Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 66а-382/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО8, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 2013 года она является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью N кв.м, местоположение: "адрес", пом. N.

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе указанного нежилого помещения в размере "данные изъяты" руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N- N, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО5, составляет на ту же дату "данные изъяты" руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право в сфере налогообложения, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа город-курорт "данные изъяты", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления рыночной стоимости названного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты"" ФИО6; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб.

ДД.ММ.ГГГГ представителем административного истца подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб.; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта в размере 18, 52% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета муниципального образования.

Полагает, что при проведении судебной оценочной экспертизы были допущены отступления от требований законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в том, что эксперт ФИО6, не произведя осмотр объекта оценки, не установилвсе ценообразующие факторы, в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов отобрал объекты, не сопоставимые с объектом оценки по площади, что привело к применению понижающей корректировки в размере 25%, а также по местоположению без проведения соответствующих корректировок. Кроме того, согласно объявлениям о продаже аналоги N N, N предложены к продаже в черновой отделке, в связи с чем применение корректировки для аналогов как для объектов, требующих капитального ремонта, неверно.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

По сведениям ЕГРН ФИО1 является с 2013 года собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, которое в силу пункта 1 статьи 401 НК РФ признается объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, налоговая база по которому в соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подлежит применению для целей налогообложения с ДД.ММ.ГГГГ и на дату подачи в 2023 году административного искового заявления являлась актуальной, представляя собой налоговую базу по налогу на имущество физических лиц за налоговые периоды 2022, 2023 г.г.

С учетом изложенного ФИО1 обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Как следует из заключения эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, при проведении оценки им действительно не был проведен осмотр нежилого помещения с кадастровым номером N ввиду ретроспективности даты оценки (ДД.ММ.ГГГГ), однако фактическое использование объекта оценки и его местоположение определены экспертом с использованием сведений ЕГРН, публичной кадастровой карты, имеющихся в открытом доступе сведений сайта httр://уandeх.ru./maps.

Конкретные ценообразующие факторы, которые не учтены экспертом при проведении оценки, департаментом имущественных отношений не указаны.

Объект оценки отнесен к сегменту рынка нежилых помещений коммерческого назначения, процедура выбора объектов-аналогов приведена в таблице 5 в составе экспертного заключения.

В качестве объектов-аналогов отобрано три нежилых помещения свободного назначения в пределах "адрес", предложенные к продаже до даты оценки.

Экспертом проведены понижающие корректировки на торг (-6, 9% - нижнее значение из диапазона скидок на цены офисно-торговой недвижимости на активном рынке согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО7, учитывая инвестиционную привлекательность объекта исследования и высокую покупательскую активность в городе Сочи), на площадь (-25% в отношении аналогов N N, 2 и -14% в отношении аналога N также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020), на этажность (-10% в отношении аналогов N N, 2 и -4% в отношении аналога N в соответствии с данными Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт на ДД.ММ.ГГГГ, учитывая расположение объекта оценки на 3 этаже нежилого здания, аналогов N N, 2 - на 1 этаже, аналога N - на 2 этаже).

Кроме того, экспертом выполнена корректировка на класс отделки согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020.

Доводы департамента имущественных отношений об отсутствии оснований для проведения корректировки по критерию внутренней отделки ввиду продажи аналогов в черновой отделке, не требующей проведения капитального ремонта, не свидетельствуют о занижении рыночной стоимости объекта оценки при том, что экспертом проведена по данному параметру повышающая корректировка (+25%).

Отказ от проведения иных корректировок обусловлен сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

В составе экспертного заключения имеются скрин-шоты объявлений о продаже объектов-аналогов, а также соответствующих источников для обоснования размера корректировок.

Эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, коллегия не усматривает.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 18, 52% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, по настоящему делу выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года не опровергнуты, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства, подтверждающие иную рыночную стоимость спорного объекта.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" и полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи