Решение Московского городского суда от 26 июля 2023 г. по делу N 3а-5415/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Берестове И.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5415/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксклюзив Сервис" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эксклюзив Сервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований и частичного отказа от административного иска просит в связи с недостоверными сведениями об объектах недвижимости, использованными при определении их кадастровой стоимости, пересмотреть определенную по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость 12 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Космонавта Волкова, д. 6а, и установить их кадастровую стоимость в следующих размерах:

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2401- 942 556 479 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2412 - 28 247 499 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2429 - 3 045 927 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2410 - 8 657 511 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2413 - 2 805 792 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2415 - 5 099 716 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2416 - 70 410 209 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2418 - 202 604 712 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2420 - 10 597 552 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2421 - 12 891 476 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2422 - 4 094 939 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2424 - 29 650 395 руб.

В обоснование требований административный истец указывает на то, что является собственником указанных нежилых помещений; кадастровая стоимость оспариваемая в настоящем деле, определена актом ГБУ г.Москвы "Центр имущественных платежей" от 29 апреля 2022 года.

При определении кадастровой стоимости, по мнению ООО "Эксклюзив Сервис", использованы недостоверные сведения о нежилых помещениях, влияющие на стоимость, в частности, не учтено нахождение объектов в границах санитарно-защитной зоны; кадастровая стоимость является завышенной в сравнении со стоимостью 1 кв.м. родительского объекта (здания), установленной в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года (1 367 520 100 руб.).

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал, представители ГБУ г.Москвы "Центр имущественных платежей" (далее - Учреждение) и Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения административного иска возражали.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

К таковым, как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Согласно пункту 13 статьи 21 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, является искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 16 Закона N 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Действующими в период спорных правоотношений являлись утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания).

В соответствии с пунктами 7.1, 9.1 и 9.2. Методических указаний при определении кадастровой стоимости проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости). Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата. Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Согласно пунктам 12.1, 12.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется по предусмотренным алгоритмам с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости. Результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом, в силу пункта 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости по общему правилу используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода может осуществляться методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Наряду с этим, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 года N 514 утверждён Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённых объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок).

В соответствии с пунктами 5, 13 Порядка для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в установленном порядке. Кадастровая стоимость помещения определяется путем умножения площади помещения на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое помещение.

При рассмотрении административного дела установлено, что административный истец являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004023:1054, площадью 21 640, 2 кв.м.

Распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость данного здания, определенная по состоянию на 1 января 2021 года, установлена в размере 1 706 406 809, 11 руб.

Указанная кадастровая стоимость нежилого здания пересмотрена по требованию собственника; вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 20 апреля 2023 года она установлена в размере, равном рыночной стоимости данного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года по заключению эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы, - 1 367 520 100 руб.

Также установлено, что ООО "Эксклюзив Сервис" 27 декабря 2021 года принято решение о разделе здания на самостоятельные нежилые помещения; таковые, в том числе спорные в настоящем деле с кадастровыми номерами 77:09:0004023:2401, 77:09:0004023:2412, 77:09:0004023:2429, 77:09:0004023:2410, 77:09:0004023:2413, 77:09:0004023:2415, 77:09:0004023:2416, 77:09:0004023:2418, 77:09:0004023:2420, 77:09:0004023:2421, 77:09:0004023:2422, 77:09:0004023:2424 18 января 2022 года были поставлены на кадастровый учет; на них зарегистрировано право собственности ООО "Эксклюзив Сервис".

Актом ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей" от 29 апреля 2022 года определена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0004023:2401, 77:09:0004023:2412, 77:09:0004023:2429, 77:09:0004023:2410, 77:09:0004023:2413, 77:09:0004023:2415, 77:09:0004023:2416, 77:09:0004023:2418, 77:09:0004023:2420, 77:09:0004023:2421, 77:09:0004023:2422, 77:09:0004023:2424 в следующих размерах:

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2401, площадью 14 915, 4 кв.м, - 1 061 569 737, 04 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2412, площадью 447, 0 кв.м. - 31 814 210, 31 руб. руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2429, площадью 48, 2 кв.м. - 3 430 525, 59 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2410, площадью 137, 0 кв.м. - 9 750 664, 01руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2413, площадью 44, 4 кв.м. - 3 160 069, 21 руб.;

- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2415, площадью 80, 7 кв.м. - 5 743 639, 31 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2416, площадью 1 114, 2 кв.м. - 79 300 655, 77 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2418, площадью 3 206, 1 кв.м. - 228 186 889, 65 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2420, площадью 167, 7 кв.м. - 11 935 666, 82 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2421, площадью 204, 0 кв.м. - 14 519 236, 92 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2422, площадью 64, 8 кв.м. - 4 611 992, 90 руб.;

- для помещения с кадастровым номером 77:09:0004023:2424, площадью 469, 2 кв.м. - 33 394 244, 92 руб.

Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений внесена в ЕГРН и подлежит применению с 18 января 2022 года до проведения очередной их государственной кадастровой оценки.

Из разъяснений административного ответчика, связанных с определением указанной кадастровой стоимости, следует, что в Учреждение поступили сведения о внесении в ЕГРН сведений об этих объектах недвижимости со статусом - нежилые помещения (без указания назначения) и данными о площади.

Применительно к пункту 9.1 Методических указаний кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года определена путем их отнесения к группе 15 "Объекты неустановленного и вспомогательного назначения", подгруппе 15.4 "Помещения (нежилые)" с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости объектов соответствующего назначения кадастрового района, в котором расположены объекты.

УПКС (среднее взвешенное по площади значение УПКС объектов, отнесенных к оценочным подгруппам: 15.4, в кадастровом квартале 77:09:0004023) равен 71 172, 73 руб. кв.м. Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2021 года определена как произведение УПКС на площадь каждого из помещений.

Описание такой методологии и процесса оценки приведено в Отчете N1/2021 "Об итогах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категории земель - земли населенных пунктов), расположенных на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2021 года" (далее - Отчет). Согласно разделу 3.7.15.4 Отчета расчет кадастровой стоимости данной подгруппы осуществлялся в рамках сравнительного подхода методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС); величина удельной стоимости одного квадратного метода помещений в здании практически равнозначны для всех помещений, расположенных в одном здании; результаты определения кадастровой стоимости данной подгруппы представлены в приложении N 3 Отчета.

Административный истец не обращался в предусмотренном законодательством о государственной кадастровой оценке порядке в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорных помещений по состоянию на 1 января 2021 года по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0286 "Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости" (зарегистрирован в Минюсте России 05.10.2020 N 60240). Учреждением предусмотренные пунктом 14 статьи 21 Закона N 237-ФЗ, в частности, об отказе в пересчете кадастровой стоимости, не принималось.

Принимая во внимание изложенное, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, суд не находит, что акт об определении кадастровой стоимости составлен административным ответчиком в пределах предоставленных полномочий, ввиду осуществления государственного кадастрового учета спорных нежилых помещений по решению собственника о разделе материнского объекта; кадастровая стоимость определена без нарушения Методических указаний и Порядка.

Оснований полагать, что в рассматриваемых правоотношениях Учреждение действовало неправомерно и с нарушением принципов проведения государственной кадастровой оценки (единства методологии определения кадастровой стоимости) и прав административного истца, не имеется; указанное не подтверждается материалами дела.

Вопреки аргументам собственника, нельзя полагать, что в настоящем случае неправильно определены условия, влияющие на стоимость помещений, допущено искажение данных об этих объектах; указание в ГПЗУ о нахождении земельного участка в границах санитарно-защитной зоны ((48% площади) расположена в границах санитарно-защитной зоны, установленной на основании постановления Главного государственного санитарного врача от 25 сентября 2007 года), само по себе о недостоверности сведений о нежилых помещениях не свидетельствует; кадастровая стоимость земельного участка, предметом судебного разбирательства не является; в то же время, налогоплательщик не отрицает того, что строительство здания (материнского объекта) в особых условиях использования территории завершено, сама по себе санитарно-защитная зона не препятствует эксплуатации помещений по назначению в соответствии с разрешенным использованием и, как следствие, не влияет на их кадастровую стоимость. Расчеты кадастровой стоимости спорных помещений не содержат арифметические ошибки, что не оспаривается (статья 65 КАС РФ).

Таким образом, в связи с доводами административного истца оснований полагать, что при определении кадастровой стоимости непосредственно спорных помещений в указанном случае использовались недостоверные и искаженные сведения об объектах недвижимости, не имеется.

Доводы ООО "Эксклюзив Сервис" о пересмотре кадастровой стоимости Здания, по мнению суда, также правового значения не имеют; вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 20 апреля 2023 года установлена кадастровая стоимость здания (материнского объекта) в размере его рыночной стоимости, а не определен удельный показатель здания; таковой по названной подгруппе 15.4 определен в Отчете, соответствие которого требованиям Приказов Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0284 "Об утверждении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки" и N П/0279 "Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, подготовленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости" не оспаривается. Административный истец не учитывает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (в данном случае Отчета и определенного им УПКС), при этом, Методическими указаниями прямо предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Ссылки на нормы статьи 378.2 НК РФ суд во внимание не принимает, поскольку они касаются определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и непосредственно рассматриваемые правоотношения не регулируют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помещений, не имеется, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении административного искового заявления надлежит отказать; собственник, если полагает, что в процедуре массовой оценки не учтены индивидуальные особенности помещений, может просить об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Эксклюзив Сервис" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 августа 2023 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова