Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 января 2024 г. по делу N 66а-325/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Кустова А.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело N 3а-425/2023 по административному исковому заявлению Зонова Игоря Вячеславовича к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Зонова Игоря Вячеславовича на решение Воронежского областного суда от 26 сентября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Константиновой Ю.П, пояснения представителя административного истца Калининой К.И, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Зонов И.В. обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (в соответствии с Указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года N 245-у об оптимизации структуры исполнительных органов региона Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 700 +/- 23, 45 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа", по состоянию на 1 января 2022 года в размере 14 115 090 рублей, представив отчет об оценке N 36 от 20 февраля 2023 года, подготовленный "данные изъяты"

В обоснование заявленных требований Зонов И.В. указывал на нарушение его прав как арендатора земельного участка, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 35 188 869 рублей является завышенной и не соответствует рыночной стоимости, чем затрагиваются его права и обязанности как плательщика арендной платы.

Определением суда от 29 марта 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено "данные изъяты"

Решением Воронежского областного суда от 26 сентября 2023 года административное исковое заявление удовлетворено и с учетом выводов заключения эксперта установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:26 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 27 905 500 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца подал апелляционную жалобу, в которой просит об отмене решения Воронежского областного суда от 26 сентября 2023 года и назначении по административному делу N 3а-425/2023 повторной судебной оценочной экспертизы. Выражая несогласие с размером установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, заявитель жалобы указал на недостоверность положенного в обоснование выводов суда в обжалуемом решении заключения эксперта, в связи с допущенными экспертом нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Считал заключение эксперта недопустимым доказательством несоответствующим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". В частности, экспертом при расчете рыночной стоимости не применена корректировка на местоположение объектов недвижимости, не обоснован выбор объектов-аналогов и не приведены критерии их отбора. Кроме того, экспертом необоснованно взят в качестве объекта сравнения для исследуемого земельного участка земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Новосибирская, владение 84а, поскольку последний фактически расположен на территории охранной зоны инженерных коммуникаций: ЛЭП-ВЛ 110кв ПС12-ПС ТЭЦ-1. Экспертом не был проанализирован тот факт, что спорный земельный участок имеет вытянутую форму, в следствие чего значительно снижается его экономическая привлекательность. По мнению представителя административного истца, эксперт некорректно применил корректировку на площадь объекта (фактор масштаба) на основании матрицы корректирующих коэффициентов, рассчитанных по всей совокупности земельных участков (без учета сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок). В заключении эксперта отсутствует информация о наличии охранных зон кабельной линии и объекта газоснабжения на земельном участке.

Апеллянт отмечает, что при вынесении судебного акта судом не были учтены доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляла 11 149 403, 03 рублей (а по решению суда была установлена в размере 10 090 200 рублей с учетом заключения того же судебного эксперта), то есть в 2, 8 раза меньше размера рыночной стоимости, определенной экспертом по настоящему административному делу в отношении одного и того же объекта исследования. При этом, каких-либо качественных изменений, влекущих за собой увеличение его покупательской привлекательности, вследствие чего завышен экспертом размер рыночной стоимости по настоящему делу, ничем не обосновано и не подтверждено.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились административный истец, представители Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, Правительства Воронежской области, ГБУ Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области", ППК "Роскадастр" в лице филиала по Воронежской области, Администрации городского округа город Воронеж, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" что подтверждается договором аренды земельного участка от 29 июня 2013 года N 2583-13/гэ, заключенным на срок до 28 июля 2062 года, фактически занимаемый автостоянкой (на дату заключения договора). Размер ежегодной арендной платы за землю исчисляется исходя из размера его кадастровой стоимости (пункт 2.5 договора). Следовательно, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, и он имеет право на обращение в суд с соответствующим иском.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года N 2631 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области" утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 35 188 869 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), пришел к обоснованному выводу об удовлетворении административного иска и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N 36 от 20 февраля 2023 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 14 115 090 рублей.

Принимая во внимание обстоятельства административного дела, наличие существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете оценщика, учитывая наличие сомнений в достоверности представленного отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, с целью получения необходимых доказательств о достоверной величине рыночной стоимости земельного участка определением суда от 29 марта 2023 года была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28.

Согласно заключению от 18 июля 2023 года N 2245/6-4, составленному экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России Шипиловой И.А, в отчете об оценке "данные изъяты" от 20 февраля 2023 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости (в частности нарушения подпунктов 1, 2 пункта 2, подпункта 12 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года в размере 27 905 500 рублей.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Так, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению представителя административного истца, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Кроме того, заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Утверждения представителя административного истца о недопустимости экспертного заключения в качестве доказательства являются несостоятельными, поскольку экспертное заключение отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Ссылки на несоответствие положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в связи с тем, что: экспертом не применена корректировка на местоположение объектов недвижимости, не обоснован выбор объектов-аналогов и не приведены критерии их отбора; необоснованно взят в качестве объекта сравнения для исследуемого земельного участка земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", поскольку он расположен на территории охранной зоны инженерных коммуникаций; экспертом не был проанализирован тот факт, что спорный земельный участок имеет вытянутую форму; эксперт некорректно применил корректировку на площадь объекта и в заключении эксперта отсутствует информация о наличии охранных зон кабельной линии и объекта газоснабжения на земельном участке - аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и аргументированно с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждения административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Вопреки доводам жалобы, в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, находятся в среднем диапазоне стоимости. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Так, экспертом учтены все ценообразующие факторы локального местоположения объектов недвижимости (объект исследования и объекты-аналоги расположены вблизи автодорог, на категорию которых экспертом введены корректировки), все участки находятся в промышленной зоне или ближе к окраине города и по местоположению идентичны.

Ссылки на то, что экспертом не были учтены наличие охранных зон на земельном участке и вытянутая форма земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку приведенные обстоятельства с учетом факта застройки участка не препятствуют и не влияют на его использование в соответствии с установленным видом разрешенного использования под размещение автосервиса, мойки, шиномонтажа.

При таких данных, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного истца, соответствует положениям пункта 22 ФСО N 7.

Довод апелляционной жалобы о том, что в сравнении с кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в рамках государственной кадастровой оценки в 2020 году, кадастровая стоимость земельного участка выросла более чем в два раза, не может повлечь отмену решения суда, поскольку не свидетельствует о том, что рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена неверно.

В соответствии с общедоступными сведениями Фонда данных государственной кадастровой оценки спорный земельный участок в названный период (2020 года) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, был отнесен к 14-ой оценочной группе "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах, а по состоянию на 1 января 2022 года тот же объект недвижимости отнесен к сегменту 6-й оценочной группы "Производственная деятельность" (объекты придорожного сервиса).

При этом, из материалов дела усматривается, что по состоянию на 1 января 2020 года земельный участок располагался в той же территориальной зоне (П1 - зона промышленных и коммунальных предприятий), но при отсутствии на тот период явных признаков отнесения земельного участка к "придорожному сервису", фактически большая часть земельного участка использовалась как автостоянка и пункт приема лома.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10 Методических указаний).

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка напрямую определяет доходность земельного участка и является его основной характеристикой, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (пункт 1.8 Методических указаний).

Эксперту представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, другие факторы, существенно влияющие на стоимость. Экспертом для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся наиболее эффективное использование оцениваемого объекта.

Учитывая, что доказательств, опровергающих определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка, и сведений об ином размере его рыночной стоимости участвующими в деле лицами не представлено, суд принял правильное решение об удовлетворении данного административного иска, установив рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном судебной экспертизой.

Утверждения о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства и о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречий в выводах эксперта и их необоснованности в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившими ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы, поскольку допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному упитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами таких оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Воронежского областного суда от 26 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца Зонова Игоря Вячеславовича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи