Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 марта 2024 г. по делу N 66а-615/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2085/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Касторама РУС" (далее - ООО "Касторама РУС", общество) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе ООО "Касторама РУС" на решение Московского городского суда от 2 ноября 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, пояснения представителя административного истца Руськиной Н.Н, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "Касторама РУС" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 11 335, 2 кв. м, находящегося по адресу: "адрес" (Новомосковский административный округ), в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 389 021 000 руб, представив отчет об оценке от 11 июля 2022 года N, подготовленный "данные изъяты"

В обоснование требований общество ссылалось на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания, утвержденной распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года" в размере 601 632 062, 69 руб, его рыночной стоимости, нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С целью проверки достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости 29 августа 2022 года судом назначена экспертиза, производство которой поручено "данные изъяты" (далее - "данные изъяты").

Заключением судебной экспертизы от 31 июля 2023 года N, выполненной экспертом "данные изъяты" установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, подготовленный "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 631 822 000 руб.

Решением Московского городского суда от 2 ноября 2023 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

С ООО "Касторама РУС" в пользу "данные изъяты" взысканы судебные расходы в размере 228 998, 40 руб.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца по доверенности Руськина Н.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований после проведения повторной экспертизы. По мнению административного истца, заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения суда, составлено с нарушением законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, поэтому не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта исследования. Так, удельные цены предложений объектов-аналогов NN 1-3, которые использовались экспертами в рамках сравнительного подхода, находятся в диапазоне 91 037 - 107 805 руб./кв. м, что существенно превышает среднерыночные цены на сопоставимые объекты в пределах города Москвы, а также на торговые объекты, находящиеся на соотносимом удалении от МКАД (с внешней стороны); экспертами не приведен достаточный анализ рынка торговой недвижимости, поскольку анализ трех объектов-аналогов, используемых в дальнейших расчетах, не дает четкого понимания диапазона стоимости аналогичной коммерческой недвижимости на дату оценки; эксперты, ссылаясь на устаревший федеральный стандарт оценки, применили только сравнительный подход в оценке, являющийся недостаточным для подтверждения достоверности своих суждений в рамках исследования рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Также выражает несогласие с представленными экспертами пояснениями, считая необоснованными комментарии относительно принятых экспертами для расчетов площади и стоимости за 1 кв. м объектов-аналогов данные Управления Росреестра по Москве. Полагает, что эксперты не вправе самостоятельно принимать решение об использовании сведений Росреестра о площади объекта недвижимости, поскольку площадь объекта-аналога указана в названии и тексте соответствующего объявления.

При таких данных суд необоснованно отклонил доводы административного истца и отказал в назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Относительно апелляционной жалобы возражений не представлено.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного ответчика и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание участников судебного разбирательства, явка которых не признана судом обязательной, не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не нашла оснований для отложения судебного разбирательства по причине невозможности явки сторон и сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником двухэтажного нежилого здания 2014 года постройки с кадастровым номером N, общей площадью 11 335, 2 кв. м, находящегося по адресу: "адрес"

Названный объект недвижимости представляет собой специализированный объект торгового назначения (ТРЦ, ТРК, ТЦ, ТК), который расположен в Новомосковском административном округе города Москвы на первой линии крупной магистрали, за пределами МКАД (на удалении не более 10 км), ближайшая станция метро Бульвар Дмитрия Донского (28 минут на транспорте) или станция МЦД "Щербинка" (31 мин пушком).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

По состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 601 021 000 руб.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом в обоснование исковых требований в суд представлен отчет об оценке от 11 июля 2022 года N 2022/862, подготовленного "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составила 389 021 000 рублей.

На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Московского городского суда от 29 августа 2022 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам "данные изъяты"

Согласно экспертному заключению от 31 июля 2023 года N указанный выше отчет об оценке рыночной стоимости от 11 июля 2022 года N не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определенная оценщиком в отчете рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается. Рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2021 года определена экспертами в размере 631 822 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение экспертов по результатам проведенной судебной экспертизы, обоснованно отказал в удовлетворении административного иска, установив, что рыночная стоимость спорного нежилого здания определена экспертами выше кадастровой стоимости, верно указав на то, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую кадастровую стоимость приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В данном случае расчет стоимости нежилого здания экспертами производился в рамках сравнительного подхода. Определение рыночной стоимости с использованием названного подхода является мотивированным и осуществлено экспертом с надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам, отвечающим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Для исследования рынка предложений экспертами правомерно использована информация из открытых источников, в том числе информация проверялась посредством публичной кадастровой карты и сервиса Росреестр.

Доказательств в подтверждение доводов о том, что рыночная стоимость объектов-аналогов значительно выше среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости, административным истцом не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о необходимости использования экспертами исключительно доходного подхода к оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Выбор подхода и метода оценки вопреки утверждению в апелляционной жалобе принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Эксперт в разделе "Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках применяемых подходов для оценки объекта исследования" обосновал выбор сравнительного подхода к оценке и использование метода сравнения продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, согласно которому основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Представитель административного истца в апелляционной жалобе ссылается на использование экспертом устаревшего Федерального стандарта оценки N 1, с чем также не может согласиться судебная коллегия, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определялась экспертом по состоянию на 1 января 2021 года, а новые федеральные стандарты оценки были утверждены приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Полученная величина рыночной стоимости объекта оценки, равная 55 739, 8 руб./кв. м, определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен единых объектов недвижимости исследуемого сегмента рынка - торговой недвижимости, которая определена экспертом от 91 037 до 107 805 руб./кв. м.

Подателем апелляционной жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах экспертного заключения, сомнений в его достоверности, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие стороны административного истца с полученным экспертами значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателя жалобы, недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта. Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы и полагает, что экспертное заключение является достоверным доказательством размера рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Перечисленные выше и другие замечания к заключению эксперта являются мнением административного истца, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Московского городского суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 2 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Касторама РУС" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи