Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 66а-147/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-581/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000419-53) по административному исковому заявлению акционерного общества "ДОРИНДА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г, которым уточненное административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца акционерного общества "ДОРИНДА" - Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "ДОРИНДА" (далее - АО "ДОРИНДА", Общество), являясь собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 39 703 +/- 70 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса с трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 52 034 +/- 79 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленных требований АО "ДОРИНДА" указало, что считает кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, определенную по состоянию на 1 января 2022 г. в размерах 487 417 452, 77 руб, 327 403 131, 4 руб, соответственно, завышенной, нарушающей права Общества, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представило отчет от 17 марта 2023 г. N 166-П-2023, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" (далее - ООО "Альфа Эксперт") ФИО14, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размерах 269 137 000 руб, 222 883 000 руб, соответственно. Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 31 мая 2023 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 6 июля 2023 г. N 193-581/2023, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Атлас-Консалт" (далее - ООО "Атлас-Консалт") ФИО19, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 394 330 000 руб, 262 564 000 руб, соответственно.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО "Атлас-Консалт" ФИО16, на основании определения Краснодарского краевого суда от 15 августа 2023 г. проведена повторная судебная экспертиза, по результатам которой суду представлено заключение эксперта от 20 сентября 2023 г. N 3588/5-4/27.2, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России) ФИО20, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 435 750 748 руб, 294 468 211 руб, соответственно.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. уточненное административное исковое заявление удовлетворено частично. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N установлена равной их рыночной стоимости в размерах 435 750 748 руб, 294 468 211 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости постановлено считать 15 мая 2023 г. В удовлетворении ходатайства стороны административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемый судебный акт незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемых земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Отмечает, что положенное в основу решения суда экспертное заключение выполнено с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на поступление доходов от налогов на землю, что повлияет на наполняемость бюджета.

В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" выражает согласие с доводами апелляционной жалобы. Полагает, что положенное в основу вынесенного решения экспертное заключение выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, выразившимися в некорректном подборе объектов-аналогов и ошибочном введении экспертом корректировок.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлен письменный отзыв, в котором административный истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель административного истца АО "ДОРИНДА" - Скляров О.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административных ответчиков департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменный отзыв стороны административного истца на нее, письменную позицию государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО21, выслушав объяснения представителя административного истца, дополнительные пояснения эксперта ФИО22, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "ДОРИНДА" является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 39 703 +/- 70 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса с трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 52 034 +/- 79 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса, расположенного по адресу: "адрес".

Поскольку земельный налог рассчитывается из кадастровой стоимости земельных участков, АО "ДОРИНДА" имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размерах 487 417 452, 77 руб, 327 403 131, 4 руб, соответственно. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2022 г, 1 декабря 2022 г, соответственно.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков суду представлен отчет от 17 марта 2023 г. N 166-П-2023, выполненный оценщиком ООО "Альфа Эксперт" ФИО15, согласно которому определенная по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N составляет 269 137 000 руб, 222 883 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 31 мая 2023 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 6 июля 2023 г. N 193-581/2023, подготовленное экспертом ООО "Атлас-Консалт" ФИО18, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 394 330 000 руб, 262 564 000 руб, соответственно.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО "Атлас-Консалт" ФИО17, на основании определения Краснодарского краевого суда от 15 августа 2023 г. проведена повторная судебная экспертиза, по результатам которой суду представлено заключение эксперта от 20 сентября 2023 г. N 3588/5-4/27.2, подготовленное экспертом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ФИО24, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 435 750 748 руб, 294 468 211 руб, соответственно.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, представленное по результатам повторной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Экспертом подробно описан процесс оценки земельных участков в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом сравнительного подхода оценки, в рамках которого экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Размеры введенных корректировок определены на основании данных изданий "Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А, "Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А.

Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Оценивая довод государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" о значительном отличии объектов экспертизы и объектов-аналогов по площади, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными.

В отношении позиции административного ответчика об ошибочном применении экспертом корректировки на обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями, в дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО23 отмечает, что в отношении объекта исследования им учитывалось не наличие коммуникаций, а возможность/невозможность подключения к ним. Информация, содержащаяся в объявлениях о продажах использованных экспертом объектов-аналогов N 1 и N 3, позволила ему сделать вывод об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями.

Отклоняя довод административного ответчика об ошибочном применении к объекту-аналогу N 2 понижающей корректировки на наличие ограничений прав, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, с учетом дополнительно данных экспертом пояснений, согласно которым, характеристики объекта-аналога N 2 учтены им, исходя из текста объявления и сведений публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru).

С учетом изложенного, в отсутствие позиции лиц, участвующих в деле, о необоснованном отклонении судом первой инстанции выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Смиерчинским Н.М, принимая во внимание отсутствие иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, равно как и ссылки на них в апелляционной жалобе, судебная коллегия исходит из того, что обжалуемые выводы суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков на основании заключения повторной судебной экспертизы являются правильными.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 февраля 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: