельного участка не является кратной, составляет менее 30% (1, 18%), что не свидетельствует о допущенных в ходе государственной кадастровой оценки ошибках при формировании методики определения кадастровой стоимости или применении ее к конкретным объектам недвижимости, нарушении прав истца, поскольку укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений, суд приходит к выводу о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы с административного истца в пользу Департамента городского имущества Москвы в вышеуказанном размере.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера этих судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность либо необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004005:8 (по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира г.Москва, проспект Буденного вл. 18Б), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 146 195 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 июня 2023 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 1 января 2023 года и до утверждения новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004005:8.

Взыскать с ЗАО "Арколь" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы 219 150, 40 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 февраля 2024 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова