Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 марта 2024 г. по делу N 66а-650/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4476/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "А55" (далее - ООО "А55", общество) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, по апелляционной жалобе административного истца ООО "А55" на решение Московского городского суда от 27 октября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, выслушав объяснения представителя ООО "А55" Александрова В.Б, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "А55" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами N (площадью 45, 1 кв. м) и N (площадью 1 397, 2 кв. м) в составе здания (общей площадью 1 442, 3 кв. м), расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном их рыночной стоимости 2 919 000 руб. и 90 419 000 руб. соответственно, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в отчете об оценке N от 21 декабря 2022 года, подготовленном "данные изъяты"

В обоснование требований административный истец указывал на то, что стоимость названных объектов недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 4 413 648, 36 руб. (в отношении помещения с кадастровым номером N) и в размере 165 465 408 руб. (в отношении помещения с кадастровым номером N). Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определением Московского городского суда от 15 марта 2023 года по делу назначена экспертиза, производство которой поручено Государственному бюджетному учреждению "Бюро технической инвентаризации Московской области" (далее - ГБУ "БТИ Московской области").

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" N от 18 июля 2023 года представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N экспертом определена в размере 3 817 000 руб. и 118 245 000 руб. соответственно.

Решением Московского городского суда от 27 октября 2023 года административный иск удовлетворен, судом по состоянию на 1 января 2021 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N в размере 3 817 000 руб. и 118 245 000 руб. с учетом результатов проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы.

С ООО "А55" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 219 838, 47 рублей.

Не согласившись с данным решением, представитель общества подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и внести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований с учетом результатов повторной судебной экспертизы, о проведении которой представителем административного истца заявлено ходатайство.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции при вынесении решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. По мнению административного истца, заключение эксперта составлено на основании ложных предпосылок; эксперт неправильно обработал собранные им об объектах-аналогах данные; примененные экспертом корректировки являются необоснованными. На представленные административным истцом возражения экспертом не даны исчерпывающие ответы. Кроме того, суд необоснованно отказал административному истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. При таких данных полагает неправомерным и возложение расходов за проведение судебной оценочной экспертизы на административного истца.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы, ППК "Роскадастр", Управления Росреестра по Москве, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Представитель ППК "Роскадастр" по Москве представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, поскольку в силу положений главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 по состоянию на 1 января 2021 года утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, которая составила 4 413 648, 36 руб. (в отношении помещения с кадастровым номером N) и в размере 165 465 408 руб. (в отношении помещения с кадастровым номером N).

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2021 года, представил отчет об оценке N от 21 декабря 2022 года, подготовленный "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2021 года составила 2 919 000 руб. и 90 419 000 руб. соответственно.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах подлежащих установлению юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28.

Согласно экспертному заключению N от 18 июля 2023 года представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N экспертом определена в размере 3 817 000 руб. и 118 245 000 руб. соответственно.

Административный истец с результатами экспертного исследования не согласился, представил рецензию, в которой изложены замечания относительно проведенных экспертом расчетов при установлении рыночной стоимости спорных помещений.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N и N равной их рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, выполненном на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы экспертного заключения основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы в заключении сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений основано на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые в качестве объектов-аналогов помещения по своим характеристикам сопоставимы с объектами оценки; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки административного истца на допущенные экспертом нарушения, выразившиеся в не проведении экспертом осмотра объектов исследования, некорректном подборе объектов-аналогов, неприменении корректировки на расположение объектов исследования на второй линии застройки, а также в неверном расчете потенциального валового дохода, неверном применении значения коэффициента вакантности площадей объектов исследования, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом дан анализ указанным замечаниям, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений экспертов, проводивших судебную экспертизу.

Непроведение личного осмотра объектов оценки экспертом с учетом ретроспективной даты оценки нарушением требований действующего законодательства об оценочной деятельности не является. При этом, административным истцом не представлено доказательств того, что в результате непроведения осмотра объектов недвижимости, при имеющихся в материалах дела фотографиях и описании объекта недвижимости, эксперт не учел уникальные ценообразующие характеристики оцениваемых помещений, которые способны оказать существенное влияние на размер их рыночной стоимости.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, отобрав несколько объектов в качестве аналогов, определилрыночную стоимость объектов исследования; эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки от объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен предложений для объектов офисного назначения.

Вопреки доводам административного истца в экспертном заключении приведен анализ сложившегося рынка офисной недвижимости к исследуемой дате, осуществлен отбор наиболее сопоставимых объектов-аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов.

Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

Также судебной коллегией отклоняется замечание о том, что экспертом ошибочно не применена корректировка на расположение относительно "линии застройки" для объекта-аналога N 1, поскольку эксперт должным образом проанализировал местоположение объектов оценки и объектов-аналогов, в том числе административный округ, район, расположение относительно кольцевой структуры Москвы, линию расположения, доступ к объекту, окружение, расстояние до станции метро и провел соответствующие корректировки. Согласно пояснениям эксперта - для офисных помещений в административных зданиях фактор близости к 1-й линии автомагистралей не является значимым, доказательств обратного стороной административного ответчика не представлено.

В опровержение приведенных в апелляционной жалобе доводов, согласно методике доходного подхода доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом эксперт для определения действительного валового дохода использовал коэффициент потерь недозагрузки согласно данным исследований ООО "Максилайн", а также принял во внимание характеристики здания, состоящего из спорных нежилых помещений. Экспертом представлен соответствующий расчет, не согласиться с которым оснований судебная коллегия не усматривает.

Указание среди доводов жалобы на необходимость использования экспертом иной литературы судебной коллегией отклоняется, так как нарушает один из основополагающих принципов независимости эксперта в выборе тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах экспертного заключения, сомнений в его достоверности, а несогласие с результатами экспертного исследования не указывает на то, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Так, итоговое значение 1 кв. м рыночной стоимости объектов оценки, расположенных в нежилом офисном здании класса "В" (с учетом анализа наиболее эффективного использования недвижимости, согласующегося с разрешенным видом разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположено здание: "земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения 1.2.7") по состоянию на 1 января 2021 года составляет 84 629 - 84 634 руб./кв. м, что находится в диапазоне цен сделок с помещениями офисного назначения, расположенных в нежилых офисных зданиях того же класса в Савеловском муниципальном округе города Москвы между ТТК и ЧТК, определенном экспертом для сопоставимых с объектом оценки объектов недвижимости (без учета корректировки на торг и иных особенностей объекта, а также с учетом доли земельного участка) от 49 548 до 220 000 руб./кв. м.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления. Судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции также не установлено нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела.

Суд при вынесении решения распределил понесенные в ходе рассмотрения дела судебные расходы на производство судебной экспертизы, учтя, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью помещений с кадастровыми номерами N и N составило 13, 5 % и 28, 5 % соответственно, что укладывается в допустимый диапазон отклонений, приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, возложил несение данных расходов на сторону административного истца.

Судебная коллегия вывод суда первой инстанции находит правильным, поскольку с учетом специфики данной категории дел выявленное расхождение между кадастровой стоимостью спорных объектов и определенной судом их рыночной стоимостью не позволяет применительно к положениям части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации произвести возложение судебных расходов на сторону административного ответчика.

Согласно части 1 статьи 111, части 1 статьи 103, статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым отнесены и суммы, подлежащие выплате экспертам.

Признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость нежилых помещений отличается от утвержденной на эту же дату распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 его кадастровой стоимости менее чем на 30%. Подобная разница в данном случае обоснованно признана судом первой инстанции приемлемым и допустимым отклонением в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении государственной кадастровой стоимости приводящих к нарушению прав административного истца, ввиду того что действующим законодательством предусмотрен специальный порядок пересмотра результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, ООО "А55" реализовало свое право, предусмотренное статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик этих объектов.

Таким образом, разрешая административный иск, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства по делу, дал верную правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 27 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "А55" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи