Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 66а-203/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лунёвой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-374/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000280-51) по административному исковому заявлению Парсян Анны Мартуновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам министерства имущественных отношений Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 9 ноября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Парсян А.М. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8468 +/-32 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" (далее - ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО") в отчете об оценке от 16 августа 2023 г. N 57/2023, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ставропольского краевого суда от 9 ноября 2023 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 11093000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представители министерства имущественных отношений Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подали на него апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагают, что положенное в основу решения суда заключение эксперта не могло быть принято судом в качестве надлежащего доказательства. Снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета.

Относительно доводов апелляционных жалоб представителем административного истца поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, Парсян А.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8468 +/-32 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под нежилыми зданиями - литеры "А", "Б", "М" (склады), "Л" - проходная, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "адрес" (далее - земельный участок).

Расчет арендной платы за пользование земельным участком административным истцом осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" в размере 26179245, 4 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 февраля 2023 г.

Принимая во внимание, что Парсян А.М. является арендатором земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть ею оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет от 16 августа 2023 г. N 57/2023, выполненный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" (далее - отчет об оценке) ФИО8 из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 10980000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Аналитик менеджмент групп" (далее - ООО "Аманейдж").

Заключением эксперта ООО "Аманейдж" ФИО9 от 6 октября 2023 г. N О25-23-ОК (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. установлена в размере 11093000 рублей.

Суд первой инстанции разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. Приведенные в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты результатами судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которыми представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

По доводам апелляционных жалоб о том, что экспертом неверно рассчитан корректирующий коэффициент на наличие на объектах-аналогах N 2 и N 3 дополнительных улучшений судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При расчете рыночной стоимости экспертом учтены наличие у объекта экспертизы смежной с участком ж/д ветки, у объекта-аналога N 2 - фундамента формального характера (имеется возможность вторичного использования материалов), у объекта-аналога N 3 - капитального фундамента.

С целью устранения различия объектов по данному ценообразующему фактору экспертом на основании сведений Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" применены соответствующие корректирующие коэффициенты: для объекта-аналога N 1 +13% (1, 13), для объекта-аналога N 2 +10, 78% (1/1, 02*1, 13-1), для объекта-аналога N 3 +22, 8% (1/0, 92*1, 13-1).

Обоснование корректировок на дополнительные улучшения представлено на стр. 83 заключения эксперта.

Вывод о формальном характере фундамента у объекта-аналога N 2 экспертом обоснован и обусловлен фактическим отсутствием фундамента и, как следствие, - отсутствием затрат на снос. Экспертом представлены фотоизображения данного объекта (стр. 66-69 заключения эксперта), из которых следует наличие в пределах объекта-аналога N 2 лишь блоков фундамента, которые не могут быть признаны прочно связанными с землей и в отношении которых имеется возможность вторичного использования.

Содержащееся в апелляционной жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края утверждение о несопоставимости объектов-аналогов N 2 и N 3 с объектом экспертизы по местоположению, ввиду того, что указанные объекты-аналоги находятся на окраине города, подлежит отклонению как несостоятельное. Из представленного в материалы дела скриншота с Гугл карт видно, что вблизи земельных участков имеется различная инфраструктура: торговые объекты, автосервис, автомойка и другие объекты. На имеющиеся различия относительно транспортной доступности в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3 экспертом верно применена корректировка согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт".

Вопреки доводам апелляционной жалобы министерства имущественных отношений Ставропольского края необходимость в применении к объектам-аналогам корректировки на инженерно-геологические условия отсутствовала ввиду идентичности объектов-аналогов и объекта экспертизы по данному параметру. Доказательств существования инженерно-геологических условий (состав и состояние горных пород, условий их залегания, подземные воды), влияющих на проектирование, строительство и эксплуатацию объектов, не представлено.

Ввиду существенных отличий предложений, отраженных в таблице N 4 (стр.57 заключения эксперта) под номерами 1 и 3, от объекта экспертизы по основным ценообразующим факторам, а именно: виду разрешенного использования, форме земельного участка, месторасположению, доступу на земельный участок, наличию многочисленных улучшений в виде: ограждения, асфальтированной площадки, автоматических ворот, контрольно-пропускного пункта, наличия объекта незавершенного строительства, эксперт обоснованного отказался от их использования в исследовании в качестве объектов-аналогов.

Площадь земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов на рынке. Различие по площади объекта экспертизы и использованных в расчетах объектов-аналогов экспертом учтено путем введения соответствующей корректировки, расчет которой представлен на стр. 79-80 заключения эксперта. Применение указанной корректировки является обоснованным и согласуется с правовыми актами в сфере оценочной деятельности. Источник информации для расчета корректировки: Справочник оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки 2022 г.

Судебная коллегия также находит несостоятельным довод апелляционной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о том, что вид разрешенного использования объектов-аналогов N 1 и N 2 отличается от вида разрешенного использования объекта экспертизы, при этом эксперт отказался от применения соответствующей корректировки. Объект экспертизы, как и объекты-аналоги, представляют собой земельные участки из состава земель населенных пунктов с сопоставимыми видами разрешенного использования из сегмента индустриальной застройки - производственно-складского назначения, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости. Подробное обоснование отсутствия необходимости применения корректировки на категорию земель/разрешенное использование представлено на стр. 78-79 заключения эксперта.

Не влияет на правильность выводов эксперта и содержащееся в апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя утверждение о неверном применении корректировки на условия продажи (уторговывание).

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применено среднее значение скидки на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере 17, 9 %. Вывод о неактивности рынка экспертом сделан на основании анализа рынка земельных участков в г. Ставрополе на дату оценки, приведенного на стр. 39-44, 52-53 заключения эксперта. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки (поправка на торг) экспертом выполнена в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (Земельные участки часть 2, 2022 г, стр. 294) и является обоснованной.

Таким образом, экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов. Выводы заключения эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, возражениями лиц, участвующих в деле, не опровергаются.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельных участков лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Довод апелляционной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости муниципального бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права, полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного решения, не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного решения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 9 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 февраля 2024 г.

Председательствующий

Судьи