Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-190/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Семейкиной С.А. и Шмидт Т.Е.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000494-22 (3а-643/2023) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Кубань" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, пояснений эксперта Романова Д.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

открытое акционерное общество "Кубань" (далее - ОАО "Кубань", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N, расположенных в "адрес"

В обоснование требований административным истцом указывается на существенное превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью, определенной в отчете N К-23-33, подготовленном 15 мая 2023 г. частнопрактикующим оценщиком ФИО10 нарушение прав как арендатора неоправданным завышением арендной платы.

В административном иске Общество просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2022 г. на основании отчета об оценке: земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 1 404 375 руб.; N - 203 925 руб.; N - 377 833 руб.; N - 140 888 руб.; N 195 786 руб.; N - 168 376 руб.; N - 1 042 355 руб.; N - 467 437 руб.; N - 95 127 руб.; N - 140 898 руб.; N 1 079 396 руб.; N - 1 192 641 руб.; N - 48 416 руб.; N - 377 911 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 октября 2023 г. требования административного истца удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с размером установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости, заявитель жалобы указал на недостоверность положенного в обоснование выводов судом в обжалуемом решении заключения эксперта, допущенные экспертом нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Считал заключение эксперта недопустимым доказательством как полученным с нарушением статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

Представитель административного истца ФИО11 в письменных возражениях просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили, дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, опросив эксперта ФИО12 суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 308 КАС РФ, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Новопокровского района от 14 июня 2013 г. N 780, договорам, заключенным 4 и 22 июня 2012 г, 19 апреля 2013 г, 14 июня 2013 г, 21 октября 2014 г, 16 апреля 2018 г, административному истцу в долгосрочную аренду переданы земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N

По условиям договоров годовая арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельных участков, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N N: земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 2 264 040, 9 руб.; N - 328 964, 61 руб.; N - 629 005, 48 руб.; N - 238 908, 63 руб.; N - 322 907, 86 руб.; N - 282 044, 94 руб.; N - 1 703 007, 23 руб.; N - 764 184, 96 руб.; N - 159 051, 6 руб.; N - 244 887, 28 руб.; N - 1 760 183, 2 руб.; N - 1 932 544, 4 руб.; N - 71 457, 1 руб.; N - 557 757, 2 руб.

В соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке оспариваемая кадастровая стоимость подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ), под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет, выполненный оценщиком ФИО13 в целях проверки которого на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности), руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта ООО "Р-ГРУПП" ФИО14 N РГ-643/2023 от 3 августа 2023 г. рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 г.: в отношении земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 1 739 000 руб.; N - 295 000 руб.; N - 546 000 руб.; N - 204 000 руб.; N - 283 000 руб.; N - 243 000 руб.; N - 1 291 000 руб.; N - 675 000 руб.; N - 137 000 руб.; N - 204 000 руб.; N - 1 337 000 руб.; N - 1 477 000 руб.; N - 70 000 руб.; N - 546 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования ОАО "Кубань", суд первой инстанции установилкадастровую стоимость земельных участков равной величине рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Дав оценку данному доказательству по правилам статьи 62, части 8 статьи 82, статьи 84 КАС РФ, суд признал экспертное заключение достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду первой инстанции представлено не было и апелляционная жалоба не содержит.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статьи 7, 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

В полном соответствии с приведенными требованиями закона заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован и не противоречит требованиям пункта 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит.

Требования к применению сравнительного подхода и метода сравнения продаж предусмотрены Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Заключение эксперта соответствует требованиям пунктов 10, 11, 20 ФСО N 7, отбор объектов-аналогов обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям объектов оценки и аналогов по площади.

Расчет корректировки соответствует избранной экспертом методике, обоснован экспертом в заключении, письменных и устных пояснениях ФИО15 представленных в суд апелляционной инстанции 21 февраля 2024 г, рыночным данным не противоречит и административным ответчиком не опровергнут.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения корректировок.

Вопреки доводам жалобы, руководствуясь пунктом 25 ФСО N 7, применяя Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости под редакцией Попова А.А. (код сборника: СРКД 17/1-2022Н), эксперт исходил из его актуальности на дату оценки (1 января 2022 г.) и того обстоятельства, что содержащиеся в нем коэффициенты рассчитаны на основе рыночных данных для Краснодарского края.

В этой связи сами по себе отличие объектов оценки с аналогами по размеру не может свидетельствовать о недостоверности результатов оценки.

В заключении приведен анализ политической и социально-экономической ситуации Краснодарского края, рынка земельных участков Краснодарского края, с учетом которого, ввиду отсутствия на дату оценки в открытом доступе предложений о продаже сопоставимых с объектом экспертизы земельных участков, экспертом в соответствии с положениями подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 расширена территория исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта экспертизы.

При этом, обращает на себя внимание, что использованные в расчетах отобранные экспертом для сравнения объекты-аналоги максимально приближены к оцениваемым по месторасположению, идентичны с ними по целевому использованию, что позволило эксперту отказаться от применения корректировки на локальное расположение.

С учетом изложенного, требования пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Рыночных данных, опровергающих указанные выводы эксперта и способных поставить под сомнение достоверность результатов оценки, в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края не приводится.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Доводы жалобы об обратном со ссылкой на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельны.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и статьями 77, 79 КАС РФ, с учетом предмета спора и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов проведена уполномоченным экспертным учреждением.

С учетом экспертной оценки, содержащейся в заключении N РГ-643/2023 от 3 августа 2023 г, представленный административным истцом при обращении в суд отчет приведенным выше требованиям законодательства об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы в суд первой инстанции не представлено, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

В таких обстоятельствах предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства, не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 4 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи