Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-243/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Семейкиной С.А. и Шмидт Т.Е.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000272-09 (3а-481/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бауцентр Рус" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы видеоконференц-связи объяснения представителя административного ответчика ФИО9 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца ФИО10 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Бауцентр Рус" (далее - ООО "Бауцентр Рус", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить в размере рыночной стоимости в сумме 132 650 000 руб. кадастровую стоимость арендуемого публичного земельного участка для строительства многофункционального торгового центра с кадастровым номером N, площадью 62 659 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

В обоснование требований административным истцом указывается на существенное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной оценкой согласно отчету N 19, подготовленному 22 марта 2023 г. оценщиком ФИО11 как следствие, нарушение своих прав как арендатора неоправданным завышением арендной платы.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2023 г. заявленные требования удовлетворены; с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 177 328 338 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 27 марта 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с размером установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель жалобы указал на недостоверность положенного в обоснование выводов судом в обжалуемом решении заключения эксперта, допущенные экспертом нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Считал заключение эксперта недопустимым доказательством как полученным с нарушением статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 242 366 265, 18 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В этой связи, принимая во внимание условия договора аренды, заключенного с административным истцом администрацией муниципального образования г. Краснодара в соответствии с требованиями постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", суд пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как арендатора и может быть им оспорена в порядке, установленном главой 25 КАС РФ.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ), под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет, выполненный оценщиком ФИО12 в целях проверки которого на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности), руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную оценочную экспертизу.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Бауцентр Рус", суд первой инстанции установилкадастровую стоимость земельного участка равной величине рыночной стоимости в соответствии с заключениями эксперта негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" ФИО13 дав оценку данным доказательствам по правилам статьи 62, части 8 статьи 82, статьи 84 КАС РФ со ссылкой на соответствие экспертного заключения Федеральному закону от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статьи 7, 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

В полном соответствии с приведенными требованиями закона заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в обжалуемом решении суда.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Требования к применению сравнительного подхода и метода сравнения продаж предусмотрены Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Из заключения эксперта следует, что в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом, с учетом местоположения оцениваемого объекта, был исследован рынок в сегменте, к которому относятся его наиболее эффективное использование (пункт 20 ФСО N 7), соответствующее целевому использованию согласно договору аренды и действующему в отношении территории, на которой он расположен, градостроительному регламенту (зона ОД-1 "Деловое управление").

Отбор объектов-аналогов осуществлен в одном с объектом оценки населенном пункте, обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям: площади, локальному расположению и наличию улучшений, имеющих ценообразующее значение.

Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике и обоснован в заключении рыночными данными.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения корректировок.

Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, что свидетельствует о выполнении требований пункта 22 ФСО N 7.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Доводы жалобы об обратном со ссылкой на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельны.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и статьями 77, 79 КАС РФ, с учетом предмета спора и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям закона не отвечает, и не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Как следует из заключения эксперта ФИО14 по результатам экспертной проверки отчета выявлено, что отбор объектов-аналогов произведен оценщиком без учета требований подпункта "б" пункта 11, подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7, в соответствии с которыми к числу основных элементов сравнения относится местоположение.

Поскольку иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка в дело представлено не было, в апелляционной жалобе не приводится, выводы суда первой инстанции об удовлетворении административного иска на основании заключения судебной экспертизы следует признать правильными.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 8 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 4 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи