Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 января 2024 г. по делу N 66а-101/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО "Ливадия" к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Ливадия" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что административному истцу с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами N площадью соответственно 769, 4 кв.м и 2052, 2 кв.м, расположенные в "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе нежилых помещений с кадастровыми номерами N в размере 36 922 551, 94 руб. и 98 482 533, 27 руб.

Соответствующие сведения в отношении каждого из нежилых помещений внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объектов существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4 составляет на ту же дату соответственно 22 981 000 руб. и 56 206 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости помещений нарушено право административного истца на взимание налога на имущество организаций в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объектов равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес" и ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 128, пунктом 1 части 1 статьи 194 КАС РФ.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ указанное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, административное дело направлено в "адрес"вой суд для рассмотрения по существу.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено до рассмотрения Четвертым кассационным судом общей юрисдикции кассационной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" на апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты"" ФИО6; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов оценки составляет: с кадастровым номером N - 29 371 000 руб, с кадастровым номером N - 80 120 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости объектов оценки исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 29 371 000 руб, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 80 120 000 руб.

Этим же решением определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов в размере является существенным и окажет негативное влияние на наполняемость бюджета.

Также полагает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки и, кроме того, проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению.

Обращает внимание на отсутствие объективных данных об ошибочности методики государственной кадастровой оценки и (или) неправильности ее применения по отношению к объекту оценки.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно выпискам из ЕГРН нежилые помещения с кадастровыми номерами N поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, образованы из объекта с кадастровым номером N, который до даты снятия с кадастрового учета - ДД.ММ.ГГГГ - был включен в перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.1 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 и 2022 годы, утвержденные приказами департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N.

Из содержания апелляционного определения Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ и кассационного определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в силу положений пункта 10 статьи 378.2 НК РФ и разъяснений ФНС России, содержащихся в письмах от ДД.ММ.ГГГГ N БС-3-21/10131@, от ДД.ММ.ГГГГ N БС-4-21/8805@, от ДД.ММ.ГГГГ N БС-4-21/4581@ кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N затрагивает права ООО " "данные изъяты"" в сфере налогообложения и, следовательно, может быть им оспорена в установленном порядке.

Согласно предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес" сведениям, оспариваемая по основанию установления рыночной стоимости кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 36 922 551, 94 руб. подлежала применению в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ подлежит применению кадастровая стоимость, установленная приказом департамента имущественных отношений краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 57 498 446, 88 руб.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 98 482 533, 27 руб. подлежала применению в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, после чего ГБУ "адрес" "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 114 239 735, 31 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая подлежала применению с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ для целей налогообложения применяется кадастровая стоимость этого помещения в размере 153 364 066, 39 руб, утвержденная приказом департамента имущественных отношений края от ДД.ММ.ГГГГ N.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость в период производства по настоящему делу стала архивной.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку ООО "Ливадия" обратилось в суд в 2022 году с административным исковым заявлением об оспаривании актуальной на тот период времени кадастровой стоимости, в силу пункта 1 статьи 383 НК РФ налог на имущество организаций подлежит уплате в срок не позднее 28 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом, право требовать пересмотра кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 года и подлежавшей применению с 1 января 2022 года, не утрачено административным истцом.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка с учетом заключения эксперта ФИО6

Выводы эксперта о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности ввиду наличия методологических и математических ошибок, вследствие которых определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть признана достоверной, лица, участвующие в деле, в том числе ООО " "данные изъяты"", не ставят под сомнение.

Принимая во внимание выводы эксперта относительно представленного административным истцом отчета об оценке и уточнение административным истцом заявленных требований в части величины рыночной стоимости объектов оценки, суд первой инстанции правомерно указал на то, что отчет об оценке не может быть положен в основу решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости.

Как видно из исследовательской части заключения эксперта ФИО6, рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках доходного подхода.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, отказ от проведения нежилых помещений коммерческого назначения в рамках сравнительного и затратного подходов обоснован экспертом.

Осмотр объектов оценки экспертом не производился в связи с оценкой на ретроспективную дату, фотографии объектов оценки имеются в составе отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, описание объектов оценки принято в соответствии с материалами дела, в том числе сведениями документов технического учета о физических характеристиках объектов и с учетом сведений публичной кадастровой карты применительно к местоположению объектов оценки.

Коллегия отмечает, департамент имущественных отношений, обращая в апелляционной жалобе на то, что экспертом не осмотрены объекты оценки, при этом не указывает на их индивидуальные особенности, которые могли быть отнесены к ценообразующим факторам и выявлены исключительно при непосредственном осмотре экспертом объектов оценки.

При расчете величины арендной платы экспертом отобрано четыре объекта-аналога, каждый из которых представляет собой встроенное нежилое помещение свободного назначения в городе Новороссийске в хорошем состоянии, предложенное к передаче в аренду до даты оценки.

Экспертом проведены корректировки на торг, этаж расположения и на площадь, размер корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Под ред. ФИО5 Л.А.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объектов оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Определенная экспертом ежемесячная величина арендной ставки 613, 11 руб./кв.м применительно к объекту с кадастровым номером N и 627, 03 руб./кв.м применительно к объекту с кадастровым номером N находится в пределах предложений об аренде коммерческой недвижимости в городе Новороссийское на дату оценки от 430, 48 руб. до 1 777, 78 руб. согласно таблице 4 в составе экспертного заключения (без учета скидок на торг и прочих корректировок).

При расчете потенциального валового дохода экспертом в качестве арендопригодной принята общая площадь каждого из объектов оценки.

Величина операционных расходов рассчитана в сумме 19, 6% от потенциального валового дохода, при этом 19, 6% - средняя величина для прочих торговых и сходных типов объектов согласно Справочнику оценщика недвижимости-2019. Операционные расходы для коммерческой недвижимости под ред. ФИО5.

Ставка капитализации принята в размере 10, 6% для офисно-торговых объектов свободного назначения в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода под ред. ФИО5.

Ссылки в апелляционной жалобе на отсутствие объективного подтверждения выводов эксперта о низкой ликвидности объектов оценки со сроком экспозиции 7 - 18 месяцев опровергнуты пояснениями эксперта о том, что, учитывая местоположение, площадь, назначение объектов экспертизы и ближайшее окружение эксперт действительно пришел к выводу о низкой ликвидности объектов оценки и принял в расчетах рыночной стоимости предложения, которые попадают в период экспозиции (7-18 месяцев).

Эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности достоверно не подтверждены.

Утверждения департамента имущественных отношений "адрес" о том, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению, основано на неправильном толковании закона, тем более, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

Напротив, из представленных филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес" сведений следует, что установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обжалуемым решением суда кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объектов сопоставима с той кадастровой стоимостью объектов, которая подлежала применению в период до ДД.ММ.ГГГГ и была установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу N (соответственно 23 470 547 руб. и 60 894 931 руб.).

Объективных данных о том, что рост рыночных цен на встроенные помещения свободного назначения в пределах "адрес" превысил 25-30%), суду не предоставлено.

Установленное решением суда по настоящему делу расхождение между установленной кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью составляет около 20% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных норм закона и их конституционно-правового толкования доводы апелляционной жалобы о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера налоговых платежей в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объектов по основанию установления рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 обращено внимание на то, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку в период производства по делу оспариваемая кадастровая стоимость стала архивной, коллегия полагает необходимым дополнить решение суда указанием на период, в течение которого применялась оспариваемая кадастровая стоимость: применительно к нежилому помещению с кадастровым номером N - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, применительно к нежилого помещению с кадастровым номером N - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Дополнить решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанием на период применения кадастровой стоимости, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи