Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 66а-165/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО " "данные изъяты"" к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО " "данные изъяты"" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 2006 года административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 412 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений, местоположение: "адрес", "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе указанного земельного участка в размере 6 808 477, 16 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4, составляет на ту же дату 4 780 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на определение налоговой базы по земельному налогу в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "адрес" и ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" ФИО5; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 111 211 руб.

В дальнейшем представитель административного истца требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости земельного участка исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, просил взыскать судебные расходы в виде расходов по составлению отчета об оценке в размере 20 000 руб, расходов по оплате судебной экспертизы в размере 100 000 руб, расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб, почтовых расходов в размере 1 158, 20 руб.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:4 равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 111 211 руб.

Этим же решением определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ, а также отказано в удовлетворении заявления ООО " "данные изъяты"" о взыскании судебных расходов.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью участка в размере 39% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета городского округа.

Также полагает неправомерным установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости без предварительного разрешения требований об оспаривании приказа департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в части утверждения результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО "Старые друзья" является с 2006 года собственником названного земельного участка и в силу пункта 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога, по которому согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного ООО "Старые друзья" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N.

Выводы эксперта о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требования законодательства об оценочной деятельности лица, участвующие в деле не ставят под сомнение.

Принимая во внимание выводы эксперта относительно представленного административным истцом отчета об оценке и уточнение административным истцом заявленных требований в части величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции правомерно указал на то, что отчет об оценке не может быть положен в основу решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости.

Как видно из исследовательской части заключения эксперта ФИО5, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от проведения оценки земельного участка в рамках затратного и (или) доходного подходов обоснован экспертом.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, эксперт учел фактическое землепользование в пределах рассматриваемой территории (ресторан с зоной отдыха), а также градостроительное зонирование данной территории с ее отнесением к градостроительной зоне зеленых насаждений общего пользований, в связи с чем объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков рекреационного назначения с возможностью коммерческого использования.

Как видно из исследовательской части заключения, объекты-аналоги отобраны экспертом исходя из сопоставимости их назначения и размещения применительно к градостроительному регламенту.

Информация о каждом из трех объектов-аналогов имеется в составе экспертного заключения.

Экспертом проведены корректировки на торг на различие в площади, расположение относительно красных линий, наличие улучшений в пределах аналога N 2.

Размер корректировок принят согласно Справочнику оценщика недвижимости-2022 под ред. Л.А. Лейфера и рыночных данных Ассоциации развития рынка недвижимости Статриелт.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объектов оценки и объектов-аналогов по другим ценообразующим факторам.

Эксперт ФИО5 предупреждена об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Процедура исследования ясна и понятна, выводы эксперта не оспаривались ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе на решение суда.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью составляет 39% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционной жалобы об избрании административным истцом ненадлежащего способа защиты права не основаны на законе, а ссылки о возможном уменьшении налоговых поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

Решение суда в части выводов о распределении судебных расходов не обжаловано лицами, участвующими в деле, и закону не противоречит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи