Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2023 г. по делу N 33-53547/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Дементьевой Е.И, судей Грибовой Е.Н, Раскатовой Н.Н, при ведении протокола помощником судьи Варфоломеевой М.В, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "СЗ "Глобал Групп" по доверенности Горышева И.М, на решение Тверского районного суда г. Москвы от 10 мая 2023 года, которым постановлено:

"Исковые требования Шаймердянова Марата Алимжановича к ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп" о взыскании денежных средств за излишне оплаченную площадь, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп" в пользу Шаймердянова Марата Алимжановича денежные средства за уменьшение площади 142 597, 22 руб, неустойку в размере 30 000 руб, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 4 051, 94 руб.",

УСТАНОВИЛА:

Истец Шаймердянов М.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп", в котором просил взыскать с ответчика денежных средства за излишне уплаченные метры в размере 142 597, 22 руб, неустойку за период с 24.01.2022 г. по 23.01.2023 г. в размере 520 4793, 05 руб, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя. В обосновании заявленных требований указал, что застройщик принял на себя обязательства передать дольщику объект долевого строительства не позднее 30.06.2021. В соответствии с передаточным актом от 13.12.2021 площадь объекта долевого строительства, переданного истцу, составила 43, 90 кв.м, в связи с чем, им была произведена доплата в размере 14 259, 72 руб. Согласно заключению кадастрового инженера, привлеченного истцом, общая площадь с учетом лоджий и балконов составляет 42, 90 кв.м, таким образом, разница между ценой договора, указанной в п.4.1 договора и ценой, рассчитанной исходя из общей площади объекта долевого строительства составляет 1 кв.м. и равна 142 597, 22 (6 245 758, 67 / 43, 8 х 1) руб.

Истец и его представитель в судебном заседании суда первой инстанции заявленные исковые требования поддержали в полном объёме.

Представитель ответчика Горышев И.М. в судебном заседании суда первой инстанции представил возражения на иск, согласно которым оспаривал заявленные истцом требования, в случае удовлетворения иска, просил применить ст. 333 ГК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Самохиной М.В, и представителя ответчика ПАО "ИНГРАД" (правопреемник ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп") Сабитову С.Э, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение постановлено судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями действующего законодательства и оснований к его отмене или изменению не имеется.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3).

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 31.08.2018 между Шаймердяновым М.А. и застройщиком ООО "Специализированный застройщик Глобал Групп" заключен договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу:.., адрес.

13.12.2021 года между Участником долевого строительства и Застройщиком подписан Передаточный акт.

Квартира передана истцу без отделки.

В соответствии с Передаточным актом общая площадь квартиры составила 43, 90 кв.м, что на 0, 10 кв.м, больше, чем указано в п. 3.2. Договора участия в долевом строительстве.

Площадь квартиры увеличилась на основании обмеров, которые были выполнены 27.11.2020г. Обществом с ограниченной ответственностью "Городское кадастровое бюро", т.е. обмеры произведены за 12 месяцев до получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ноябрь 2021г.) и передачи объекта Участнику долевого строительства (13.12.2021г.)

Поскольку согласно представленным Застройщиком документам общая площадь квартиры увеличилась, истцом во исполнение и. 4.4 Договора участия в долевом строительстве N... была осуществлена доплата за 0, 10 кв.м, в размере 14 259, 72 руб.

Ввиду того, что при приемке квартиры Технический паспорт помещения Застройщиком истцу не передавался, истец обратился в государственное бюджетное учреждение города Москвы московское городское бюро технической инвентаризации (Первое территориальное управление ГБУ МосгорБТИ) для изготовления Технического паспорта помещения.

16.12.2021г, спустя два дня после приемки квартиры и подписания Передаточного акта (13.12.2021г.), специалист ГБУ МосгорБТИ произвел Обмер общей площади квартиры.

На дату произведения обмеров общей площади специалистом ГБУ МосгорБТИ (16.12.2021г.) в квартире ремонтные работы и перепланировка не производилась. Квартира представлена в том же виде, как была получена от Застройщика (13.12.2021г.)

29.12.2021г. Истцом был получен Технический паспорт помещения (реестровый номер...).

Согласно сведениям, указанным в Экспликации к поэтажному плану помещения Технического паспорта помещения, общая площадь квартиры составляет 42, 90 кв.м, что на 0.90 кв.м, меньше, чем указано в п. 3.2. Договора участия в долевом строительстве и на 1.00 кв.м, меньше, чем указано в передаточном акте от 13.12.2021г.

П. 4.6 Договора участия в долевом строительстве N... установлено, что в случае уменьшения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства образовавшуюся разницу Застройщик возвращает Участнику долевого строительства.

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, поскольку фактическая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше площади, указанной в акте приёма-передачи квартиры, в связи с чем суд взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 142 597, 22 руб. (стоимость 1, 00 кв.м.) согласно следующему расчету: 6 245 758, 67/43, 8=142 597, 22 руб.

Разрешая заявленные исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения требований потребителя о выплате расходов на устранение строительных недостатков, суд учёл действие моратория на взыскание неустойки и пришёл к выводу, что размер неустойки за заявленный истцом период с 24.01.2022 по 28.03.2022 с учетом моратория, составляет 91 262, 22 руб. (142 597, 22 * 1% * 64).

Вместе с тем суд также учёл заявление ответчика о необходимости применения к размеру неустойки положений ст. 333 ГК РФ, в связи с чем определилко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в размере 30 000 руб.

На основании ст.15 Закона РФ от 27.02.1992 года N2300-1 "О защите прав потребителей" суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000, 00 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход бюджета города Москва государственную пошлину в размере 4 051, 94 руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора N... не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Истцом указано о несоответствии фактической площади переданной ему квартиры проектной площади, указанной в договоре, при этом договором участия в долевом строительстве предусмотрена передача квартиры с отделкой.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Судебная коллегия считает, что судом юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, изложенные в решении выводы соответствуют собранным по делу доказательствам, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения судом применены правильно, положения ст. 198 ГПК РФ при принятии решения соблюдены, доводам сторон и представленным доказательствам в решении дана оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тверского районного суда г. Москвы от 10 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО "СЗ "Глобал Групп" по доверенности Горышева И.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: