Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 66а-196/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-324/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000177-69) по административному исковому заявлению Полякова Дмитрия Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации города Ессентуки на решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Поляков Д.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 045, 2 кв.м, наименование: основное строение (Ресторан), расположенного по адресу: "адрес", - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 650, 8 кв.м, наименование: реконструкция летней площадки под магазин, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 228, 9 кв.м, наименование: торговый павильон N 4, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 582, 4 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под ресторан, шашлычную, летнюю площадку, магазин, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 31 285 018, 3 руб. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 19 989 079, 78 руб. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 2 марта 2022 г. в размере 7 796 879, 53 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 13 763 794, 32 руб.

Согласно отчету от 15 мая 2023 г. N 23-880/4, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО9, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 18 560 000 руб, 12 130 000 руб, 4 290 000 руб, соответственно. Согласно отчету от 15 мая 2023 г. N 23-880/3, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 6 470 000 руб.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

По результатам судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, равной их рыночной стоимости в размерах 20 841 365 руб, 13 073 257 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2019 г, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере 9 443 840 руб. по состоянию на 1 января 2022 г, заявил отказ от административного иска в части оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.

Определением Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 г. принят отказ Полякова Д.А. от административного иска в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 4 290 000 руб, производство по административному делу в данной части прекращено.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости в размере 9 443 840 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости в размере 20 841 365 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости в размере 13 073 257 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости постановлено считать 26 мая 2023 г.

Этим же решением суда с административного истца Полякова Д.А. в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы 221 200 руб. в счет возмещения стоимости работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо администрация города Ессентуки подало апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение подлежащим отмене. Отмечает, что объекты-аналоги, использованные экспертом при проведении экспертного исследования, положенного в основу обжалуемого решения, не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты экспертизы; представленные объекты-аналоги не являются в полной мере сопоставимыми с исследуемыми объектами недвижимости по основным ценообразующим факторам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Поляков Д.А, его представитель, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", администрации города Ессентуки, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО12, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Поляков Д.А. является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 045, 2 кв.м, наименование: основное строение (Ресторан), расположенного по адресу: "адрес", - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 650, 8 кв.м, наименование: реконструкция летней площадки под магазин, расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 582, 4 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под ресторан, шашлычную, летнюю площадку, магазин, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 13 763 794, 32 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 2 февраля 2023 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 8 февраля 2023 г. N 141 "О внесении изменений в приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 31 285 018, 3 руб. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 февраля 2023 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 19 989 079, 78 руб. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости суду представлены отчет от 15 мая 2023 г. N 23-880/3, отчет от 15 мая 2023 г. N 23-880/4, выполненные частнопрактикующим оценщиком ФИО11, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 6 470 000 руб, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 18 560 000 руб, 12 130 000 руб, соответственно.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Ставропольского краевого суда от 7 августа 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 16 октября 2023 г. N 2805-2808/10-4, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (Пятигорский филиал) ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 20 841 365 руб, 13 073 257 руб, соответственно, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 9 443 840 руб.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке обоснованно не были положены в основу решения суда по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на даты определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом сравнительного подхода оценки, в рамках которого экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Оценивая довод апелляционной жалобы о несопоставимости объектов-аналогов и объектов экспертизы по основным ценообразующим факторам, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения. Подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной.

Анализируя доводы заявителя апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из исследовательской части экспертного заключения, дополнительно подтвержденной экспертом в письменных пояснениях, согласно которой, при проведении экспертного исследования экспертом осуществлен анализ рынка предложений о продаже земельных участков в месте расположения объектов исследования, в сегменте рынка, относящемся к оцениваемым объектам Экспертом установлено, что полученная итоговая рыночная стоимость оцениваемых объектов сопоставима с реальными ценами объектов недвижимости на территории города Ессентуки.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 февраля 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: